Een uitzending van het programma Radar heeft bereikt wat al tientallen jaren eerder had moeten gebeuren; alle NVM makelaars zijn verplicht om sinds 18 maart j.l de woonoppervlakte van woningen uniform in te meten conform NEN2580. En alle woningen die voor 18 maart al te koop stonden moeten per 1 september ook met de juiste maat op Funda staan.

Vroeger, of te wel eind tachtiger jaren, toen ik de Amsterdamse makelaardij werkte was het aantal m2 woonoppervlakte bij veel appartementen al vaak onjuist. Een standaard appartement werd verkocht als zijnde 65 m2, maar als je ging nameten dan klopte daar meestal niets van. Maar iedereen bood dezelfde appartementen aan als zijnde 65 m2. Ik, en het kantoor waar ik toen werkte, waren niet heiliger dan de Paus en ook wij deden hier dus gewoon aan mee.

En zo is het dus jaren gegaan; wij, makelaars, deden maar wat. Hoorde een balkon nu wel bij het woonoppervlakte of niet en een huis met een zolderverdieping was gewoon 3 maal de oppervlakte van de begane grond. En moest je nu de buitenmaten of de binnenmaten nemen? De laatste jaren werd er zoetjes aan steeds meer aandacht besteed aan het hanteren van het juiste aantal m2 woonoppervlakte. De NVM ging aangegeven dat we via NEN2580 moesten gaan meten. Maar de woonoppervlak van de meeste huizen klopte vaak nog steeds niet. En waarom klopte het dan niet? Niet omdat we geen meetlat of electronisch meetapparaatje hebben of omdat er geen goede tekeningen zijn, maar gewoon omdat een groter huis nu eenmaal beter verkoopt dan een kleiner huis. Kijk naar Funda; bij het zoeken van huizen is het aantal m2 woonoppervlak één van de meest gehanteerde selectie methodes. Een huis van 140m2 in een bepaalde prijsklasse trekt minder bezoekers dan een huis in dezelfde prijsklasse van 150 m2. Dus 140 werd 150. En 40 werd 50 en ga zo maar door. Begrijpen doe ik het dus wel!

Iedere makelaar sjoemelde wel eens met de m2. Bewust of onbewust en de een wat meer dan de ander. Ook bij ons is er wel eens iets niet goed gegaan. En in de meeste gevallen niet eens omdat ik dat zelf wilde, maar omdat de verkoper dat van mij eiste. De laatste jaren waren wij er ons steeds vaker van bewust dat je alleen maar eerlijk zaken kunt doen als je je ook eerlijk opstelt. En het feit dat wij de juiste m2 wilde hanteren gaf dus regelmatig discussies met onze opdrachtgevers. En als ik van één ding niet houd zijn het discussies. En dat betekent dus dat ik gewoon hardstikke blij ben met de verplichting om alleen maar conform NEN2580 te mogen meten.

Geen discussie meer met klanten, zou je dus zeggen. De praktijk is jammergenoeg anders. Als je een jaar of vijf geleden een huis hebt gekocht van 150 m2 en je gaat het nu verkopen en het is, zonder dat je hebt verbouwd, gekrompen naar 130 m2, dan baal je als een stekker. Gevolg is natuurlijk dat wij nog maar eens gaan meten en lange gesprekken hebben met onze opdrachtgever over de grootte van zijn huis. Begrijp me goed: ik begrijp dat hij baalt! Zou ik zelf ook doen!

Maar NEN2580 geeft ook blije gezichten; wij hebben een ontzettend leuk huis in de verkoop dat nu 115m2 is. Maar toen de verkopers het huis kochten was het 100m2 en er is echt geen aannemer die hier aan een uitbouw heeft verdiend. Helemaal blij dus! 

NEN 2580 inmeten is dus soms gewoon toveren; niet verbouwen en toch een groter of kleiner huis!

Maar goed: het kopen van een huis doe je met je gevoel en het voelt goed of het voelt niet goed. En het voelt te klein (niet kopen dus) of groot. En dat staat los van het aantal m2 dat opgegeven wordt. En elke 100 m2 voelt anders; hoe is de lichtinval, hoe is de verhouding tussen de grootte van de kamer en de hoogte van het plafond. Allemaal factoren die niets te maken hebben met NEN2580 en wel bepalen of een huis groot maar vooral goed voelt. En daar gaat het uiteindelijk om!

De bomen en het bos! Dat is het gevoel dat veel kopers van huizen hebben. Er staan zo ontzettend veel woningen te koop; in sommige plaatsen staat op elke hoek van de straat wel een bord!

En dat is dan ook weer direct het probleem van de verkopers. Hoe vindt die potentiële koper nu net mijn boom in dat grote, grote donkere bos! Dat is een hele makkelijke vraag maar niet zo makkelijk te beantwoorden. Dat is dus de uitdaging in deze markt.

Gevonden worden, gezien worden, bekeken worden, verliefd worden en verkocht worden; dat is dus wat er moet gebeuren. En als er bij één van deze schakels iets fout gaat, dan kan er aan het eind geen fles champagne open. Over verliefd worden op een huis en wat voor invloed je als verkoper daar op kunt hebben, heb ik al heel vaak over geschreven op dit blog. Deze keer dus over de eerste schakel: "gevonden worden"!

Want hoe vindt een jong stel met kind op komst nu dat ene leuke huis dat jij, verkoper, in de verkoop hebt gekregen? Daarvoor moet je eigenlijk eerst weten hoe dat jonge stel gaat zoeken. We hebben het dus over een jong stel en dat is dus wat anders dan een ouder echtpaar. Een jong stel zit net als dat oudere echtpaar 's avonds op internet. Funda is natuurlijk nog steeds de grootste woningsite dus daar wordt als eerste gekeken, maar het jonge stel gaat verder. Die gaan googlen, op andere woningsites kijken en laten eens een ballonnetje los in hun sociale netwerk, Hyves en Facebook in de meeste gevallen. Met de hoop om dat ene super fantastische huis te vinden.

En hoe kom je nu als verkoper van dat leuke huis dat zo geschikt is voor een startend gezinnetje in hun gezichtsveld? Hoe kun je nu zorgen dan je gevonden wordt? Zorgen dat je goed te vinden bent op the worldwideweb is dus belangrijk. Dus makkelijk te vinden op Funda. En met alleen een vermelding op Funda kom je er echt niet, op pagina 15 staan betekent dat je echt niet gevonden wordt. Laat staan dat je gezien wordt! En laat staan dat je dan bekeken wordt en laat staan dat.......

Ook gaat dit jonge stel heerlijk zitten dromen wat ze willen; een open haard met lekker stoere kussens. Een huis zonder open haard? In eerste instantie niet interessant en laat je nu op Funda kunnen selecteren op "open haard" . Dat is het eerste, en zo is er nog veel meer, wat je alleen al met Funda kunt doen als zoeker. En als een zoeker iets kan en wil dan moet je als verkoper daar op inspringen. Kijken en luisteren naar de zoeker!

