De vraag die ons vrijwel dagelijks wordt gesteld is "En...worden er nog wel huizen verkocht?'' Natuurlijk worden er huizen verkocht, maar niet alles wordt verkocht. Wat maakt nu het verschil?

LOCATIE"Locatie, locatie, locatie" is altijd al erg belangrijk geweest bij de aankoop en verkoop van een huis. In de huidige markt kan het zelfs echt HET verschil uitmaken. Als je immers kunt kiezen tussen verschillende huizen dan kies je als koper toch het huis met de beste locatie? We zien dan ook dat "locatie, locatie, locatie" een van de belangrijke punten is waarom een huis wel of niet op een redelijke termijn voor een marktconforme prijs verkoopt.

VERKOPEN OF BLIJVEN WONEN Staat uw huis al enige tijd te koop en is de presentatie helemaal top en valt er aan de promotie ook niets te verbeteren? Dan wordt het tijd om eens kritisch te gaan kijken naar de marktontwikkeling in de directe omgeving. Wat is er verkocht en wie zijn uw concurrenten. Ook is het goed om u zelf de vraag te stellen of u echt wil verkopen of dat het voor u geen probleem is als uw huis nog jaren te koop staat. Wilt u echt verkopen dan kan het verlagen van de vraagprijs vaak een middel zijn om de koper over de streep te trekken. Zuur, maar het is niet anders. Gaat u echter verhuizen naar een duurder huis, dan is het wel goed om u te realiseren dat dat duurdere huis ook goedkoper wordt. Financieel is dat dus interessant.

CONCESSIE Bent u verkoper van een huis op een minder gewilde locatie, dan is het goed om te onderzoeken of uw vraagprijs beduidend lager is dan van het huis om de hoek. De koper van uw huis zal waarschijnlijk liever dat huis om de hoek willen kopen, maar heeft daar de financiele middelen niet voor. Een iets mindere ligging is dan een consessie die de koper dan toch doet om in het huis van zijn dromen te kunnen wonen. En u heeft dan uw huis verkocht! En bent u koper? Dan is uw droomhuis, maar wel gelegen op een wat minder populaire locatie, wellicht wel financieel haalbaar.

ONDERHANDELEN Overweegt u een huis te kopen? Staat een huis langer in de verkoop, dan willen sommige verkopers echt wel onderhandelen. Ziet u uw droomhuis maar ligt de vraagprijs boven uw budget, dan kunt u altijd een lager bod doen. Geen enkele makelaar zal u uitlachen! En....niet geschoten is altijd mis! 

WORDEN ER NOG HUIZEN VERKOCHT? Er worden zeker nog huizen verkocht? Alleen zal de verkoper (de makelaar dus!) er voor moeten zorgen dat de presentatie en promotie top zijn en dat de plaats en de prijs in evenwicht zijn! Dat is gewoon marketing en verhoogt de kans op een goede en snelle verkoop

Bijgaande link leidt naar een interessant artikel van de NVM dat vandaag is gepubliceerd. Interessant voor verkopers, kopers en iedereen die geinteresseerd is de woningmarkt. Verlaging overdrachtsbelasting heeft effect!

Dat het werk van mij als makelaar toch wel erg aan verandering onderhevig is blijktwel uit een gesprek dat ik deze week had. In het verleden had je alsmakelaar eigenlijk alleen contact met een bank als er een taxatierapportaangeleverd moest worden voor het afsluiten van een hypotheek. Voor de rest?Als makelaar echt never, never contact met de bank van onze opdrachtgevers.Maar dat is nu wel anders!

Zoals iedere makelaar in deze tijd, hebben wij namelijk ook huizen in de verkoopwaarbij de bank de verkoop met argusogen volgt. Zo had ik afgelopen weekoverleg met de bank van een van onze opdrachtgeefsters. Deoverbruggingsfinanciering loopt al langer dan de afgesproken tijd en de bankdie in het noorden van het land gevestigd is, wilde nu wel weten wat demakelaar, ik dus, te melden heb. Waarom is het huis nog steeds niet verkocht?Hoe kunnen we zorgen dat het huis nu wel wordt verkocht? Wat is het actieplan?Uitleggende wat we allemaal al gedaan hadden kwam de medewerker van de bankeigenlijk tot de conclusie dat het aan onze inspanning toch eigenlijk niet zoukunnen liggen. Daar was niets mis mee! Dan de prijs? Moesten we die dan nietnog maar eens laten zakken?

Nu hebben wij op kantoor het standpunt dat het verlagen van de prijs iets is datje pas doet als je echt geen andere mogelijkheden meer ziet om de markt inbeweging te krijgen. Maar dan moet er wel een markt zijn! En aan dat laatsteontbreekt het op dit moment. Je kunt wel oliebollen bakken op een snikhetezomerdag maar ook al geef je ze bijna gratis weg,  ik heb echt geen zin in een oliebol op een dag dat de mussen van het dak vallen. Nee, er zal eerst vertrouwen moeten komen dat het kopen vaneen huis nog steeds gewoon kan, dat je gewoon echt nog wel hypotheek kuntkrijgen en vooral dat het hebben van een eigen huis gewoon super is. Je eigenplekje onder de zon (en in de regen..) maar iets dat van je zelf is, waar jelekker kunt schilderen, verbouwen en waar alles, alles wat je doet je voor jezelf doet. Dat is toch gewoon top!

