Het zit er weer op! Het laatste WOZ bezwaarschrift is geschreven en gaat maandag de deur uit! Jippie!! Het was weer een hele klus. Maar heeft het schrijven van een bezwaarschrift op je WOZ beschikking eigenlijk wel zin?

Dit jaar heeft ons kantoor, Ellen Mouthaan Makelaardij,  voor ongeveer het 7e jaar een WOZ spreekuur gehouden. (ben de tel een beetje kwijt)  Regelmatig valt het me op dat mensen ieder jaar weer terug komen. Vaak murw omdat de gemeente wederom geen gehoor heeft gegeven aan hun bezwaarschrift en ze het dus nog maar eens gaan proberen. Anderen komen niet eens meer op het spreekuur omdat ze ervaren hebben dat het opboksen is tegen Goliath en ze toch elke keer verliezen.

Dit jaar, op het eerste WOZ spreekuur, had ik een gesprek met mensen die mij vroegen wat ze nu eigenlijk moesten doen. Afgelopen jaar was wederom hun bezwaarschrift afgewezen. En ik had toch zelf gezegd dat de waarde echt te hoog is. Maar waarom waren ze met een kluitje het riet ingestuurd!Ook ik begreep er helemaal niets van! Deze mensen betalen gewoon te veel onroerende zaakbelasting en inkomsten belasting omdat de gemeente de WOZ waarde gewoon hartstikke fout ziet! En als er één ding is waar ik niet tegen kan is onrechtvaardigheid en willekeur. En laat dit nu aan beiden voldoen.

Tijd voor aktie in de tent dus. En alsof we het niet druk genoeg hebben heb ik aangeboden om die mensen te helpen die in mijn ogen een echt veel en veel te hoge WOZ waarde hebben en waarbij ik vooraf al het gevoel had dat een bezwaarschrift zou worden afgewezen ivm de complexiteit. Uitgangspunt is altijd wel dat het om een behoorlijke verlaging moet gaan. Als je dit namelijk niet als leidraad houdt dan is het financieel eigenlijk niet verantwoord een bezwaarschrift in te dienen. Het gemeentelijke apparaat moet immers ook aan de slag! En als daar een paar honderd euro uitgegeven moet worden voor een voordeel van 2 tientjes, dan doen we iets niet goed.

Puh, wat ik me nu niet op mijn hals heb gehaald.... dat was een beetje meer werk dan ik had gedacht. Zo vind ik dat je als makelaar dan ook eigenlijk het huis gezien moet hebben en vervolgens wil ik het dan ook in één keer goed doen. Dat betekent dus goed onderbouwde en doorgerekende bezwaarschriften schrijven, waardoor de gemeente de waarde wel MOET verlagen. Daar kunnen ze niet om heen! En als ze er wel om heen gaan dan zullen we elkaar maar moeten ontmoeten in de rechtbank!

Gemiddeld kost dit een uur of 4 per bezwaarschrift. De ene iets minder en de ander iets meer. Maar dit is in mijn ogen wel de enige manier.En nu is het afwachten geblazen! Bij één woning hebben we al een taxateur van de gemeente binnen gehad en mijn gevoel zegt dat hij mijn bezwaar wel onderschrijft. Maar professioneel als hij is zal de taxateur ter plekke nooit iets door laten schemeren over wat zijn idee is. Over een paar weken verwachten we bericht!

Maar dat het zin heeft weet ikwel zeker! Een paar maanden geleden heb ik namelijk een WOZ bezwaarschrift geschreven i.v.m. een nalatenschap. Sinds 1 januari 2010 is de WOZ waarde namelijk de grondslag waarover je erfbelasting betaalt. En als die WOZ waarde nu te hoog is betaal je dus belasting over iets dat je helemaal niet hebt! Deze erven stonden zeer sceptisch tegenover het indienen van een bezwaarschrift, maar in dit geval heb ik de WOZ waarde terug kunnen brengen van € 814.000,- naar € 674.000,- En dit scheelt ongeveer € 35.000,- erfbelasting. Dat is echt, echt, echt geld!

Heeft het dus zin om bezwaar te maken? JA zeker! Maar het staat of valt met de onderbouwing van het bezwaarschrift!Volgend jaar maart hebben we weer ons WOZ spreekuur. We hopen natuurlijk dat de gemeentes de juiste waardes vaststellen, maar of dat ook daadwerkelijk zo is ....ik ben er bang voor! Maar als de WOZ waarde onjuist lijkt, maak dan echt een afspraak dan kijken we er samen even naar. En is het verschil groot en is het een complexe materie, dan kunnen we kijken wat we voor u kunnen betekenen bij het opmaken van het bezwaarschrift en zullen we met u ook bespreken hoe het zit met de kosten.