Dit is marketing van je huis op internet. En nu kan ik hier helemaal uit de doeken doen hoe je nu zorgt dat je huis makkelijk gevonden wordt, maar als je het niet erg vindt houd ik die wijsheid gewoon voor mijn eigen klanten want als iedereen hetzelfde gaat doen dan worden de huizen van mijn klanten weer niet gevonden en moet ik weer iets nieuws gaan zoeken. Want constant op zoek zijn naar nieuwe marketing mogelijkheden blijf ik doen. En er komen echt weer een paar leuke dingen aan die je kunt gebruiken bij de marketing van huizen. Want de zoekers staan niet stil en de eigentijdse makelaar 2.0 ook niet. Vooruit!

Nieuwsgierig? In één van mijn komende blogs zal ik zeker wat schrijven over leuke nieuwe marketingtools die wij gaan gebruiken op ons kantoor.

Wat doen jullie eigenlijk voor je courtage? Ons korte en bondige antwoord zou kunnen zijn; veel, heel veel  en veeeeel meer dan een ander. Zo’n antwoord vraagt natuurlijk om een nadere uitleg. Bij deze! Een van de vele dingen die wij namelijk anders doen dan veel collega makelaars is de wijze van informatie verstrekking aan de potentiële koper. En dat doen we niet zonder reden!

Zo laten wij van elk huis een strakke en eigentijdse folder drukken; mooie foto’s en weinig tekst! En daarnaast dan nog elk huis 2 verschillende informatie brochures. Eéntje met een zeer uitvoerige omschrijving van alle kamers en natuurlijk met een plattegrond van het huis . De andere met nog meer tekst en echt, echt alles wat je wil en moet weten over het huis om tot een koopbeslissing te kunnen komen.

Drie verschillende brochures van het zelfde huis! Dat heeft toch geen zin? Waarom zou je dat doen? Waarom zo “ingewikkeld” doen? Dit is toch alleen maar kostenverhogend?

Nou, dat doen we dus bewust en daar is erg goed over nagedacht! 

Uitgangspunt is dat een koper uiteindelijk alle informatie moet krijgen die van belang is bij het nemen van een koopbeslissing, alleen is in onze visie de timing en de manier waarop je informeert essentieel.

Ik weet nog dat wij ons eigen huis kochten; Emotioneel had ik de koopbeslissing al genomen toen de voordeur openging. Yes! Yes! Yes!  Maar daarna die spanning, dat omdraaien ’s nachts in je bed, het piekeren over de vraag of we hier wel goed aan deden. En dan ben je zelf makelaar en ga je twijfelen!?!  Zelfs ik dus! Gelukkig hadden wij ook “onze eigen makelaar” meegenomen die ons met raad en daad bijstond.

Natuurlijk wist ik wel dat het kopen van een huis spannend was; ik werkte immers al een aantal jaren in de makelaardij, maar toch: Vanaf dat moment werd ik me nog bewuster van het feit dat het kopen van een huis echt in eerste instantie een door emoties gedreven beslissing is. Het “YES!-gevoel”. En dat twijfels er echt bijhoren, maar ook dat je alles wil weten over je nieuwe liefde, je kunt er niet genoeg van krijgen. Enerzijds uit nieuwsgierigheid maar anderzijds wil je ook zeker weten of je wel de goede beslissing neemt.

Wat betekent dat dan in de praktijk? Naast de meest optimale presentatie van het te verkopen huis (emoties!) ook zorgen dat je als makelaar oog hebt voor die spanning en onzekerheid van de klant. Je moet hem dus op het juiste moment de juiste informatie geven. Deze timing moet voorkomen dat de liefde als sneeuw voor de zon verdwijnt. Je moet juist zorgen dat hij zich zeker voelt, dat hij een goed gevoel heeft en natuurlijk ook houdt. Want hoe verliefd hij ook is op het huis; als de onzekerheid gaat overheersen ……………wordt de kijker echt geen koper!

Leuk gezegd, maar hoe doe je dat in de praktijk?

Het begint natuurlijk al thuis, achter het scherm. De potentiële koper ziet foto’s en die bepalen of een huis interessant is of niet. De foto’s bagger? Niet gaan kijken!

Foto’s, foto’s. foto’s!! Die met zorg geschreven omschrijving? In dit stadium lezen maar weinig mensen die!

Wil iemand toch iets meer weten dan alleen de foto’s dan wordt de tekst gelezen en de brochure gedownload die ook op Funda staat. We zitten nog in de “de klant moet verliefd worden fase” dus onze brochure op Funda heeft dan grote foto’s en een zeer uitgebreide omschrijving van het hele huis . Vooral veel sfeer en weinig feiten! En in combinatie met de plattegrond moet het toch gaan lukken om de potentiële koper over de streep te trekken om een afspraak te maken voor een bezichtiging.

Dan dus de bezichtiging. D-day! Het is nu natuurlijk zaak dat het niet tegenvalt. Dat het huis niet kleiner is dan verwacht of toch veel slechter onderhouden. Valt het huis tegen, dan wordt het “ja” van de foto’s  “nee” . Zelfs de fase “ja, maar” wordt dan overgeslagen.

En als makelaar is het dan vooral veel luisteren, observeren en minder praten. Gebreken opsommen? No way!!!! In mijn ogen sla je als makelaar de plank dan volkomen mis! Ruimte geven voor de eerste indruk en de daarbij behorende emoties.

Dus echt luisteren en inspelen op datgene wat gezegd wordt, over positieve dingen en mogelijkheden praten. (Wat natuurlijk niet wil zeggen dat je niet eerlijk moet zijn en vragen van een kijker niet beantwoordt) En bij het afscheid een mooie full colour folder mee, gedrukt op dik papier.  Mooi om te laten zien aan anderen. Immers als je iets leuk vind, wil je dat graag delen met de mensen om je heen. En ben je onzeker, dan zoek je bevestiging bij collega’s, vrienden en familie. En als die collega’s, vrienden en familie mij helpen het huis van mijn klant te verkopen, dan is dat alleen maar super! Een mooie full colour folder dus.

Hoe zit het dan met die meldingsplicht? Natuurlijk heb ik als makelaar meldingsplicht, maar direct bij de eerste bezichtiging een hele opsomming geven ondermijnd "het verliefd worden" en dus een een geslaagde verkoop. Wanneer dan wel die informatie geven? Op het moment dat de potentiële koper daar zelf aan toe is! Makkelijker gezegd dan gedaan zou je zeggen, maar het is echt niet moeilijk, alleen maar heel veel werk. Maar een goede voorbereiding is ook in dit geval het halve werk. 