Natuurlijk begrijp ik dat mensen onzeker zijn over de toekomst, maar is de toekomst nietaltijd onzeker? En moet je niet gewoon een huis kopen waar je misschien wel 10jaar zou kunnen en willen blijven wonen? En als je wacht dalen de prijzenmisschien wel, maar als de rente stijgt schiet je daar als koper echt helemaalniets mee op.

Maar goed…als er dus weinig markt is, als er gewoon minder kopers rondlopen, danheeft het fors verlagen van de prijs niet zo heel veel zin. (behalve als je natuurlijk echt gaat dumpen, maar dat is een heel ander verhaal...) Maar wat heeft danwel zin? Kijkende naar de kopers van dit moment valt het mij op dat hetmerendeel eigenlijk een huis wil kopen dat af is. Niet omdat ze niet vanverbouwen houden, maar gewoon omdat ze het ontzettend moeilijk vinden om ergens door heente kijken. Hoe kan ik van dit bruine huis met die tok-tok eiken meubels nu mijn eigen eigentijdse plek maken? Dat wetende kun je natuurlijk beginnen om tezorgen dat de huizen die we in de verkoop hebben er strak, schoon en opgeruimduit zien. Dat is niet nieuw voor ons. Ook kun je aan verkopers het advies gevenom het huis helemaal te laten schilderen, nieuwe meubels te kopen en dan pas tegaan verkopen. Maar dan moet je wel geld hebben en vooral ook zin om dat tedoen. En vooral dat laatste ontbreekt, begrijpelijkerwijs, vaak.

Maar we hebben een oplossing gevonden… we gaan echt de kijkers helpen en door dekijkers te helpen kunnen we van hen kopers maken van de huizen die wij in deverkoop hebben. En daar helpen wij dus onze verkopers mee en maken vervolgens de bank ook nog eens blij.

Dus in plaats van de schilder langs te sturen laten we de foto’s bewerken,Photoshoppen dus, en helpen we de kijkers doordat ze kunnen zien wat ze van eenhuis kunnen maken. Belazeren we de boel? Neeee! Helemaal niet! Bij hele grotewijzigingen (ja zelfs compleet nieuwe inrichtingen worden gephotoshopt!) latenwe ook de originele foto’s zien. En bij het “overschilderen” van de muren ofeen keuken, zetten we het in de tekst.

Op deze manier blijven we aktief om te zorgen dat als er dan een huis verkochtwordt, dat in iedergeval een huis is dat wij in de verkoop hebben.

Nieuwsgierig geworden? We hebben wat voorbeelden in een fotoboek gezet dat bij ons op kantoor ligt, maar via deze link kun je zien wat ik bedoel! "EEN NIEUW GEZICHT. het effect van fotoshoppen"  http://bit.ly/ksXaNQ ....... link invoeren lukt niet, dus nu maar even zo :-(

"En hoe gaat het nu met je?" "Overleef je het wel?" "Zware tijden voor een makelaar, ook voor jou neem ik aan?"

Dit zijn zo maar wat vragen (of moet ik eigenlijk zeggen "opmerkingen" ) die regelmatig aan me gesteld worden. Vind ik dit vervelend? Nee hoor! Het betekent dat mensen geinteresseerd zijn in hoe het met mijn werk gaat. En interesse in andere mensen en speciaal ook in mij als mens is altijd leuk. Maar er is ook een andere kant, de inhoudelijke kant. Reageren hoe wij er voor staan en hoe wij het doen. Maar het antwoord dat ik geef is eigenlijk niet dat wat de vragensteller verwacht. Hij wil wellicht een "ach en wee" verhaal horen, maar dat krijgt hij niet van mij! Want er is geen "ach en wee" verhaal. Want ik vind mijn werk momenteel een hele grote uitdaging en laat ik nu van uitdagingen houden! Ik heb het gevoel dat eindelijk mijn ei kwijt kan. Dat ik eindelijk echt al mijn kwaliteiten kan gebruiken. 

Het antwoord dat ik geef is dus niet wat mensen willen horen. Een uitdaging???? Je ziet ze soms denken......Maar met mij gaat het echt goed! Natuurlijk is het soms zwaar. Had je in het verleden altijd vertrouwen in het feit dat je alle nota's (en dat zijn er echt heeeel veel!) op tijd kon betalen omdat je ook een leuke reservepot had en vooral omdat de markt redelijk constant was. Dat is allemaal veranderd; niets zo wisselvallig als het weer en de woningmarkt. En het weer kun je nog iets voorspellen maar de woningmarkt hangt van emoties aan elkaar en dat is andere koek! En het reservepotje is ook al aardig geslonken in deze 2,5 jaar. Dus zakelijk gezien; ja het is af en toe best zwaar!