En voor wie nu rechtop in zijn stoel zit en denkt.....ohje... de WOZ waarde van het huis van mijn vader/moeder is echt veel en veel te hoog en als ze nu zouden overlijden betaal ik veel en veel te veel erfbelasting...Ten eerste hoop ik natuurlijk dat vader/moeder nog lang niet overlijdt, maar als dat zo zou zijn, dan is er geen man over boord. U kunt als erfgenaam, en dus nieuwe belanghebbende, een nieuwe WOZ beschikking aanvragen en binnen 6 weken kan daar bezwaar op gemaakt worden. Als het zo ver zou komen, neem dan tijdig contact met ons op, dan gaan wij kijken hoe we u kunnen helpen!

Oja en ook deze keer hebben we aan alle bezoekers van ons WOZ spreekuur weer een vrijwillige bijdrage gevraagd. Voor het 4e jaar achter elkaar hadden we het zelfde doel; het helpen van kinderen in Zuid-Afrika via het Kinderfonds MAMAS (voorheen Nelson Mandela Kinderfonds)./ Dit jaar hadden we veel bezoekers en uiteindelijk hebben we aan Kinderfonds MAMAS een checque van € 1.250,- kunnen overhandigen. Goed gevoel dat we met ons werk hier ook iets kunnen betekenen voor de kinderen daar!

WOZ beschikkingen; De bezwaartermijn is voorbij en de radiostilte is weer ingetreden.

Een radiostilte die wat mij betreft op een soort stilte voor de storm lijkt. Want een storm van reacties geeft het ieder jaar en vooral dit jaar was het een storm met windkracht 10. Weersvoorspelling voor februari 2011 is zelfs dat deze storm zich zou kunnen ontwikkelen tot een orkaan.

Uit de tientallen gesprekken die ik ook dit jaar weer op ons WOZ spreekuur heb gehad blijkt keer op keer dat het totaal niet transparant zijn van de wijze waarop de WOZ waarde tot stand is gekomen mensen frustreert. En dan heb ik het nog zachtjes uitgedrukt. Als er één huis in de buurt is verkocht ver boven de marktwaarde, dan wordt de hele buurt gestraft door een (te) hoge WOZ waarde. En vooral dit jaar was dat een groot probleem. Als er immers 40% minder transacties zijn, dan kun je moeilijk voldoende goede referentiepanden vinden.

En het belang van de WOZ waarde neemt alleen maar toe. Zo is de WOZ waarde miv 1 januari 2010 ook de grondslag waar de erfbelasting (voorheen successierechten) over betaald worden. Leuk als de WOZ waarde te laag is, maar als deze te hoog is ga je de belasting over iets betalen dat je niet hebt. Gelukkig mag je als nieuwe eigenaar altijd een nieuwe WOZ beschikking aanvragen en dus kunnen de erven dat ook doen. Om dan vervolgens bezwaar aan te tekenen tegen deze nieuwe beschikking. Maar als de WOZ waarde te laag is?.....Geluk bij een ongeluk!

De vraag die mij op ons WOZ spreekuur ook meerdere keren is gesteld, is hoe het toch komt dat de WOZ waardes in het algemeen zo vaak onjuist zijn.  Een WOZ taxateur krijgt gemiddeld E 19,- voor zijn taxatie. Daarvoor kun je  even vlug langs een huis lopen, wat kruisjes zetten en de gegevens in de computer verwerken. Klaar! Als wij makelaar zo zouden taxeren dan hadden we een idioot groot probleem.

En waar wordt de WOZ waarde dan nog meer voor gebruikt? Ik merk dat sommige huizen zoekers de WOZ waarde als een leidraad gebruiken als ze willen bieden op het huis van hun dromen. De eerste makelaar die bij de verkopende makelaar de WOZ waarde gaat opvragen om zijn onderhandelingsstrategie en de waarde te gaan bepalen moet denk ik nog geboren worden. Begrijpelijk dat je als leek duidelijkheid wil hebben over de waarde maar of je daar de WOZ waarde voor moet gebruiken? Je zou er wel eens compleet verkeerder beslissingen door kunnen nemen. Waarbij het natuurlijk zo is dat sommige bezoekers van mijn WOZ spreekuur hun huis echt direct aan iedereen willen verkopen die de WOZ waarde wil betalen!!!