Zo hebben we naast de brochure op Funda nog een 2^e ,nog uitgebreidere en zeer complete, brochure. In deze complete brochure, staat naast de sfeervolle omschrijving van het huis, ook een opsomming van alle bijzonderheden (positief en negatief) en een opsomming van alle gebreken en/of beperkingen. Maar ook een opgave van de vaste lasten, energieverbruik per maand, een kopie van het bestemmingsplan, kadastraal plan en alles wat verder bij dit specifieke huis van belang is. Als extra hebben we dan ook nog een bouwkundig rapport in de aanbieding.

Dus eigenlijk alles wat een potentiële koper onzeker zou kunnen maken ondervangen wij met onze informatie; onze visie is dat een koper alles moet weten wat in zijn belang is, alleen het moment waarop je die informatie geeft is wel van erg groot belang!

Als je eenmaal vlinders in je buik hebt, is het helemaal niet zo erg dat hij ’s nachts snurkt. Maar als je dat vooraf zou weten ?!? Timing dus!

Wat bereiken we hier nu mee? Minder kans dat een potentiële koper afhaakt omdat hij onzeker is, het gevoel heeft dat er iets niet klopt. Een goed geinformeerder koper voelt zich zekerder en zal daardoor eerder een koopbeslissing nemen. En iemand die zich zekerder voelt zal ook een hogere prijs willen betalen. Lijkt me logisch!

Dus:

• de best mogelijke foto’s op Funda met korte tekst;
• mogelijkheid tot downloaden brochure met zeer uitgebreide (sfeer) omschrijving van het huis met veel foto’s en een plattegrond;
• bij de bezichtiging een mooie, strakke en eigentijdse full colour brochure meegeven;
• geïnteresseerd of liever “verliefd” ; dan alle informatie geven die je nodig hebt om een beslissing te nemen, vergezeld van een bouwkundige keuring. 

Is dit een Wet van Meden en Perzen? En wijken we hier nooit van af? Nee hoor! Ieder mens, iedere situatie maar ook ieder huis is anders,  maar het is wel goed om een visie te hebben en te weten waarom je iets wel of niet doet.

Maar denk je dat het allemaal niets uitmaakt, bekijk dit dan dit filmpje.

Het is al bijna 2 jaar geleden dat ik mijn eerste stukje op dit weblog schreef. Voordat ik hiermee begon had ik al meer dan een jaar het idee om een weblog bij te gaan houden; het leek mij een ideale, maar vooral ook leuke manier om mensen te laten zien wat ik als makelaar allemaal doe, waar ik mee bezig ben. (Achteraf blijkt dat ik waarschijnlijk een van de eerste c.q. wellicht wel de eerste makelaar ben geweest die een persoonlijk weblog heeft) Mijn doelgroep is vanaf het eerste moment de particulier, de consument; mensen die geïnteresseerd zijn in het werk van een of hun makelaar of gewoon in mijn kantoor of in mij als persoon. Mijn blog heet dan ook officieel “Dag van de makelaar”.

In mijn vorige blog ben ik echter totaal van mijn geloof gevallen; een open brief gericht aan alle makelaars van Nederland! Weg doelstelling! Maar dat had een reden, die je ook kunt lezen in de inleiding van mijn vorige blog. En wat me toen vervolgens overkomen is, had ik echter nimmer, never, never, nooit verwacht! Een storm aan steunbetuigingen van makelaars, maar ook van niet-makelaars. Natuurlijk via mijn blog, maar ook via Linkedin en ook werd mijn brief op verschillende sites en blogs aangehaald, waarop dan vervolgens ook weer werd gereageerd Ook via de telefoon werd ik benaderd door bekende en onbekende collega’s en wildvreemden spraken mij zelfs aan op een makelaarscongres. (Oja, wat was ik trots deze dag; mijn site werd door Joep Ketelaar –directeur van Funda - in een zaal van zo’n 1000 makelaars gepresenteerd als de voorbeeld site van hoe een makelaars site er uit zou moeten zien. Dat doet een mens - mij dus- goed.)  Kortom, ik heb met mijn open brief dus wat losgemaakt! En de bezoekcijfers van mijn site; die schoten omhoog! En dat is vervolgens weer goed voor mijn opdrachtgevers. Want uiteindelijk werk ik voor hen en staan hun panden op mijn site.

Maar goed; zoals ik dit blog nu ook begon; mijn doelgroep voor mijn weblog is en blijft de geïnteresseerde lezer die wil weten wat ik doe, wat ik denk en wat mijn visie is op het immer inspirerende vak van makelaar. En ondanks het succes van mijn open brief, blijf ik trouw vasthouden aan mijn doelstelling. Schrijven voor makelaars laat ik dan ook met gerust hart aan anderen over!

Dit was even een inleiding over mijn vorige blog, maar toch wil ook nog een link maken naar jullie, mijn doelgroep, de consument, de particulier, de potentiële kopers, zoekers en de verkopers (gewoon iedereen dus behalve de collega makelaars). Want wie goed mijn vorige blog heeft gelezen, leest tussen de regels ook door dat ik eigenlijk ook jullie er op attendeer dat die goedkope makelaar echt een andere dienstverlening geeft dan die duurdere. Het kan gewoon niet dezelfde dienstverlening zijn en dat mag je ook niet verwachten. En als je makelaar te goedkoop is kan hij zijn mensen niet meer betalen en moet hij hetzelfde werk doen met minder mensen en dus met minder kansen dat jouw huis voor de in deze markt hoogst haalbare prijs wordt verkocht. Wat schiet je dan op met die lage courtage! Samen met je makelaar in de negatieve spiraal! Kom daar dan maar eens zonder kleerscheuren uit. Goedkoop kan echt duurkoop zijn.

Maar hoe kies je dan een makelaar?  Ga eens bij vrienden/collega’s vragen of zij goede ervaringen hebben met een makelaar en google eens op die makelaar. Wat is het voor mens? Kun je daarmee samen een van de belangrijkste financiële stappen in je leven zetten? Heb je vertrouwen in deze persoon of vind je het maar een oetl… En of het nu gaat over verkoop of aankoopbegeleiding, laat  in eerste instantie je onderbuik gevoel spreken; heb ik een klik met die makelaar, heb ik het volste vertrouwen er in dat deze makelaar voor mij het hoogst mogelijke in deze markt gaat realiseren? En heb je dat vertrouwen?... Dan is feitelijk het courtage verschil niet meer zo heel belangrijk. Want jouw makelaar moet je wel behoeden voor een misstap bij aankoop en moet wel het maximaal haalbare er uit halen bij verkoop. En dat laatste is echt een hele uitdaging in deze tijd, kost dus ook veel tijd (zeg maar uren van de makelaar) en moet dus uiteindelijk ook betaald worden.

Voor degenen die op dit moment op zoek zijn naar een makelaar; heel veel succes met het zoeken van een goede, bij jou passende makelaar. Dat gaat zeker lukken!