Maar het vak, het vak van makelaar, mijn vak? Mijn passie? Het is allemaal veeeel en veeel leuker geworden. Echt een grote uitdaging. Eindelijk kan ik laten zien dat een makelaar meer is dan iemand die een paar foto's maakt van een huis, die op Funda zet en dan maar gaat zitten afwachten. Nee, daar kom je niet meer mee weg! Het komt nu aan op marketing, op creativiteit, op inovatief zijn, op luisteren luisteren en nog eens luisteren, maar vooral ook op positief blijven! En laat dat nu allemaal helemaal bij mij passen!Mijn werk als makelaar is dus veel leuker geworden! Het is echt een uitdaging geworden. Een uitdaging om te zorgen dat je je verkopers blij kunt maken omdat je op de juiste manier het huis in de markt hebt gezet en ze blij kunt maken omdat je de hoogst haalbare prijs in deze markt hebt gerealiseerd! En mocht het wat langer duren; ik weet dat we er alles aan doen en gedaan hebben om het huis op de juiste manier in de markt te zetten!

De crisis heeft voor mij dus veel goeds gebracht. Als er geen crisis was geweest was ik wellicht nu niet zo intensief bezig met het gebruik van social media, met het bij elk individueel huis bewust nadenken over doelgroepen, over doelgroepmarketing, over het bewust zijn over wat je wanneer doet, over de balans tussen prijs, plaats, presentatie en promotie, over buurtmailings, over bezichtigings enquetes, over digitale nieuwsbrieven, over....te veel om op te noemen. De crisis heeft er dus voor gezorgd dat de passie voor mijn vak, de makelaardij, dus extra lekker is aangewakkerd! En dat vind ik leuk!!  En alsof we het voorzien hadden; in februari 2008 (dus een half jaar voor de crisis) lanceerden wij "Ellen Mouthaan Makelaardij; passie voor ons vak, liefde voor uw huis!" Dat dekte toen al de lading en was toen al belangrijk, maar een makelaar zonder passie voor zijn vak en liefde voor uw huis loopt in deze tijd toch anders rond. Ik ben en blijf een blij mens!

Dus 2011: We go for it!

Makelaar worden? De advertenties voor makelaarsopleidingen vliegen deze tijd van het jaar weer om je oren. Als ik die advertenties dan weer zie vraag ik me af waarom er nog steeds zo ontzettend veel mensen makelaar willen worden. Wat maakt voor buitenstaanders ons vak zo interessant dat je daar (weer) een paar jaar voor de schoolbanken induikt. Dat vraag ik me wel eens af!

Want eerlijk gezegd; voor het geld hoef je het niet te doen!

En dat ook klanten dat begrijpen blijkt uit het volgende; vanavond tekenden verkopers op mijn kantoor de koopakte. Na afloop vroeg de verkoper mij even snel een opgave van onze kosten. Nadat ik mijn rekenmachine er bij had gepakt en hem de uitkomst mededeelde was hij stom verbaasd; je hebt er zo ontzettend veel voor moeten doen, daar kom je toch niet mee uit? Nee, daar komen we in deze tijd ook echt niet mee uit. En dan zijn wij niet van de goedkoopstemakelaar.nl, maar eerder van de duurstemakelaar.nl. Deze klant ging namelijk even na hoe vaak we hebben bezichtigd, hoeveel uren we hebben moeten investeren, wat we allemaal uit de kast hebben moeten halen om zijn huis nu eindelijk te verkopen.

Een huis verkopen vreet namelijk tijd, tijd, tijd en nog eens tijd. En tijd kost nu eenmaal geld. Dus makelaar worden om rijk te worden? Niet doen dus! Het is gewoon heel hard werken en een makelaar die alleen makelt en geen andere dingen er naast doet, eet een goede boterham maar daar heb je het dan ook mee gehad.

Maar waarom zou je dan wel makelaar willen worden?

Nou gewoon omdat het een super, super leuk vak is! Elke dag één grote verrassing; wat gaan we zien, wie gaat er bellen, wie gaan we ontmoeten, wat kunnen we bedenken om op te vallen, hoe maken we van die prospect een koper, wat voor juridische hobbels komen we tegen, hoe reageren kijkers op de bezichtiging, wat voor mens zit er achter die geïnteresseerde kijker, wat is de reden waarom het huis niet verkoopt, hoe kun je het leed voor mensen met twee huizen verlichten, wat is er bouwkundig aan de hand, hoe kun je de hoogste prijs krijgen of bij aankoop de laagste prijs betalen, wat is de volgende stap in de onderhandeling, hoe kan ik deze opdracht krijgen? Bedenk het maar en het komt vandaag of morgen op mijn pad! Eerlijk gezegd ken ik dan ook geen afwisselender vak dan het vak van makelaar. Zoals een collega makelaar vandaag op Twitter zei: “Een goede makelaar is deels jurist, deels bouwkundige, deels econoom, deels taxateur, deels psycholoog en steeds meer marketeer.” Dit lekt de lading zo goed, dat ik er feitelijk niets aan toe te voegen heb. Afwisselend dus!