Volgend jaar weer een WOZ spreekuur? Ja, zeg ik volmondig! Als makelaar ben ik op deze manier maatschappelijk verantwoord bezig en ik vind het leuk om zo veel verschillende mensen aan mijn bureau te krijgen. Voor wie het niet wist; ons WOZ spreekuur is gratis, maar we vragen wel een kleine bijdrage voor een goed doel. Dit jaar het Nelson Mandela Kinderfonds; Het fonds dat opkomt voor het welzijn van kinderen in Zuid Afrika. Opbrengst van onze aktie was dit jaar in iedergeval E 767,- En daar kan in Zuid Afrika veel voor gedaan worden!

Oja; en ik voel me tijdens het WOZ spreekuur soms net een huisarts met 5 patienten per uur! "Volgende patiënt"

Naast makelen ben ik natuurlijk ook nog met andere dingen bezig. Een van de dingen waar ik de laatste weken nog al wat tijd in geïnvesteerd heb is de school van onze jongste dochter Marthe. Marthe zit op de Rehoboth school in de Vesting; een kleine gezellige school waar de kinderen elkaar kennen en waar waarden en normen belangrijk zijn. Op het schoolplein van de Rehobothschool staat de voormalige kleuterschool; een echt vijftiger jaren gebouw dat niet meer voldoet aan de wensen en eisen van deze tijd. Het plan is opgevat om dit gebouw te verbouwen tot een theater & technieklokaal. Nu kost verbouwen altijd geld ( ook als je met een Ikea-keuken aan de gang gaat ;-) !) We hebben het in dit geval over een bedrag van zo'n € 62.000,-  En dat is voor een school gewoon heel veel geld. Zo'n 1,5 jaar geleden hebben we met een aantal ouders de koppen bij elkaar gestoken en zo is er een sponsorcommissie ontstaan. Het grootste deel van dit bedrag is nu ook bij elkaar geschraapt, maar er is nog een gat van zo'n € 20.000,- We hebben nu als doel om dit schooljaar dit bedrag bij elkaar te krijgen, zodat eindelijk begonnen kan worden met de lang verwachte verbouwing.

Maar waar haal je nu dat geld vandaan? Een paar actieve en creatieve moeders hadden bedacht dat je met een ouderwetse en gezellige fancy fair veel geld bij elkaar kunt krijgen. Zo is er de afgelopen weken hard gewerkt en dat heeft er in geresulteerd dat we afgelopen zaterdag een zeer gezellig feest op het schoolplein hadden met lekkere hapjes, veel leuke door ouders gemaakte cadeautjes, 2e hands boeken en natuurlijk ...........een rad van avontuur! Draaien maar! En wie is de gelukkige?