En heb je een makelaar, maar ben je niet tevreden? Ga dan eens praten met je makelaar en kijk of je je relatie weer kunt verfrissen en met een frisse start samen weer verder kunt. En weet je?  Je makelaar vind het ook leuk om eens een aai over de bol te krijgen en een bedankje voor zijn of haar inzet. Want alhoewel je huis wellicht nog niet verkocht is, je makelaar is er wel mee bezig. Een positieve benadering van elkaar kan dan soms wonderen doen! En heb je het gevoel dat je makelaar in een negatieve spiraal zit; wellicht ben jij degene die zijn ogen moet openen.

Maar vergeet nooit; na regen komt altijd weer zonneschijn!!!

Vandaag een open brief/blog aan alle makelaars die X, Y of Z heten en zich als zodanig herkennen! 

Beste collega makelaars X, Y en Z,

Al tijden zit ik me af te vragen of ik met jullie dit gesprek zou moeten aangaan. Een gesprek over iets dat mij, maar ook jullie aangaat en ook bezighoudt. Niet één collega die het er nooit over heeft! En omdat ik een weblog heb en deze maand via ons vakblad Vastgoed aandacht wordt besteed aan mijn blog, heb ik bedacht dat het wellicht een goed idee is om op deze manier een open brief naar jullie allemaal tegelijk te sturen.

Ik wil het met jullie namelijk hebben over: de courtage, volgens de Dikke van Dale "cour·ta·ge [koertaazje] de; v -s makelaarsloon, provisie"

En volgens Wikipedia Courtage is de afsluitprovisie die een makelaar ontvangt bij de aan- of verkoop van een huis. Deze provisie bedraagt meestal tussen de 1,2 en 2,5% (excl. btw) van de koopsom van de woning. De provisie bij aan- en verkoop van aandelen wordt soms courtage genoemd. Het wordt steeds meer gebruikelijk om met de makelaar over de courtage te onderhandelen."

Zoals op Wikipedia staat te lezen is de courtage iets waar onze opdrachtgevers op kunnen onderhandelen. Iets dat ze natuurlijk doen! Zou ik ook doen, als ik weet dat ik heeeeel makkelijk geld kan besparen door te zeggen dat ik niet de volle mep wil betalen en al van alle kanten heb gehoord dat jullie direct gaan zakken met de courtage als ik ga piepen. (Hoe professioneel ben je trouwens als onderhandelaar als je zo snel zakt met je courtage – en jij moet met onderhandelen geld verdienen voor je klant?!?)

Maar goed, eerlijk gezegd maak ik me toch wel erg veel zorgen over sommigen van ons. Zoals iedereen weet zijn er al veel collega makelaars in loondienst ontslagen en zijn er ook velen die hun kantoren hebben moeten sluiten. Ook verwacht onze beroepsvereniging NVM dat komend jaar nog eens ca. 30% van de kantoren zal moeten sluiten. En ieder kantoor dat moet sluiten of iedere makelaar die op straat komt te staan is eigenlijk een verlies voor het vak en een persoonlijk drama.

Daarom eigenlijk deze blog; ik wil jullie graag allemaal als collega houden, maar ik ben bang dat jullie, makelaar X, Y en Z het wellicht niet gaan redden komend jaar. Laatst hoorde ik namelijk dat jullie courtage zo ontzettend laag is en dat jullie direct met 25% omlaag gingen toen een potentiële opdrachtgever ging “piepen” , dat ik denk dat het dus echt niet goed gaat bij jullie. Als ik zie wat de vaste kosten van mijn bedrijf zijn, dan denk ik dat die niet veel afwijken van jullie kantoren; personeel, huisvesting, auto’s , telefoon, drukwerk, lidmaatschap NVM (of je dat nu wel of niet met tegenzin betaalt), advertenties, nieuwe borden, internet, automatisering, opleidingskosten etc etc We hebben toch allemaal een beetje dezelfde kosten opbouw. En ik denk dat jullie officemanager toch ook ongeveer evenveel verdient als die van mij.

Begrijpen doe ik het dus niet helemaal. We doen met z’n allen veel minder zaken dan in 2007 (hier in Naarden is de markt met bijna 60% terug gelopen) en de zaken die we doen kosten veel en veel meer tijd. Als ik zie hoeveel uur er in 2007 in een gemiddelde verkoop ging zitten en hoeveel nu. Dat is nu wel het dubbele. Nee, de bezichtigingen zijn wel minder maar de tijd er omheen slokt de uren op. Overal achteraan bellen, alle leads in de gaten houden, veel communiceren met je opdrachtgever. Maar dan begrijp ik dus niet hoe jullie het kunnen rondbreien met die lage courtage. Dat kan toch niet kloppen! Volgens mij zitten jullie dan ook in een negatieve spiraal, waarvan uiteindelijk je opdrachtgever, de verkoper dus, de dupe wordt. Hoe kun je nog extra tijd stoppen in de verkoop van het huis van je klant als je zoveel huizen in de verkoop hebt en je met minder mensen bent dan een jaar geleden?Het valt me dan ook op dat jullie regelmatig de vraagprijs van een huis verlagen. Dat is wel erg snel door de verkoper weggegooid geld. Moet we dan zeggen eigen schuld dikke bult tegen de verkoper? Had je maar een andere makelaar moeten nemen, die beseft dat we in 2009 meer moeten doen om zijn huis te verkopen dan in 2007 en dus ook meer betaald moet krijgen? Penny wise, pound foolish?

Hoe komt het nu dat jullie zo’n lage courtage vragen? Enerzijds denk ik dat jullie, met een hele korte termijn visie, proberen opdrachten binnen te halen op grond van een lage courtage. Maar het belangrijkste is dat ik denk dat jullie gewoon helemaal niet in de gaten hebben wat jullie kosten per uur. En dat laatste kan ik jullie niet eens kwalijk nemen, maar uiteindelijk is die verkoper er dan de dupe van! Bij een lagere courtage kunnen jullie immers minder uren per huis besteden dan wij, die een hogere courtage vragen. Jullie hebben gewoon tijdgebrek! Vandaar dat zakken met de vraagprijs ?  Begrijp heel goed dat het niet makkelijk is om naar iets anders te kijken dan naar de vraagprijs als een huis niet verkoopt, maar als je wat meer tijd investeert dan kun je best nog andere dingen verzinnen. En ik begrijp ook dat dit tijdgebrek de reden is dat jullie brochures niet compleet zijn en dat er allemaal informatie in het dossier ontbreekt. Ook dat jullie tijdens een bezichtiging met potentiële kopers gaan lopen bellen en op je horloge kijken begrijp ik in jullie situatie. En dat je geen tijd hebt om overal achteraan te gaan begrijp ik ook. Maar dat gaat toch helemaal fout?!?! En de verkoper wordt daar dus als eerste de dupe van! Want als je courtage zo laag is dat je uiteindelijk zo weinig verdient per uur dat dit niet kostendekkend is dan gaat het niet goed met je kantoor. En dan moet je nog meer mensen ontslaan en dan heb je nog minder tijd om de huizen in je portefeuille te verkopen. En dan is je dienstverlening niet meer zodanig dat je kunt zeggen dat je er alles aan hebt gedaan om de in deze markt maximaal haalbare opbrengst te realiseren. Je zit in een negatieve spiraal! En je verkoper dus ook!