Maar waarom zou je dan toch geen makelaar moeten worden? Omdat het geen 9 tot 5 baan is? Omdat je op zaterdag werkt? Omdat echt part-time werken niet werkt? Omdat klanten van je verwachten dat je ook na 5 uur tijd voor ze moet hebben? Omdat niet ieder mens aardig is? Omdat het zeer stressvol kan zijn? Omdat je het gevoel hebt dat je in deze tijd altijd op je tenen moet lopen? Omdat sommige mensen denken dat ze je moeten uitknijpen? Omdat het zo ontzettend hard werken is? Omdat het vak onderschat wordt? Omdat je er echt niet rijk van wordt? Omdat…omdat…omdat.. ; er zijn genoeg redenen waarom je geen makelaar zou moeten worden, maar al deze en nog te bedenken reden maken niet dat ik er mee ga stoppen. Makelaar zijn is namelijk geen vak, maar een roeping! Mijn roeping wel te verstaan!

En zou je zelf makelaar willen worden? Houd je van afwisselend werk, ben je een mensen mens, creatief, een harde werker, houd je van het helpen van mensen, ben je goed met cijfertjes en ben je dus heel veelzijdig? Ga dan in de schoolbanken zitten en ga studeren voor het mooiste vak dat ik kan bedenken! (Ook in deze tijd!!!!)

O ja, meer weten wat ik doe en wat mij bezig houdt? Volg mij op Twitter!

Voordat ik wat schijf over "verstandig verbouwen" even een korte update over mijn ervaringen met de huidige woningmarkt. De postieve tendens die ik al enige maanden bemerk is in de zomermaanden bij ons kantoor overeind gebleven. Vaak zie je een dip in  het aantal transacties in juli en augustus. Dat is eerder regelmaat dan uitzondering. Het leuke is nu dat wij in de maand juli meer huizen hebben verkocht dan in de maanden juli van de afgelopen jaren! Zeer positief dus! Augustus was meer een normale zomermaand; wel huizen verkocht maar minder dan in juli. Maar we zijn zeker niet ontevreden. Jammergenoeg zijn er nog steeds een paar opdrachtgevers van ons die nog met twee huizen zitten. Ook de komende maanden zullen we alles uit de kast halen om deze woningen te verkopen. Op een inventieve wijze probren we nog meer aandacht te vestigen op deze huizen. Kijken of het lukt!

Goed, dan nu over "verstandig verbouwen". Iets dat in mijn ogen altijd erg belangrijk is, maar in deze periode helemaal. Verstandig verbouwen komt voor mij overeen met "commercieel verbouwen". En dat houdt in dat je met een zo gering mogelijke investering een zo groot mogelijk effect behaalt. Hierbij is het ook belangrijk dat het effect dat je gaat bereiken een positieve invloed heeft op de waarde van je huis. En iets heeft een positieve invloed op de waarde van je huis als je zodanig verbouwt dat een grote doelgroep aanspreekt. Datgene wat veel mensen aanspreekt vind je in de woonbladen zoals VT Wonen (wat strakker), Ariadne (wat klassieker) en nog veel meer andere woon/interieur bladen. In grote lijnen komt het er op dit moment op neer dat de gemiddelde koper houdt van strak gestuukte wanden en plafonds, een redelijk strakke witte keuken met een natuurstenen of kunststenen blad, wit sanitair met een antraciet kleurige vloertegel en een houten vloer in de leefruimte.  Nee, niet echt spannend, maar wel iets waarvan je naar alle waarschijnlijkheid zelf over een jaar of 10 ook nog plezier hebt omdat je er niet op uit gekeken bent en met als bijkomend voordeel dat bij een eventuele verkoop binnen 10 jaar de gemiddelde koper ook nog erg blij is. Een goede investering en een verstandige keus dus!

Moet je je dan bij het verbouwen helemaal richten op een eventuele koper? Nee, natuurlijk niet! Je gaat er zelf wonen en je moet er zelf blij mee zijn, maar het is altijd goed om in het achterhoofd te houden dat je het huis ook nog ooit moet verkopen! En houd je van een rode keuken? Die rode keuken is zo persoonlijk dat het de verkoop van je huis tzt kan belemmeren en daardoor een negatieve invloed heeft op de waarde/verkoopbaarheid van je huis. Niet doen is dus mijn advies! Zoek het gewoon in allerlei rode assecoires. Leef je daar in uit.

En een hele dure keuken? Blijf reeel en kijk naar de Duitsers; zij zien een keuken als een meubelstuk dat ze meenemen als ze gaan verhuizen. En dat is het; niet meer en niet minder dan een meubelstuk. We bedenken ons meestal wel tig keer voordat we een meubelstuk kopen dat duurder is dan de auto waar we in rijden. Maar als het gaat over keukens zien we dat mensen 10 duizenden euro's uitgeven voor iets dat de waarde van het huis niet met dat bedrag vermeerdert. En helemaal iet als er een goede keuken in je huis staat die je alleen vervangt omdat je hem niet mooi vindt. Zonde van het geld!

