Voordat ik wat schijf over "verstandig verbouwen" even een korte update over mijn ervaringen met de huidige woningmarkt. De postieve tendens die ik al enige maanden bemerk is in de zomermaanden bij ons kantoor overeind gebleven. Vaak zie je een dip in  het aantal transacties in juli en augustus. Dat is eerder regelmaat dan uitzondering. Het leuke is nu dat wij in de maand juli meer huizen hebben verkocht dan in de maanden juli van de afgelopen jaren! Zeer positief dus! Augustus was meer een normale zomermaand; wel huizen verkocht maar minder dan in juli. Maar we zijn zeker niet ontevreden. Jammergenoeg zijn er nog steeds een paar opdrachtgevers van ons die nog met twee huizen zitten. Ook de komende maanden zullen we alles uit de kast halen om deze woningen te verkopen. Op een inventieve wijze probren we nog meer aandacht te vestigen op deze huizen. Kijken of het lukt!

Goed, dan nu over "verstandig verbouwen". Iets dat in mijn ogen altijd erg belangrijk is, maar in deze periode helemaal. Verstandig verbouwen komt voor mij overeen met "commercieel verbouwen". En dat houdt in dat je met een zo gering mogelijke investering een zo groot mogelijk effect behaalt. Hierbij is het ook belangrijk dat het effect dat je gaat bereiken een positieve invloed heeft op de waarde van je huis. En iets heeft een positieve invloed op de waarde van je huis als je zodanig verbouwt dat een grote doelgroep aanspreekt. Datgene wat veel mensen aanspreekt vind je in de woonbladen zoals VT Wonen (wat strakker), Ariadne (wat klassieker) en nog veel meer andere woon/interieur bladen. In grote lijnen komt het er op dit moment op neer dat de gemiddelde koper houdt van strak gestuukte wanden en plafonds, een redelijk strakke witte keuken met een natuurstenen of kunststenen blad, wit sanitair met een antraciet kleurige vloertegel en een houten vloer in de leefruimte.  Nee, niet echt spannend, maar wel iets waarvan je naar alle waarschijnlijkheid zelf over een jaar of 10 ook nog plezier hebt omdat je er niet op uit gekeken bent en met als bijkomend voordeel dat bij een eventuele verkoop binnen 10 jaar de gemiddelde koper ook nog erg blij is. Een goede investering en een verstandige keus dus!

Moet je je dan bij het verbouwen helemaal richten op een eventuele koper? Nee, natuurlijk niet! Je gaat er zelf wonen en je moet er zelf blij mee zijn, maar het is altijd goed om in het achterhoofd te houden dat je het huis ook nog ooit moet verkopen! En houd je van een rode keuken? Die rode keuken is zo persoonlijk dat het de verkoop van je huis tzt kan belemmeren en daardoor een negatieve invloed heeft op de waarde/verkoopbaarheid van je huis. Niet doen is dus mijn advies! Zoek het gewoon in allerlei rode assecoires. Leef je daar in uit.

En een hele dure keuken? Blijf reeel en kijk naar de Duitsers; zij zien een keuken als een meubelstuk dat ze meenemen als ze gaan verhuizen. En dat is het; niet meer en niet minder dan een meubelstuk. We bedenken ons meestal wel tig keer voordat we een meubelstuk kopen dat duurder is dan de auto waar we in rijden. Maar als het gaat over keukens zien we dat mensen 10 duizenden euro's uitgeven voor iets dat de waarde van het huis niet met dat bedrag vermeerdert. En helemaal iet als er een goede keuken in je huis staat die je alleen vervangt omdat je hem niet mooi vindt. Zonde van het geld!

En als je dan een nieuwe keuken zoekt; zoek een goede, tijdloze keuken voor een redelijke prijs en zorg dat je je niet allerlei keukenapparatuur aan laat smeren door de leverancier. In menige keuken is bijvoorbeeld een stoomoven te vinden die nooit gebruik wordt. Vergeet verder Ikea niet; leuk prijsje voor je keuken, ze adverteren met lange garantieperiode en veel tijdloze modellen. (Ikea installeert tegenwoordig ook - veel mensen weten dit nog niet!). Het leuke is dat als je er toch langer blijft wonen je ook weer eens een keer een andere keuken kunt aanschaffen. Het is zeker niet zo dat ik een duper fan ben van Ikea keukens, maar de prijs-kwailiteit verhouding is wel zeer goed te noemen en dat is wat we bedoelen met "verstandig verbouwen".

Groetjes, Ellen

PS Dank aan Dana voor het aangeven van dit onderwerp. Heb je zelf een onderwerp waarvan je het leuk zou vinden als ik daar iets over zou schrijven, dan hoor ik het graag. Het kan ook altijd via ellen@mouthaan.nl

De weblog was een paar dagen uit de lucht, dus ook niets kunnen schrijven. Maar hier dan het vervolg op de Hoge Hoed.