Tijd dus om te kijken naar een oplossing. Een oplossing om te zorgen dat je uit die negatieve spiraal komt. Een oplossing om te zorgen dat jullie volgend jaar nog bestaan en dat je ook de mogelijkheid hebt om alles uit de kast te halen voor je opdrachtgevers ipv alleen maar de prijs te laten zakken. Een mogelijkheid om te zorgen dat ook jij tevreden klanten hebt, ook al is hun huis nog niet verkocht. Mijn oplossing is om een goede kostprijs berekening te maken. En nee, niet gokken, maar echt gewoon cijfers in Excel gaan zetten en onderzoeken hoeveel uur je echt productief bent per dag. En weet je niet hoe het moet? Er zijn cursussen en workshops voor.

Jullie mogen best weten dat ik een jaar geleden namelijk zelf een workshop gevolgd heb over het berekenen van mijn kostprijs. En dat is wellicht wel de reden dat ik  anders denk dan jullie. Ben me namelijk echt rot geschrokken op die workshop! Had me nooit gerealiseerd dat het zo erg is, dat ik zo veel geld per uur moet omzetten om te zorgen dat de toko blijft draaien. Zeker de manier waarop wij werken, met een full-service kantoor, kost het verkopen van een huis immers erg veel tijd en elk uur moet ik geld verdienen. Als ik veel woningen in de verkoop heb (zoals wij allemaal in deze markt) en ik verkoop er, ondanks al onze inspanningen, veel minder, dan moet mijn courtage dus omhoog. En dan is het echt niet zo dat we tijd over hebben. Kan me niet herinneren dat ik ooit zo hard heb gewerkt als afgelopen jaar. En dat zal bij jullie niet anders zijn. Want als iedereen duimen zat te draaien op mijn kantoor, dan was het een ander verhaal. Dan kun je met minder mensen toe en dalen dus de kosten. Nee, wij hebben het hartstikke druk, alleen brengt het verhoudingsgewijs veel minder op. Druk met leads en prospects, druk met het communiceren met onze opdrachtgevers en het bedenken van kansen, druk, druk, druk!

Oja, en ben je bang dat klanten weglopen naar een andere makelaar omdat ze jou te duur vinden? Angst is de slechtste raadgever en het zit hem niet in de hoogte van de courtage maar wat je doet! En wil een klant via ons zijn huis verkopen voor een te lage courtage? Wij doen het gewoon niet! Een huis verkopen kost gewoon heel veel inzet en dus tijd van een makelaar!!! En die tijd moet betaald worden! Goedkoop moet geen duurkoop worden! En uiteindelijk wil ik alleen maar tevreden klanten.

Is misschien een beetje een belerende blog geworden, maar ik maak me dus echt zorgen over jullie, collega makelaars, en hoop dat jullie er iets mee kunnen! Het komt uit een goed hart moet je maar denken.Veel succes! En ik hoop dat we elkaar volgend jaar ook nog vaak tegenkomen!

Groetjes, Ellen

PS En wie denkt; dat is toch prima dat al die makelaars het niet redden? Ik vind het een drama als iemand het niet redt en als alle opdrachtgevers doorschuiven naar bijvoorbeeld mijn kantoor dan weet ik niet hoe ik het moet regelen - tijd gebrek! Collega's of concullega's zijn gezond en goed en, gezellig om te hebben! 

(*) Makelaar X, Y en Z zijn alle makelaars die zich herkennen in deze blog als zijnde genaamd, X, Y of Z!  

Dromen? We doen het allemaal! Bij die kleine schattige baby'tjes zie je dan van die lieve kleine trekjes op het gezicht als ze diep in slaap zijn. Wat die kleine droomt? We zullen het nooit weten! Maar als ik naar het lieve trekje kijk, dan kan het alleen maar fijn zijn. Dromen is heerlijk en fijn; je wordt wakker met een glimlach om je gezicht en de dag kan niet meer stuk. Het is een soort roes! Maar dan ..................die droom die zo leuk begint maar vervolgens als een nachtmerrie eindigt en waardoor je, kennelijk onbewust, je zelf midden in de nacht wakker maakt. Je zit rechtop in je bed en het zweet breekt je uit, je hartslag verhoogd en... paniek in de tent. Tot rust proberen te komen en met andere gedachten weer proberen in slaap te vallen. Een slecht begin van de dag en iets dat je de hele dag nog koude rillingen kan geven. Gelukkig heb ik zelf zelden nachtmerries (als kind wel en dan altijd over over brand en brandweermannetjes, zie het nog voor me!) Ze zeggen dat je elke nacht droomt, maar ik kan het me zelden herinneren, dus dromerig wakker worden zit er voor mij niet in.

Maar nu zijn er natuurlijk ook nog andere dromen; als klein kind droom je van een leven als prinses (ook ik natuurlijk!) en droom je van de prins op het witte paard en natuurlijk het fantastische paleis waarin je dan woont. En met het verstijken van de jaren vervaagt deze droom en komt er een andere droom voor in de plaats; een leuke vent/partner en een leuk huis. Als het dan zover is dat je je eerste huis gaat kopen dan heb je al hele dromen hoe dat huis er uit moet gaan zien. Je ziet het al voor je, je zit je zelf al zitten voor de haard, je hebt al helemaal een gevoel hoe de lichtinval moet zijn, hoe je het gaat inrichten en de bank uit dat leuke tijdschrift past natuurlijk helemaal in dat droomhuis met die kleine schattige ruitjes, een kopie van die cottage in Engeland waar je eens een weekje hebt gelogeerd. Ja, dat zijn de dromen! Had ik ook voordat Geert en ik op zoek gingen naar een eigen huis. En dan de werkelijkheid? Die komt niet overeen met je dromen! In deze tijd ga je natuurlijk eerst Funda afstruinen voordat je uberhaupt ergens een stap over de drempel zet. En dan krijg je al de ene na de andere afknapper! Die huizen lijken helemaal niet op jou droomhuis; rommel, lelijke meubels, donkere ruimtes, rare kleuren op de muren. Dat is helemaal niet wat je wil. Je wil je droomhuis! En deze huizen zien er heel anders uit, en lijken ook in zijn geheel niet op die leuke huizen in de woontijdschriften die je al jaren elke maand koopt! Gatverdarie!