En als je dan een nieuwe keuken zoekt; zoek een goede, tijdloze keuken voor een redelijke prijs en zorg dat je je niet allerlei keukenapparatuur aan laat smeren door de leverancier. In menige keuken is bijvoorbeeld een stoomoven te vinden die nooit gebruik wordt. Vergeet verder Ikea niet; leuk prijsje voor je keuken, ze adverteren met lange garantieperiode en veel tijdloze modellen. (Ikea installeert tegenwoordig ook - veel mensen weten dit nog niet!). Het leuke is dat als je er toch langer blijft wonen je ook weer eens een keer een andere keuken kunt aanschaffen. Het is zeker niet zo dat ik een duper fan ben van Ikea keukens, maar de prijs-kwailiteit verhouding is wel zeer goed te noemen en dat is wat we bedoelen met "verstandig verbouwen".

Groetjes, Ellen

PS Dank aan Dana voor het aangeven van dit onderwerp. Heb je zelf een onderwerp waarvan je het leuk zou vinden als ik daar iets over zou schrijven, dan hoor ik het graag. Het kan ook altijd via ellen@mouthaan.nl

Tot mijn schrik moet ik constateren dat ik al meer dan een maand niets in mijn weblog heb geschreven! Dat is me in de 1,5 jaar dat ik dit weblog bijhoud nog niet gebeurd.

Hoe het komt? Druk, druk, druk! En komt er wat uit? Ja!! Gelukkig wel! Er zijn weer een aantal klanten wiens huis verkocht is en waar de champagne rijkelijk heeft gevloeid. En dat is goed nieuws! En hoe het komt? Dat weet je nooit helemaal precies. Een van de oorzaken zou kunnen zijn dat mensen die in het voorjaar van 2008 hadden besloten naar een groter huis te gaan verhuizen en vervolgens,  toen de credietcrisis vervolgens de wereld op zijn kop zette ,deze plannen maar in de ijskast hebben gezet. Maar dit voorjaar begon het dan toch te kriebelen. De huizenprijzen zijn gedaald en dus kun je voor hetzelfde geld meer huis kopen! Dus aktie in de tent. Denk dat dit dus een van de reden zou kunnen zijn.

Ook het (tijdelijk!!!) afschaffen van de 6% overdrachtsbelasting voor Rijksmonumenten heeft, merken wij, een positieve invloed op de verkoopbaarheid van deze vaak unieke woningen. Zomaar een cadeautje krijgen van 6% maakt dat de kopers nu met extra aandacht naar de Rijksmonumenten kijken. Fijn vooor de eigenaren van deze Rijksmonumenten! 10 juni werkt bekend gemaakt dat de Staatssecretaris van Financien deze tijdelijke maatregel had ingevoerd en sindsdien hebben wij, naast en aantal andere woningen, ook een tweetal Rijksmonumenten verkocht. Of dit door de regeling komt is moeilijk zo te zeggen. Daar zal een grootschalig onderzoek naar moeten plaatsvinden als je daar echt duidelijkheid over zou willen verkrijgen.

Maar er schuilt wel een gevaar in deze regeling. Zoals de Staatssecretaris al aangaf betreft het hier een tijdelijke regeling. En hoe tijdelijk is tijdelijk? Niemand die daar iets over kan zeggen. De verwachting is dat de regeling niet heel snel op de helling gaat, maar of we het dan hebben over 2 maanden of 2 jaar? Geen idee! En dan heb je dus ook direct een probleem te pakken. Want wat als je nu een Rijksmonument koopt met het idee dat je die  6% overdrachtsbelasting niet behoeft te betalen en de staatssecretaris gaat van de ene op de andere dag de regeling wijzigen (zoals bij het afschaffen van de vrijgestelde economische leveringen) dan staat je een minder leuke verrassing te wachten als bij de notaris de akte van levering passeert. Want dat is het moment dat de 6% is verschuldigd. Het cadeautje wordt dan een nachtmerrie!

Kun je deze nachtmerrie voorkomen of het leed verzachten? Ja, daar zijn creatieve en legale oplossingen voor! Geinteresseerd? Laat het mij weten en ik help je graag op weg!

Jaren geleden, en dan heb ik het wel over meer dan 20 jaar geleden, kwam ik voor de eerste keer in Amerika. Spannend! Een hele andere wereld. Ik was daar te gast in een Nederlands/Amerikaans gezin en heb daar als een soort zomer au-pair hun oudste dochter Nederlandse les gegeven. (Dat was net voordat ik in de makelaardij ging werken en ik nog in het onderwijs werkte met als specialisatie Nederlands voor anderstaligen). Maar goed; 5 weken in een gezin in Minnesota en in het weekend werd ik meegesleept in de auto om de omgeving te gaan verkennen. Wat een andere wereld! En als dochter van een makelaar viel het mij op dat er bij heel veel woningen te koop borden stonden met daarop de medeling dat er een open huis was of morgen zou zijn oid. Op dat moment werkte ik natuurlijk nog niet in de makelaardij, maar mijn nieuwsgierigheid was natuurlijk wel opgewekt. Het bleek dat het zeer gebruikelijk was om een open huis te organiseren in het weekend; zaterdag, zondag maakte niet uit. De makelaar was er zelf en kreeg voor de uiteindelijke verkoop een vergoeding van 5 of 6 % (!!!) over de koopsom. Dat was dus in de tachtiger jaren in Amerika. En wat we veel vaker zien in ons vak is dat dingen vanuit die kant van de oceaan overwaaien naar deze kant. Zo ook met het organiseren van open huizen.