Soms denk ik wel dat het verkopen van huizen wel iets weg heeft van een rad van avontuur! Waarom? Bij een rad van avontuur weet je nooit tevoren of je wel of geen prijs hebt. De een koopt 1 lotje en heeft direct prijs, de ander koopt er eerst 10 en dan nog maar eens 10 en heeft nog geen prijs! Dan baal je gewoon, want bij elke draai zit je weer in spanning of je nu wel eindelijk een prijs wint. Het verkopen van je huis heeft veel overeenkomsten met het rad van avontuur. De één krijgt één bezichtiging en verkoopt direct z'n huis, en de ander heeft wel 30 maal de spanning van het "wellicht win ik nu wel de prijs" en staat aan het eind van de rit nog steeds met lege handen. Iedere keer stress en iedere keer weer niets! Heeft de ene nu gewoon ontzettend veel geluk en de ander gewoon domme pech? Ja en nee! Ja; omdat je tevoren nooit weet hoe de reactie is van een kijker. Nu is het wel zo dat de kwaliteit van de presentatie van het huis erg belangrijk is en je kunt daar ook een deel van het geluk mee afdwingen, maar dat is maar een deel! Je kunt dus gewoon geluk hebben of gewoon iedere keer dikke pech. En nee, het is toch ook niet alleen pech als je al 30 keer een bezichtiging hebt gehad en het loopt iedere keer op een teleurstelling uit. Kennelijk komt de verwachting van de kijker niet overeen met wat hij uiteindelijk te zien krijgt. Niet alleen de verkoper is dan teleurgesteld, maar ook de potentiële koper; iedereen baalt! Hoe dat komt? Als verkopende makelaar is het voor ons een uitdaging om van iedere kijker achteraf te weten waarom deze kijker geen koper wordt. Maar wat kan de reden zijn? De foto's zien er anders uit dan de werkelijkheid, maar ook is het zo dat veel kijkers op grond van de foto's beslissen of e een huis wilen zien. De tekst op Funda lezen ze dan eigenlijk niet of heel summier. Dat maakt de kwaliteit van de foto's heel belangrijk, maar daar schuilt ook direct het gevaar in. Zo hebben wij al enige tijd een huis in de verkoop waarbij je aan de foto's wel kunt zien dat je er iets aan moet doen, maar de eerste foto-indruk is dat het wel meevalt. Komen mensen in het huis, dan zie ik in heel veel gevallen de ontzettend teleurgestelde gezichten. Natuurlijk we hebben de staat van onderhoud goed omschreven, maar toch! Dus iedere keer maar weer teleurstellingen! Een paar weken geleden had ik op een zaterdag 4 bezichtigingen achter elkaar in dit huis en 4 keer teleurgestelde gezichten. Op maandag heb ik op kantoor in de groep gegooid dat we het toch over een andere boeg moeten gooien; iedereen die een afspraak wil maken voor een bezichting van dit huis krijgt van ons direct te horen dat je wel rekening moet houden met een noodzakelijk grondige renovatie aan de woning. Gevolg: meer dan de helft van de mensen die een bezichtiging aanvraagt besluit om toch maar niet te komen kijken en de kijkers die wel komen zijn weer gewoon blij! Natuurlijk is het veel werk en natuurlijk kan het je huis niet zijn, heb je het juiste gevoel er niet bij, maar er hangt weer een positieve sfeer bij de bezichtigingen. We hebben het huis nog niet verkocht, maar we hebben wel een bieding en er lopen ook nog wat mensen "omheen te draaien". Eerlijk zijn duurt het langst!

En zo kunnen we uiteindelijk het rad van avontuur toch een beetje beïnvloeden, maar zonder vals te spelen! Jammegenoeg kon dat zaterdag niet en waren er mensen die met veel loten geen prijzen wonnen en anderen gingen echt met veel leuke cadeautjes naar huis!

Oja, de voorlopige opbrengst van de fancy fair was € 5212,- A.s. vrijdag sponsor diner met veiling en nu maar hopen dat dat ook een leuk bedrag gaat opbrengen. We gaan het redden!

Ja, vandaag ging ons WOZ spreekuur weer van start. Elke keer weer spannend wie er aan je bureau plaatsneemt! In 10 minuten moet je dan vervolgens een eerste indruk geven van de afgegeven WOZ waarde; is deze reeel, te hoog of te laag? Je moet snel denken en gelukkig kan de computer me erg goed helpen. Opvallend vandaag was dat in de meeste gevallen de afgegeven WOZ waarde echt te hoog was. En dat is andere jaren wel eens heel anders geweest! Het is voor mij toch ook altijd weer een vraag waarom dat nu niet beter kan. Er worden door het taxatiebureau dat de taxaties doet voor de Gemeente referentie objecten opgegeven die gewoon totaal niet overeenkomen met de gewaardeerde woning; qua groote, bouwjaar of ligging zitten er vaak hele grote verschillen tussen de referentiepanden en het getaxeerde object.. Je ziet hier toch ook echt wel dat het niet meer een plaatselijke makelaar is die de waarde vaststelt. De waarde wordt toch voor een groot deel bepaald door de ligging van een huis. Zoals mijn vader (hij was ook makelaar!) altijd zei: locatie, locatie, locatie, locatie!

Ook vraag ik mij altijd af hoe het nu financieel geregeld is tussen de gemeente en het WOZ-bureau dat de taxaties voor de gemeente verzorgd. Krijgt zo'n bureau nu extra betaald voor het afhandelen van bezwaarschriften? Eigenlijk moet een WOZ-bureau gekort worden voor elk bezwaarschrift dat ingediend wordt! Want ik geloof toch dat ik hier alleen het topje van de ijsberg zie. Er zijn altijd erg veel mensen die een en ander voor kennisgeving aannemen en dus ook niet kritisch kijken naar hun WOZ beschikking. Als je genoeg geld hebt is dat natuurlijk geen probleem, maar ik denk dat juist de mensen die het minder breed hebben wellicht niet kritisch kijken naar hun beschikking en dus ook geld op straat laten liggen. De gemiddelde bezoeker van ons WOZspreekuur woont wel in een woning met een waarde van meer dan € 500.000,-, terwijl we toch ook heel veel woningen hebben met een waarde daar ver onder! 