Wat zo leuk zou moeten zijn en waar je je zo op verheugd had, blijkt een grote teleurstelling te worden!

Nu lijkt dit bovenstaande een beetje overdreven, dat is het natuurlijk ook wel een beetje, maar het ligt toch ook niet zo heel ver van de werkelijkheid af. Een huis is iets waar je tevoren je een beeld van gevormd hebt; zo en zo moet het er uitzien. En nu blijkt dat er bijna geen huizen zijn die aan dat droombeeld voldoen. En dat is denk ik ook een beetje een probleem van dit moment. Natuurlijk hebben we een crisis, of zeg economisch andere tijden, en staan er heel veel huizen te koop, maar van de andere kant zijn er ook heel veel mensen op zoek naar een huis en die kunnen gewoon geen huis vinden! Ligt dat aan deze potentiële kopers? Wellicht! Wellicht stellen ze te veel eisen, wellicht hebben ze te hoog gegrepen verwachtingen waardoor ze het huis niet kunnen vinden van hun dromen. Maar wellicht is het er wel, maar kunnen ze het gewoon niet vinden!!!!!!! Uhuhuh??????? Ja!! Ja, wellicht staat hun huis gewqoon op Funda en kunnen ze het gewoon niet vinden. Niet omdat ze niet weten hoe Funda werkt, maar gewoon omdat ze hun woonwensen niet goed geformuleerd hebben, niet door de plaatjes op Funda heen kunnen kijken, naar verkeerde huizen kijken, moedeloos worden van het rondrijden etc etc. Het zijn gewoon de bomen en het bos! Er staan zoveel huizen te koop, dat het gewoon voor de gemiddelde mens niet mee te overzien is wat nu wel of niet zinvol is om te gaan bekijken. Zo wordt het zoeken naar je droomhuis dus een nachtmerrie! Hulptroepen inschakelen dus!

Waarom schrijf ik hierover? Afgelopen week hadden we natuurlijk de NVM Open huizendag. Wij deden met 90% van onze panden mee en we hebben deze week met z'n allen uuuuren achter de telefoon doorgebracht om iedereen die een huis van ons bezocht heeft na te bellen. Een heidens karwei, maar ook met effect. Een mooi aantal mensen maakt gebruik van onze uitnodiging om een 2e keer in alle rust te komen kijken met een van ons. En we hebben er goede hoop op dat hier iets zinvols uit komt! Nu zijn er ook mensen die om allerlei reden niet te verleiden zijn tot een 2e bezichtiging. Bij deze mensen kijken we of we hen op een andere manier van dienst kunnen zijn. Als aankoop begeleidende makelaar bijvoorbeeld. En dan valt mij weer op dat er toch nog steeds heel veel mensen zijn die denken dat een makelaar echt een overbodige luxe is, dat ze echt alles zelf kunnen doen en dat ze zich het geld van de makelaar gewoon kunnen besparen.  Daar kun je ook een mooie bank voor kopen, of een deel van je verbouwing van betalen. Begrijp ik allemaal! Natuurlijk moet ik ook een boterham eten en moeten mijn collega's elke maand hun salaris ontvangen en moeten onze auto's kunnen blijven rijden. Voor niets gaat immers de zon op! Maar die makelaar helpt je wel je droomhuis te vinden, wat jij kennelijk niet kunt vinden, hij kent wel de weg (letterlijk en figuurlijk) en zorgt dat het zoeken van een huis gewoon leuk blijft en niet een tijdverslindend drama wordt wat allang niet meer leuk is en niet overeenkomt met dat beeld dat je had voordat je ging zoeken; even snel mijn droomhuis vinden! Nee, een makelaar is niet alleen voor het aanbod van huizen, een makelaar is gewoon je persoonljke adviseur bij de belangrijkste beslissing in je leven. Moet iedereen dan een eigen makelaar mee nemen? Nee, natuurljk niet, maar ik vind dat het wel goed is om je te realiseren dat je iets te kiezen hebt en dat het zoeken naar je droomhuis soms wel veel makkelijker is met een eigen adviseur aan je zijde. Om te beginnen: maak eens een afspraak met een makelaar die je aanspreekt en vraag die makelaar wat hij (of natuurlijk zij) nu voor je kan betekenen bij het zoeken. Wij bieden iedereen die hier in de buurt een huis zoekt zelfs een vrijblijvend woonwensen gesprek aan. In een uur kan ik laten zien wat wij in onze mars hebben, je verder op weg helpen met het vinden van het vinden van je droomhuis en natuurlijk laten wij zien wat wij voor je/jullie kunnen betekenen. Voor velen een eye-opener!

Oja, voor diegenen die verkopen; realiseer je dus altijd dat je aan de andere kant staat. Jouw koper heeft een droom en als je je daar bewust van bent dan ben je al een eind op weg! Weg met die rotzooi en slechte foto's!

De koper droomt en zorg er voor dat hij kan blijven dromen!

Voordat ik wat schijf over "verstandig verbouwen" even een korte update over mijn ervaringen met de huidige woningmarkt. De postieve tendens die ik al enige maanden bemerk is in de zomermaanden bij ons kantoor overeind gebleven. Vaak zie je een dip in  het aantal transacties in juli en augustus. Dat is eerder regelmaat dan uitzondering. Het leuke is nu dat wij in de maand juli meer huizen hebben verkocht dan in de maanden juli van de afgelopen jaren! Zeer positief dus! Augustus was meer een normale zomermaand; wel huizen verkocht maar minder dan in juli. Maar we zijn zeker niet ontevreden. Jammergenoeg zijn er nog steeds een paar opdrachtgevers van ons die nog met twee huizen zitten. Ook de komende maanden zullen we alles uit de kast halen om deze woningen te verkopen. Op een inventieve wijze probren we nog meer aandacht te vestigen op deze huizen. Kijken of het lukt!

Goed, dan nu over "verstandig verbouwen". Iets dat in mijn ogen altijd erg belangrijk is, maar in deze periode helemaal. Verstandig verbouwen komt voor mij overeen met "commercieel verbouwen". En dat houdt in dat je met een zo gering mogelijke investering een zo groot mogelijk effect behaalt. Hierbij is het ook belangrijk dat het effect dat je gaat bereiken een positieve invloed heeft op de waarde van je huis. En iets heeft een positieve invloed op de waarde van je huis als je zodanig verbouwt dat een grote doelgroep aanspreekt. Datgene wat veel mensen aanspreekt vind je in de woonbladen zoals VT Wonen (wat strakker), Ariadne (wat klassieker) en nog veel meer andere woon/interieur bladen. In grote lijnen komt het er op dit moment op neer dat de gemiddelde koper houdt van strak gestuukte wanden en plafonds, een redelijk strakke witte keuken met een natuurstenen of kunststenen blad, wit sanitair met een antraciet kleurige vloertegel en een houten vloer in de leefruimte.  Nee, niet echt spannend, maar wel iets waarvan je naar alle waarschijnlijkheid zelf over een jaar of 10 ook nog plezier hebt omdat je er niet op uit gekeken bent en met als bijkomend voordeel dat bij een eventuele verkoop binnen 10 jaar de gemiddelde koper ook nog erg blij is. Een goede investering en een verstandige keus dus!