Een lange inleiding maar over het houden van open huizen wil ik het deze keer hebben. Wij organiseren namelijk zeer regelmatig open huizen en als we benaderd worden door een collega makelaar die het initiatief neemt om een open huis te organiseren voor een buurt dan adviseren wij onze verkopers eigenlijk altijd om aan te haken. Zo hebben we 3 weken geleden aangehaakt bij een open huis in het Rembrandtkwartier. Totaal deden er zo'n stuk of 12 woningen mee, waarvan 3 van ons en voor afgelopen zaterdag waren wij de initiatief nemers van een open huis in Muiderberg. Jammergenoeg deden hier minder makelaars mee dan we hadden gehoopt maar toch was er ook op deze dag de mogelijkheid om verschillende woningen in Muiderberg te bezichtigen. En voor komende zaterdag hebben wij een open huis georganiseerd voor onze opdrachtgevers in Naarden Vesting. (By the way: klinkt als een karweitje van niks, maar het organiseren van een open huis kost echt uuuuuren. Je communicatie moet goed zijn, alles klaar maken voor elk huis noem maar op. Doen we echt niet even!!!)

Vaak krijgen wij de vraag van onze opdrachtgevers of het in deze tijd wel zin heeft om een open huis te organiseren. Eigenlijk zeggen wij altijd volmondig "Ja!!" maar wel met de kanttekening dat het een open huis betreft dat tegelijkertijd met meerdere woningen in de buurt wordt georganiseerd. Juist in deze tijd mee doen! Waarom? Er zijn ook nu mensen die willen (of moeten) verhuizen en het merendeel wil eerst het eigen huis verkopen voordat ze een ander huis kopen. Voordat ze uberhaupt de beslissing nemen om te gaan verkopen gaan ze eerst goed om zich heen kijken naar wat hun toekomstig huis zou kunnen worden en dan gaat het eigen huis in de verkoop. Tijdens de orientatiefase en gedurende de periode dat huis in de verkoop staat is het bezoeken van een open huis populair; vrijblijvend, snel en makkelijk. Je kunt in twee uur net zoveel huizen bekijken als middels het maken van afspraken in een halve dag. En wat heb je daar dan aan als verkoper? Al die mensen die komen kijken maar niet kopen???? Heel veel zeggen wij dan!! Als je huis in de smaak valt dan komen ze echt wel terug. Zo hebben wij een paar weken geleden ook een huis verkocht aan een stel dat al tijden om dit huis liep te draaien. En toen het eigen huis verkocht was? Bingo! Wij hadden een koper voor ons huis! Zo werkt het dus!

En wat is nu het verband met mijn Amerikaanse zomer? Daar is al jaar en dag de normaalste gang van zaken dat er open huizen georganiseerd worden. Daar zijn lange doorlooptijden redelijk gangbaar en gemak dient de mens en de klant (zeg hier de koper!) is koning. En die vindt een open huis vaak makkelijk. En ook aan de andere kant van de oceaan werden en worden al die huizen verkocht!! We begrijpen dat sommige verkopers soms moedeloos worden van alle kijkers die niet kopen, maar zonder kijkers geen kopers! Welke kijker koper wordt? Jammergenoeg kunnen we niet in een glazen bol kijken! Maar houdt moed; de koper is al geboren

In het vorige stukje stond het menselijke en sociale aspect van het makelaarsvak redelijk centraal. Je zou haast vergeten dat makelaar zijn ook vooral een erg commercieel vak is. Vaak wordt het vak van makelaar geassocieerd met "leuk huisjes" bekijken, maar ons vak is natuurlijk gewoon huizen verkopen voor opdrachtgevers en begeleiden bij het kopen van een huis bij aankoop. Aankoop en verkoop zijn trouwens weer heel verschillend. Persoonlijk vind ik beide onderdelen van het vak erg boeiend en juist de afwisseling vind ik super; bij verkopen ben je naar je opdrachtgever toe adviserend bezig en naar de potentiele koper vooral commercieel bezig; je doel is immers verkopen. Bij aankoop begeleiding ben je in eerste instantie vooral erg adviserend bezig; je geeft adviezen naar je klant (de uiteindelijke koper dus) om vervolgens in de onderhandelingen erg commercieel te handelen. Gaat het bij verkoop om de kik dat je de hoogst mogelijke prijs krijgt met de beste voorwaarden, bij aankoop begeleiding gaat het om de kik om juist de laagst mogelijke prijs voor je client te realiseren met de beste voorwaarden voor de koper.

