De woningmarkt is nog niet echt in beweging gekomen en de "oplossingen" vliegen je echt om je oren; van "overbruggingsgarantie" tot "no-risk clausule" en allerlei creatieve variaties om de woningmarkt maar in beweging te krijgen. Als makelaar probeer je namelijk alles uit de kast te halen om het probleem van je klant op te lossen. Het probleem dat je je huis nog niet verkocht hebt en al wel de sleutel hebt gekregen van je nieuwe huis. Een zware financiele last als je met twee huizen zit! Een van de oplossingen die je nu heel vaak hoort is de verhuur van je oude woning. Consumentenbond, VEH maar ook de NVM vinden dat de regels voor de huurders aangepast moeten worden zodat het voor een verhuurder mogelijk is om een tijdelijk contract te sluiten met de huurder. Dit betekent dat de huurder de woning bijvoorbeeld moet verlaten op het moment dat het huis is verkocht. De wet in Nederland is gericht op bescherming van de huurder en de verhuurder krijgt helemaal geen bescherming. Dit is dus een hobbel, waar via de Leegstandswet wel iets aan te doen is. Maar het zou goed zijn als er voor de verhuurder meer mogelijkheden zouden zijn om tijdelijke overeenkomsten te sluiten waar de huurder zich ook aan moet houden.

Dan heb je nog dat de hypotheeknemer (de bank dus) officieel toestemming moet geven voor de verhuur van het huis. De meeste banken doen hier erg moeilijk over. Je krijgt de huurder er in Nederland namelijk niet uit, ook als je dat vooraf overeengekomen bent en ook niet bij gemuebileerde verhuur. En een verhuurde woning is nu eenmaal veel minder waard dan een lege woning. Het is dus terecht dat de banken hier moeilijk doen! Vaak vragen verhuurders daarom vooraf geen toestemming aan de bank. Dit voorkomt een probleem. En ook is het zo dat een huurder in principe geen huurbescherming heeft als de woning zonder toestemming van de bank is verhuurd en uiteindelijk via een executoriale veiling verkocht moet worden. Dus..............

In het verlengde van mijn vorige bijdrage over kwaliteit van makelaars valt het mij op dat er door collega makelaars zo ontzettend makkelijk gesproken wordt over verhuur van de woning die je nog niet verkocht hebt. Gezien het bovenstaande zijn er wel mogelijkheden om je woning te verhuren, maar er wordt zo ontzettend vaak voorbij gegaan aan de fiscale consequenties van de verhuur van je eigen woning. In de meeste gevallen wordt het verhuren van je tweede woning echt een duur grapje. Het kan zelfs zo slecht uitpakken dat het verhuren van je nog niet verkochte woning maakt dat je lasten nog hoger worden dan je al had. Hie zit dit dan? Een eigen woning valt in box I en dat betekent onder andere dat je hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Heb je een tweede huis gekocht dan blijft, nadat je eigenaar geworden bent, de rente op beide huizen twee jaar fiscaal aftrekbaar. Maar ga je nu het niet verkochte huis verhuren dan gaat dat huis van box 1 naar box 3 en is je hypotheekrente op dit huis niet meer fiscaal aftrekbaar. Nu is dat wellicht nog wel te overzien, maar als het huis na een paar maanden leeg staat blijft het in box 3. Dus ook bij leegstand is er geen hypotheekrente meer aftrekbaar meer. Nu is de kans op leegstand niet zo heel groot, maar toch........... Verder moet er natuurlijk vermogensrendementsheffing betaald worden over de waarde van de woning in box 3 minus de hypotheekschuld. Kan een minder leuk bedrag zijn!

Maar wat nog veel grotere gevolgen kan hebben is dat de bijleenregeling gaat tellen op het moment dat je huis naar box 3 gaat. En dat kan een heel erg duur grapje worden!

Een eenvoudig voorbeeld:

Stel dat je een huis hebt verkocht voor € 600.000,- en je hebt een hypotheek van € 385.000,- plus verkoopkosten e.d. van € 15.000,-. Dan is de overwaarde € 600.000,- minus hypotheek van € 385.000,-en minus de verkoopkosten van € 15.000,- zijnde € 200.000,- De fiscus wil nu dat je dit bedrag van € 200.000,- in je nieuwe huis stopt. Je hebt een huis gekocht dat met kosten koper e.d. € 850.000,- kost. Je moet deze € 200.000,- overwaarde in dit nieuwe huis stoppen en de rente over € 650.000,- idie overblijft s nu fiscaal aftrekbaar. Wil je een hogere hypotheek, dan kan dat gewoon maar alleen de rente over € 650.000,- is fiscaal aftrekbaar.

Niets aan de hand als je je huis al hebt verkocht. Maar nu heb je je huis nog niet verkocht. In dezelfde situatie ga je uit van een opbrengst van € 600.000,- voor je huidige huis en zal de bank die € 200.000,- verwachte overwaarde moeten voorfinancieren. Dit is de zogenaamde overbruggingsfinanciering. In dit geval mag je de rente over € 650.000,- van je nieuwe huis fiscaal aftrekken, de rente over de € 200.000,- overbruggingsfinanciering en dan ook nog de rente over de eerste hyypotheek van € 385.000,-

Maar als je nu dat eerste huis toch maar gaat verhuren............dan valt het eerste huis in box 3 en is de rente over de € 385.000,- niet meer fiscaal aftrekbaar maar daarnaast gaat ook de bijleenregeling tellen. Dit wil dus zeggen........de hypotheekrente over de € 200.000,- (de overbruggingsfinanciering) is niet mer fiscaal ftrekbaar. Ook al is dit een hypotheek die op je nieuwe woning is gevestigd! En hier hoor je bijna niemand over..........! Eerst dus maar eens goed rekenen voordat de woning verhuurd wordt. Daarnaast zijn er nog een heleboel andere zaken die van belang zijn voordat je tot verhuur overgaat.

Verhuren van je niet verkochte woning? Bezint eer ge begint!