Morgen weer WOZ spreekuur! Kijken wat dat op gaat leveren. Misschien was het vandaag toeval en mag ik nog niet spreken van een tendens.

Zoals ik al eerder in mijn weblog schreef zijn de WOZ beschikkingen in Naarden weer in de bus gevallen. En we merken het! Ook dit jaar werken we weer met ons WOZspreekuur. Via onze site kan iedereen op de wozspreekuur site komen en daar zelf een afspraak inplannen. Voor iedereen erg praktisch. Zowel voor degene die (gratis!) meer wil weten over de juistheid of onjuisheid van zijn of haar WOZ-beschikking als voor onze collega's hier op kantoor. Het maken van een afspraak via de telefoon kost een binnendienst collega gemiddeld zo'n minuut of 7. En als je er dan meer dan 50 hebt! Via het internet is dus ideaal!

Maar.....dit jaar gaat het minder vlekkeloos dan vorig jaar. We moeten als kantoor natuurlijk in de gaten houden dat we van een gratis service geen boterhammen kunnen eten. Alles moet dus heel efficient gebeuren. De meeste mensen vinden het super dat ze zelf hun afspraken in kunnen plannen, maar jammergenoeg is er een enkeling die kennelijk vergeet dat dit een onbetaalde service is van ons kantoor. We hebben nu al tientallen afspraken staan en dagelijks komen er nog steeds bij. We zijn erg blij met de mensen die zelf een afspraak willen maken, maar minder blij met de enkeling die vindt dat het op zijn manier moet. Jammer toch! Soms vraag je je dan af of je deze service als kantoor dan nog wel moet verlenen. Maar als ik dan weer kijk naar het bedrag dat we vorig jaar bij elkaar hebben verzameld voor ASAP (een zonnecollector op een school in Burkino Faso) en de bedankbriefjes van mensen waarbij hun bezwaar gegrond is verklaard en nu minder belasting betalen, vergeet ik die enkeling die vergeet dat we het ook voor hem gratis doen. Het is immers een gunst en geen recht! De storm op kantoor na een telefoontje van een onwillige gaat gelukkig dan ook weer snel liggen. Nu de storm buiten nog!

En dan word je vrijdag gebeld door een client (in Naarden woonachtig!) die een vraag heeft over zijn WOZ beschikking. WOZ beschikking? Heb je die al? Dit is voor mij compleet ongekend. Naarden is snel! Normaal gesproken liggen de WOZ beschikkingen hier pas in de maand april in de bus. En dat betekent dat wij als kantoor hier nog helemaal niet op geanticipeerd hebben.

Al jaren geven we gratis WOZ adviezen en vorig jaar hebben we zelfs gewerkt met een WOZ-spreekuur, waarbij mensen via een site zelf een afspraak kunnen inplannen. Is voor iedereen makkelijk en geeft voor de binnendienst zo min mogelijk werkbelasting. Maar gaan we het dit jaar weer doen? En hoe gaan we het aanpakken?Nog helemaal niet over nagedacht!

Op zaterdag vervolgens de eerste mensen die binnen komen lopen en vragen hebben. Dus maar snel de beslissing genomen....we gaan weer gratis WOZ-adviezen geven. En ook dit jaar weer gratis maar met een vrijwillige bijdrage voor een goed doel. Tja, dat is dan het volgende probleem. Welk goede doel kiezen we uit? Nu ben ik afgelopen kerst naar Zuid Arrika geweest en heb daar van zeer dichtbij meegemaakt dat de zwarte bevolking het daar echt nog steeds zeer slecht heeft, de uitzichtloosheid, het drankgebruik en alles wat daar mee samenhangt heeft heel veel indruk op mij gemaakt. Welke erkende organisatie richt zich nu op deze groepen mensen in Zuid Afrika? Toen schoot mij te binnen dat we in de Vesting iemand hebben wonen die heel aktief is voor het Nelson Mandela Kinderfonds. Site bekeken; en dat wordt het! De doelgroep en de werkwijze spreken mij aan. Krijg ik vanochtend een mailtje van het Nelson Mandela Kinderfonds met de vraag naar kantoorruimte. Toeval bestaat niet! Direct teruggemaild en foldertjes met machtigingskaarten gevraagd. Alles komt er aan!

Tijden in de agenda geprikt en degene die de woz-spreekuur site bijhoudt ook benaderd. Want ook daar moet natuurlijk nog het een en ander aangepast worden.

He,he! Naarden verrast dust zelf mij soms.