Onlangs heb ik een client geadviseerd bij de aankoop van een woonhuis. Dit was geen standaard aankoop; het hele proces van de eerste bezichtiging tot de uiteindelijke aankoop heeft meer dan een half jaar geduurd. Hoe zo dat? Gewoon een ingewikkeld verhaal waarbij uiteindelijk de Welstands commissie de doorslag heeft gegeven in de doorgang van de aankoop. En dan zie je dat, doordat Welstand accoord heeft gegeveven, een heleboel mensen weer werk hebben. Van makelaar tot notaris, architect, aannemers tot woninginrichters, tuinarchitect en noem maar op. Zo zie je dat de woningmarkt echt de motor is waar een groot deel van onze economie op draait. Jammer dat dit kabinet en onze volksvertegenwoordigers dat kennelijk niet zo zien en de woningmarkt gewoon vergeten in hun plannen om de crisis in toom te kunnen houden. Persoonlijk vind ik dat onbegrijpelijk!

Hoe zit dat nu met dat commerciële? Als dochter van een makelaar ben ik al heel jong in aanraking gekomen met het vak van makelaar. Grappig is ook dat het commerciële er bij mij ook al erg jong in zat. Ik kan me herinneren dat ik, toen ik een jaar of acht/negen was samen met een vriendinnetje "eikel-kermissen" organiseerden. Woonachtig in een omgeving met veel eiken en in de herfst dus erg veel eikels gingen wij allemaal spelletjes op straat uitzetten en iedereen die mee wilde doen moest ons betalen in .......eikels! Hele emmers hadden we op een gegeven ogenblik. Wat we er uiteindelijk mee deden? Geen idee! Later, toen ik een jaar of 12 was ging ik samen met een ander vriendinnetje poppenjurkjes naaien en die gingen we vervolgens huis aan huis verkopen. Het verkopen zat er bij mij dus al vroeg in. En ook mijn kinderen zijn redelijk commercieel; het zit kennelijk in de genen! Toen de oudste een jaar of 7 was en een muziekinstrument ging bespelen en ze voor de viool koos was de argumentatie enerzijds  dat ze het zo mooi vond klinken, maar daarna kwam direct de opmerking; maar je kunt het ook makkelijk meennemen om op straat te gaan spelen en dus geld mee verdienen. In de loop der jaren heeft ze zo met haar viool al heel wat geld verdient op Koninginnedag en andere festiviteiten hier in de Vesting. De jongste was een tijd geleden zelf gemaakte tekeningen op straat aan het verkopen. Hier hebben we toen even een stokje voor gestoken; prima om te doen met Koninginnedag, maar niet op een gewone doordeweekste dag mensen gaan aanschieten om je tekeningen te slijten!

Dus commercieel zijn is een must in dit vak, maar je moet wel altijd etisch handelen. Zoals ik zelf altijd zeg; ik wil nooit weg hoeven duiken op de markt als ik iemand tegen kom. Je moet iedereen altijd recht in de ogen kunnen kijken. Moet er niet aan denken dat ik niet lekker zou kunnen slapen omdat je ethisch onverantwoord hebt gehandeld. Lekker slapen is erg belangrijk!

Het is nu een half jaar nadat de krediet crisis vat kreeg op de woningmarkt. In dit half jaar is er erg veel gebeurd in ons land als je het over de woningmarkt hebt. Speculaties over prijsdalingen, instortende woonmarkten en noem maar op. Grotendeels gebaseerd op vermoedens en verwachtingen, maar niet op feiten. Jammergenoeg heeft niemand een glazenbol waarin hij de toekomst kan voorspellen. Kon je dat wel, dan kun je met een dubbeltje de wereld rond zou mijn vader zeggen. Vooral voor de mensen die met twee huizen zitten zou ik soms in deze glazen bol willen kijken om te kunnen zien wanneer en hoe hun onzekerheid weggenomen wordt. Ook al heb ik zelf niet twee huizen, ik kan me zo ontzettend goed voorstellen hoe machteloos je bent en eigenlijk ook hoe boos; alleen weet je niet op wie! Dan maar op de bankiers in de de VS! Maar daar verkoop je je huis niet mee. Mensen kunnen compleet in paniek raken is mijn ervaring en geen enkel idee meer hebben hoe hier uit te moeten komen.

Zo ben ik onlangs met een ouder echtpaar gaan praten; ze hebben een nieuwbouw appartement gekocht dat op zeer korte termijn wordt opgeleverd en hebben hun eigen huis nog niet verkocht. Dit huis staat bij een andere makelaar in de verkoop, maar viavia hadden ze mijn naam gekregen. Ze hebben het gevoel dat hun eigen makelaar niet in de gaten heeft wat het hebben van twee huizen met hen doet. Vandaar dat meneer mij belde. Ze wilden eens van gedachten wisselen over wat hun nu te doen stond. Hoe komen we hier het beste uit. De andere makelaar had als tip gegeven het bijna opgeleverde appartement dan maar in de verkoop te doen. Maar voordat ze daartoe wilden beslissen werd ik uitgenodigd. Natuurlijk wil je als makelaar graag opdrachten verwerven, maar in dit geval ga je niet naar zo'n gesprek toe om een opdracht te verwerven, maar om te kijken hoe je deze mensen kunt helpen. En helpen is in dit geval hun verhaal aanhoren en proberen samen te kijken wat een goede oplossing zou kunnen zijn. Het was een erg emotioneel gesprek met veel tranen, maar toch ben ik met een goed gevoel weg gegaan. Het idee dat je mensen van steun kunt zijn in deze moeilijke tijden doet een mens goed.