Een goede voorbereiding is dus een noodzaak om met eer en geweten een goede en gefundeerde waarde te kunnen afgeven. Op een transparante wijze laat ik zien hoe ik tot een bepaalde waarde ben gekomen. Beelden van verkochte vergelijkbare woningen maken bijvoorbeeld dat de eigenaar zelf ook een zo goed mogelijk beeld krijgt van de waarde. Hij moet begrijpen hoe ik tot de waarde ben gekomen. Vervolgens is het altijd weer spannend om de reactie van de eigenaren te zien. Bij de één pretogen van verbazing; de waarde is noemenswaardig hoger dan men had gedacht. Bij de ander komt de opgegeven waarde overeen met wat men zelf in gedachte heeft. Een bevestiging dus.

Maar dan degenen waarbij de beredeneerde waarde toch echt een heel stuk lager is dan zij zelf in gedachten hadden. En dan hebben we het soms zelfs over een verschil van "tonnen". De vraag is hoe het komt dat het idee van de eigenaar zo afwijkt van wat wij hebben berekend. Heel soms zie je dat wij over verkeerde gegevens beschikken. Zo hadden we een tijd geleden een huis met een veel groter perceel dan dat wij wisten. Dan kun je de waarde rechtzetten. Maar zo hebben we ook eigenaren die door een hoge WOZ waarde op het verkeerde been gezet zijn. De WOZ waarde kan soms heel erg veel afwijken van de werkelijke waarde. De taxateur is namelijk zelden in het huis geweest en tegenwoordig komt deze vaak niet eens meer in de straat voor een "geveltaxatie". Een WOZ waarde is immers geen "verkoopwaarde".

En dan de eigenaren die van "iemand" een keer te horen hebben gekregen dat het huis wel ...tich ton .. waard is. Borrelpraat dus.

Dit betekent dus teleurstelling! Het liefst zie ik natuurlijk blije mensen, maar een te hoog bedrag afgeven om mensen een goed gevoel te geven gaat me echt te ver.  Laat staan dat ik een te hoog bedrag afgeef om maar de verkoopopdracht te krijgen. Eerlijk blijven is essentieel!

Morgen ook weer een gesprek over de waarde van een huis. Ben benieuwd hoe deze eigenaren gaan reageren op mijn verhaal. Het blijft spannend!

Als ik mijn huis ga verkopen, wat krijg ik er dan voor?

Dit is een vraag die mij, als makelaar, natuurlijk vrijwel dagelijks gesteld wordt. Menig steller van deze vraag gaat er van uit dat je als makelaar dat antwoord zo uit je hoge hoed tovert. Het antwoord dat ik ga geven heeft echter in de meeste gevallen zo'n verstrekkende gevolgen dat je dat antwoord niet direct uit je hoge hoed mag toveren. Vergaande financiele beslissingen worden op grond van dit antwoord genomen en ik vind dat je dan ook verplicht bent aan de vraagsteller om een oprecht en gefundeerd antwoord te geven op deze vraag. En dat betekent goed onderzoek uitvoeren naar alle aspecten die maken dat dat huis die waarde heeft.

Dit onderzoek begint natuurlijk met het goed van binnen en van buiten bekijken van het huis. Vervolgens wordt de waarde voor een deel bepaald door de afmetingen van een huis. In de makelaardij hebben we het dan over de woonoppervlakte van een woning. Als er tekeningen zijn dan kunnen die gebruikt worden, maar anders is het toch de woning opmeten. En hierbij dan niet vergeten dat alleen het woonoppervlakte boven 1.50 meter meetelt. Als je in deze berekening al een fout maakt, dan kun je met een compleet verkeerde waarde komen. Verder zijn wij een vervente bezoeker van de site van het kadaster; daar is informatie te vinden over de grootte van het perceel en eventuele belemmeringen die op het perceel rusten. Hoe is het verder met het bestemmingsplan? Wat mag wel en wat mag niet? Wat mag in de directe omgeving? Wat is er uit milieutechnisch oogpunt bekend over dit perceel en over de direte omgeving?

Alle verzamelde gegevens zijn objectief en dienen als een basis voor het vaststellen van de objectgegevens. Vervolgens is het zaak om goed te onderzoeken welke vergelijkbare woningen er in de directe omgeving verkocht zijn. Hiervoor heeft de NVM een heel mooi archief opgezet, alleen staan hier niet de woningen in die buiten de NVM-makelaars om zijn verkocht. Om die gegevens ook boven tafel te krijgen bezoeken we vervolgens weer het kadaster, dat natuurlijk beschikt over de gegevens van alle verkooptransacties. En tenslotte heb je als makelaar ook een "gevoel" bij een bepaald huis. Dit kan onder de noemer "ervaring" vallen.

Dit alles maakt dat je uiteindelijk tot een onderbouwde waarde kunt komen van dit huis. En onderbouwd houdt dus in dat je rekening en verantwoording kunt afleggen over de afgegeven waarde.

Jammer voor de vraagsteller maar ik laat mij niet verleiden tot het toveren uit de hoge hoed! En dat eigenlijk alleen maar in zijn/haar belang!