Vandaag schrijf ik een keer over een onderwerp waar we als makelaar liever niet over nadenken; een onbetrouwbare koper!

En daar bedoel ik dan mee echt, echt onbetrouwbaar. Je kunt niet iedereen op zijn of haar blauwe of bruine ogen geloven, dat weten we jammergenoeg al sinds jaar en dag. Iedereen kan namelijk naar de Ferrari dealer stappen en daar de mooiste auto uitzoeken en zeggen: ""doe mij die maar en graag met een strik er om heen!". Iedereen kan dit doen, of je nu wel of geen geld hebt. Je gaat alleen door de mand vallen op het moment dat er betaald moet gaan worden. Geen geld is geen auto. Lijkt me zo duidelijk als wat!

Met het kopen van huizen is het nu eenmaal niet anders. Iedereen kan kopen wat hij of zij wil, maar er moet uiteindelijk ook betaald worden. En dan kun je dus te maken hebben met een onbetrouwbare koper. Hij/zij koopt wel, maar heeft gewoon geen geld en gaat willens en wetens toch een huis kopen. En dan heb ik het niet over de koper die er achteraf achterkomt dat de banken anders over zijn salaris en bijbehorende hypotheeklasten denken dan de koper zelf. Dit kun je in de meeste gevallen voorkomen door voordat je een woning koopt eerst met een gerenomeerde financiele adviseur te gaan praten, maar soms kom je hier toch pas later achter.

In dit geval heb ik het echter over het type "oplichter". In al die jaren dat ik in de makelaardij zit, en dat zijn er nu al er heel veel, heb ik het gelukkig eigenlijk pas één keer meegemaakt. Een dame die een appartement koopt en op het moment dat het geld op tafel moest komen gewoonweg verdwenen was. En dan zit je daar bij de notaris - een koper die niet komt opdagen en iedereen die maar "hoopt" dat er file was op de A1 of haar moeder net was overleden. Maar niets van dit alles! Mevrouw was gewoon van de aardbodem verdwenen. Gevolgen voor de verkoper zijn natuurlijk groot; met de gedachte dat je je appartement had verkocht een ander huis gekocht en dan nu tot de conclusie komen dat het helemaal niet verkocht is en dat je dus geen geld op de bank hebt. Twee huizen met bijbehorende lasten! Geen grapje!

Om het leed iets te verzachten was er gelukkig wel een bankgarantie van 10% ontvangen door de notaris. Hiermee kon het leed iets verzacht worden, maar het appartement moest opnieuw in de verkoop en is uiteindelijk enkele maanden later voor een iets lager bedrag verkocht. De financiële schade viel uiteindelijk wel mee, maar de emotionele schade was groot. De onzekerheid van je financiële lasten is natuurlijk verschrikkelijk. Maar het is in dit geval allemaal goed gekomen! Eind goed al goed!

En voor wie geïnteresseerd is in hoe dit nu allemaal precies in zijn werk gaat hier een korte omschrijving (Uitgangspunt is de NVM koopakte)

* In de koopakte staat opgenomen dat de koper een bankgarantie moet stellen, doorgaan is dit 10% van de koopsom. Deze bankgarantie moet bij de notaris binnen komen op de in de koopakte vastgelegde datum. Als verkopende makelaar houden wij altijd erg goed in de gaten of deze bankgarantie ook daadwerkelijk binnen is. We vinden dit zelfs zo belangrijk dat we tegen de verkopers altijd zeggen dat de champagne pas open mag als de bankgarantie is ontvangen!

* De bankgarantie is gelukkig binnen en op de in de koopakte opgenomen datum van het passeren van de akte van levering is er in geen velden of wegen een koper te ontdekken! Dat betekent dus dat ik als verkopende makelaar namens de verkoper een ingebrekestelling verstuur naar de koper. En omdat in de koopakte staat opgenomen dat de koper domicilie kiest bij de notaris kan deze ingebrekestelling naar de notaris worden verzonden. We hoeven dus niet te zoeken naar het verblijfadres van de koper. Scheelt een hoop werk.

* In de ingebrekestelling staat opgenomen dat de koper 8 dagen de tijd krijgt om na te komen - met andere woorden; te zorgen dat hij/zij binnen deze 8 dagen bij de notaris op de stoep staat en zorgt dat het geld er is en te zorgen dat de koper ook de eigenaar wordt. De schade die de verkoper in deze periode  lijdt zal de koper trouwens al aan de verkoper moeten vergoeden. Zo'n ingebreke stelling heb ik een paar keer moeten versturen en op die ene keer na is het altijd goed gekomen en werd de koper ook uiteindelijk de eigenaar.

* Is er binnen 8 dagen nog niets gebeurd, dan kan de verkoper kiezen of hij de koop wil ontbinden en de 10% van de bankgarantie krijgt (plus evt schade) of dat hij nakoming wil. Nakoming wil zeggen dat de verkoper wil dat de koper alsnog eigenaar wordt en dus houdt de verkoper de koper aan de gemaakte afspraken. Wil de verkoper nakoming dan moet de koper een boete van 3 promille van de koopsom per dag betalen aan de verkoper. Kies je voor dit laatste dan ga je er van uit dat het nog allemaal goed komt met de koper. Als je even rekent dan weet je dat deze boete aardig in de papieren kan lopen.

* Is de koop ontbonden dan mag de notaris conform de koopovereenkomst de 10% uitkeren aan de verkoper en deze kan/mag weer opnieuw beginnen met de verkoop!

* En de bank? De bank zal zelf moeten zorgen dat zij het geld terug krijgt van de koper die niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Dat risico is voor de bank en daarom kost een bankgarantie ook geld. Ieder z'n vak!

Zoals aangegeven is het uiteindelijk in al mijn "gevallen" goed afgelopen. Maar het kan natuurlijk ook heel anders verlopen als er geen bankgarantie is gesteld! Dan wordt het drama alleen nog maar groter. Heb je zelf naar aanleiding van dit stuk een vraag of een opmerking? Laat het mij weten! Ook vind ik het leuk om reacties van lezers op dit weblog te onvangen. En is er een onderwerp waarvan je denkt dat het leuk zou zijn als ik er over zou schrijven. Laat het me weten!

Groetjes, Ellen