Moet je je dan bij het verbouwen helemaal richten op een eventuele koper? Nee, natuurlijk niet! Je gaat er zelf wonen en je moet er zelf blij mee zijn, maar het is altijd goed om in het achterhoofd te houden dat je het huis ook nog ooit moet verkopen! En houd je van een rode keuken? Die rode keuken is zo persoonlijk dat het de verkoop van je huis tzt kan belemmeren en daardoor een negatieve invloed heeft op de waarde/verkoopbaarheid van je huis. Niet doen is dus mijn advies! Zoek het gewoon in allerlei rode assecoires. Leef je daar in uit.

En een hele dure keuken? Blijf reeel en kijk naar de Duitsers; zij zien een keuken als een meubelstuk dat ze meenemen als ze gaan verhuizen. En dat is het; niet meer en niet minder dan een meubelstuk. We bedenken ons meestal wel tig keer voordat we een meubelstuk kopen dat duurder is dan de auto waar we in rijden. Maar als het gaat over keukens zien we dat mensen 10 duizenden euro's uitgeven voor iets dat de waarde van het huis niet met dat bedrag vermeerdert. En helemaal iet als er een goede keuken in je huis staat die je alleen vervangt omdat je hem niet mooi vindt. Zonde van het geld!

En als je dan een nieuwe keuken zoekt; zoek een goede, tijdloze keuken voor een redelijke prijs en zorg dat je je niet allerlei keukenapparatuur aan laat smeren door de leverancier. In menige keuken is bijvoorbeeld een stoomoven te vinden die nooit gebruik wordt. Vergeet verder Ikea niet; leuk prijsje voor je keuken, ze adverteren met lange garantieperiode en veel tijdloze modellen. (Ikea installeert tegenwoordig ook - veel mensen weten dit nog niet!). Het leuke is dat als je er toch langer blijft wonen je ook weer eens een keer een andere keuken kunt aanschaffen. Het is zeker niet zo dat ik een duper fan ben van Ikea keukens, maar de prijs-kwailiteit verhouding is wel zeer goed te noemen en dat is wat we bedoelen met "verstandig verbouwen".

Groetjes, Ellen

PS Dank aan Dana voor het aangeven van dit onderwerp. Heb je zelf een onderwerp waarvan je het leuk zou vinden als ik daar iets over zou schrijven, dan hoor ik het graag. Het kan ook altijd via ellen@mouthaan.nl

Vandaag schrijf ik een keer over een onderwerp waar we als makelaar liever niet over nadenken; een onbetrouwbare koper!

En daar bedoel ik dan mee echt, echt onbetrouwbaar. Je kunt niet iedereen op zijn of haar blauwe of bruine ogen geloven, dat weten we jammergenoeg al sinds jaar en dag. Iedereen kan namelijk naar de Ferrari dealer stappen en daar de mooiste auto uitzoeken en zeggen: ""doe mij die maar en graag met een strik er om heen!". Iedereen kan dit doen, of je nu wel of geen geld hebt. Je gaat alleen door de mand vallen op het moment dat er betaald moet gaan worden. Geen geld is geen auto. Lijkt me zo duidelijk als wat!

Met het kopen van huizen is het nu eenmaal niet anders. Iedereen kan kopen wat hij of zij wil, maar er moet uiteindelijk ook betaald worden. En dan kun je dus te maken hebben met een onbetrouwbare koper. Hij/zij koopt wel, maar heeft gewoon geen geld en gaat willens en wetens toch een huis kopen. En dan heb ik het niet over de koper die er achteraf achterkomt dat de banken anders over zijn salaris en bijbehorende hypotheeklasten denken dan de koper zelf. Dit kun je in de meeste gevallen voorkomen door voordat je een woning koopt eerst met een gerenomeerde financiele adviseur te gaan praten, maar soms kom je hier toch pas later achter.

In dit geval heb ik het echter over het type "oplichter". In al die jaren dat ik in de makelaardij zit, en dat zijn er nu al er heel veel, heb ik het gelukkig eigenlijk pas één keer meegemaakt. Een dame die een appartement koopt en op het moment dat het geld op tafel moest komen gewoonweg verdwenen was. En dan zit je daar bij de notaris - een koper die niet komt opdagen en iedereen die maar "hoopt" dat er file was op de A1 of haar moeder net was overleden. Maar niets van dit alles! Mevrouw was gewoon van de aardbodem verdwenen. Gevolgen voor de verkoper zijn natuurlijk groot; met de gedachte dat je je appartement had verkocht een ander huis gekocht en dan nu tot de conclusie komen dat het helemaal niet verkocht is en dat je dus geen geld op de bank hebt. Twee huizen met bijbehorende lasten! Geen grapje!

Om het leed iets te verzachten was er gelukkig wel een bankgarantie van 10% ontvangen door de notaris. Hiermee kon het leed iets verzacht worden, maar het appartement moest opnieuw in de verkoop en is uiteindelijk enkele maanden later voor een iets lager bedrag verkocht. De financiële schade viel uiteindelijk wel mee, maar de emotionele schade was groot. De onzekerheid van je financiële lasten is natuurlijk verschrikkelijk. Maar het is in dit geval allemaal goed gekomen! Eind goed al goed!

En voor wie geïnteresseerd is in hoe dit nu allemaal precies in zijn werk gaat hier een korte omschrijving (Uitgangspunt is de NVM koopakte)

* In de koopakte staat opgenomen dat de koper een bankgarantie moet stellen, doorgaan is dit 10% van de koopsom. Deze bankgarantie moet bij de notaris binnen komen op de in de koopakte vastgelegde datum. Als verkopende makelaar houden wij altijd erg goed in de gaten of deze bankgarantie ook daadwerkelijk binnen is. We vinden dit zelfs zo belangrijk dat we tegen de verkopers altijd zeggen dat de champagne pas open mag als de bankgarantie is ontvangen!

* De bankgarantie is gelukkig binnen en op de in de koopakte opgenomen datum van het passeren van de akte van levering is er in geen velden of wegen een koper te ontdekken! Dat betekent dus dat ik als verkopende makelaar namens de verkoper een ingebrekestelling verstuur naar de koper. En omdat in de koopakte staat opgenomen dat de koper domicilie kiest bij de notaris kan deze ingebrekestelling naar de notaris worden verzonden. We hoeven dus niet te zoeken naar het verblijfadres van de koper. Scheelt een hoop werk.

* In de ingebrekestelling staat opgenomen dat de koper 8 dagen de tijd krijgt om na te komen - met andere woorden; te zorgen dat hij/zij binnen deze 8 dagen bij de notaris op de stoep staat en zorgt dat het geld er is en te zorgen dat de koper ook de eigenaar wordt. De schade die de verkoper in deze periode  lijdt zal de koper trouwens al aan de verkoper moeten vergoeden. Zo'n ingebreke stelling heb ik een paar keer moeten versturen en op die ene keer na is het altijd goed gekomen en werd de koper ook uiteindelijk de eigenaar.

* Is er binnen 8 dagen nog niets gebeurd, dan kan de verkoper kiezen of hij de koop wil ontbinden en de 10% van de bankgarantie krijgt (plus evt schade) of dat hij nakoming wil. Nakoming wil zeggen dat de verkoper wil dat de koper alsnog eigenaar wordt en dus houdt de verkoper de koper aan de gemaakte afspraken. Wil de verkoper nakoming dan moet de koper een boete van 3 promille van de koopsom per dag betalen aan de verkoper. Kies je voor dit laatste dan ga je er van uit dat het nog allemaal goed komt met de koper. Als je even rekent dan weet je dat deze boete aardig in de papieren kan lopen.

* Is de koop ontbonden dan mag de notaris conform de koopovereenkomst de 10% uitkeren aan de verkoper en deze kan/mag weer opnieuw beginnen met de verkoop!

* En de bank? De bank zal zelf moeten zorgen dat zij het geld terug krijgt van de koper die niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Dat risico is voor de bank en daarom kost een bankgarantie ook geld. Ieder z'n vak!

Zoals aangegeven is het uiteindelijk in al mijn "gevallen" goed afgelopen. Maar het kan natuurlijk ook heel anders verlopen als er geen bankgarantie is gesteld! Dan wordt het drama alleen nog maar groter. Heb je zelf naar aanleiding van dit stuk een vraag of een opmerking? Laat het mij weten! Ook vind ik het leuk om reacties van lezers op dit weblog te onvangen. En is er een onderwerp waarvan je denkt dat het leuk zou zijn als ik er over zou schrijven. Laat het me weten!

Groetjes, Ellen

Jaren geleden, en dan heb ik het wel over meer dan 20 jaar geleden, kwam ik voor de eerste keer in Amerika. Spannend! Een hele andere wereld. Ik was daar te gast in een Nederlands/Amerikaans gezin en heb daar als een soort zomer au-pair hun oudste dochter Nederlandse les gegeven. (Dat was net voordat ik in de makelaardij ging werken en ik nog in het onderwijs werkte met als specialisatie Nederlands voor anderstaligen). Maar goed; 5 weken in een gezin in Minnesota en in het weekend werd ik meegesleept in de auto om de omgeving te gaan verkennen. Wat een andere wereld! En als dochter van een makelaar viel het mij op dat er bij heel veel woningen te koop borden stonden met daarop de medeling dat er een open huis was of morgen zou zijn oid. Op dat moment werkte ik natuurlijk nog niet in de makelaardij, maar mijn nieuwsgierigheid was natuurlijk wel opgewekt. Het bleek dat het zeer gebruikelijk was om een open huis te organiseren in het weekend; zaterdag, zondag maakte niet uit. De makelaar was er zelf en kreeg voor de uiteindelijke verkoop een vergoeding van 5 of 6 % (!!!) over de koopsom. Dat was dus in de tachtiger jaren in Amerika. En wat we veel vaker zien in ons vak is dat dingen vanuit die kant van de oceaan overwaaien naar deze kant. Zo ook met het organiseren van open huizen.

Een lange inleiding maar over het houden van open huizen wil ik het deze keer hebben. Wij organiseren namelijk zeer regelmatig open huizen en als we benaderd worden door een collega makelaar die het initiatief neemt om een open huis te organiseren voor een buurt dan adviseren wij onze verkopers eigenlijk altijd om aan te haken. Zo hebben we 3 weken geleden aangehaakt bij een open huis in het Rembrandtkwartier. Totaal deden er zo'n stuk of 12 woningen mee, waarvan 3 van ons en voor afgelopen zaterdag waren wij de initiatief nemers van een open huis in Muiderberg. Jammergenoeg deden hier minder makelaars mee dan we hadden gehoopt maar toch was er ook op deze dag de mogelijkheid om verschillende woningen in Muiderberg te bezichtigen. En voor komende zaterdag hebben wij een open huis georganiseerd voor onze opdrachtgevers in Naarden Vesting. (By the way: klinkt als een karweitje van niks, maar het organiseren van een open huis kost echt uuuuuren. Je communicatie moet goed zijn, alles klaar maken voor elk huis noem maar op. Doen we echt niet even!!!)

Vaak krijgen wij de vraag van onze opdrachtgevers of het in deze tijd wel zin heeft om een open huis te organiseren. Eigenlijk zeggen wij altijd volmondig "Ja!!" maar wel met de kanttekening dat het een open huis betreft dat tegelijkertijd met meerdere woningen in de buurt wordt georganiseerd. Juist in deze tijd mee doen! Waarom? Er zijn ook nu mensen die willen (of moeten) verhuizen en het merendeel wil eerst het eigen huis verkopen voordat ze een ander huis kopen. Voordat ze uberhaupt de beslissing nemen om te gaan verkopen gaan ze eerst goed om zich heen kijken naar wat hun toekomstig huis zou kunnen worden en dan gaat het eigen huis in de verkoop. Tijdens de orientatiefase en gedurende de periode dat huis in de verkoop staat is het bezoeken van een open huis populair; vrijblijvend, snel en makkelijk. Je kunt in twee uur net zoveel huizen bekijken als middels het maken van afspraken in een halve dag. En wat heb je daar dan aan als verkoper? Al die mensen die komen kijken maar niet kopen???? Heel veel zeggen wij dan!! Als je huis in de smaak valt dan komen ze echt wel terug. Zo hebben wij een paar weken geleden ook een huis verkocht aan een stel dat al tijden om dit huis liep te draaien. En toen het eigen huis verkocht was? Bingo! Wij hadden een koper voor ons huis! Zo werkt het dus!

En wat is nu het verband met mijn Amerikaanse zomer? Daar is al jaar en dag de normaalste gang van zaken dat er open huizen georganiseerd worden. Daar zijn lange doorlooptijden redelijk gangbaar en gemak dient de mens en de klant (zeg hier de koper!) is koning. En die vindt een open huis vaak makkelijk. En ook aan de andere kant van de oceaan werden en worden al die huizen verkocht!! We begrijpen dat sommige verkopers soms moedeloos worden van alle kijkers die niet kopen, maar zonder kijkers geen kopers! Welke kijker koper wordt? Jammergenoeg kunnen we niet in een glazen bol kijken! Maar houdt moed; de koper is al geboren