Wat was nu de oplossing? Na deze mensen aangehoord te hebben was mijn advies om niet het nieuwe appartement te koop te gaan zetten. Wat als ze dat appartement zouden verkopen? Dit zou met verlies gaan en ze woonden nog steeds in hun oude huis dat te groot is en veel te veel trappen heeft Dit zou betekenen dat ze toch alsnog naar een appartement zouden moeten verhuizen. En dat is zuur! Dan heb heb je verlies op een appartement waarin je nooit hebt gewoond en moet je alsnog je huis gaan verkopen om weer een ander appartement te kopen. Als je dan toch ergens verlies moet lijden c.q. financiële pijn moet hebben dan kun je beter je verlies nemen op het huidige huis en vervolgens gaan genieten van het nieuwe appartement.

De volgende dag belde meneer en vertelde dat ze zo ontzettend blij waren met het gesprek. Het was zo verhelderend geweest. Ze hadden besloten om het nieuwe appartement niet te koop te zetten, maar te gaan verhuizen zodra het appartement gereed was. Het verlies zouden ze nemen op het oude huis. En gelukkig kon dat omdat daar vrijwel geen hypotheek meer op zit en de bank ook mee wil werken aan een nieuwe hypotheek.

Dit deel van het makelaarsvak, ik noem dat vaak het samen met mensen helikopteren (iets dat je niet meer kunt als je er zelf midden in zit), geeft mij ook heel veel voldoening. Alleen kun je van voldoening geen boterham eten. En ook wij willen dat graag! Dus nu maar eens kijken of een en ander niet zodanig in elkaar geschoven kan worden dat er ook nog een boterham mee te verdienen is. Het zou mooi zijn als er een ziektekostenverzekering mij zou willen betalen onder het mom dat een advies een heleboel stress en dus medische zorg in de toekomst kan voorkomen. Preventie dus! Mooi gedrooomd Mouthaan!!!

De woningmarkt is nog niet echt in beweging gekomen en de "oplossingen" vliegen je echt om je oren; van "overbruggingsgarantie" tot "no-risk clausule" en allerlei creatieve variaties om de woningmarkt maar in beweging te krijgen. Als makelaar probeer je namelijk alles uit de kast te halen om het probleem van je klant op te lossen. Het probleem dat je je huis nog niet verkocht hebt en al wel de sleutel hebt gekregen van je nieuwe huis. Een zware financiele last als je met twee huizen zit! Een van de oplossingen die je nu heel vaak hoort is de verhuur van je oude woning. Consumentenbond, VEH maar ook de NVM vinden dat de regels voor de huurders aangepast moeten worden zodat het voor een verhuurder mogelijk is om een tijdelijk contract te sluiten met de huurder. Dit betekent dat de huurder de woning bijvoorbeeld moet verlaten op het moment dat het huis is verkocht. De wet in Nederland is gericht op bescherming van de huurder en de verhuurder krijgt helemaal geen bescherming. Dit is dus een hobbel, waar via de Leegstandswet wel iets aan te doen is. Maar het zou goed zijn als er voor de verhuurder meer mogelijkheden zouden zijn om tijdelijke overeenkomsten te sluiten waar de huurder zich ook aan moet houden.

Dan heb je nog dat de hypotheeknemer (de bank dus) officieel toestemming moet geven voor de verhuur van het huis. De meeste banken doen hier erg moeilijk over. Je krijgt de huurder er in Nederland namelijk niet uit, ook als je dat vooraf overeengekomen bent en ook niet bij gemuebileerde verhuur. En een verhuurde woning is nu eenmaal veel minder waard dan een lege woning. Het is dus terecht dat de banken hier moeilijk doen! Vaak vragen verhuurders daarom vooraf geen toestemming aan de bank. Dit voorkomt een probleem. En ook is het zo dat een huurder in principe geen huurbescherming heeft als de woning zonder toestemming van de bank is verhuurd en uiteindelijk via een executoriale veiling verkocht moet worden. Dus..............

In het verlengde van mijn vorige bijdrage over kwaliteit van makelaars valt het mij op dat er door collega makelaars zo ontzettend makkelijk gesproken wordt over verhuur van de woning die je nog niet verkocht hebt. Gezien het bovenstaande zijn er wel mogelijkheden om je woning te verhuren, maar er wordt zo ontzettend vaak voorbij gegaan aan de fiscale consequenties van de verhuur van je eigen woning. In de meeste gevallen wordt het verhuren van je tweede woning echt een duur grapje. Het kan zelfs zo slecht uitpakken dat het verhuren van je nog niet verkochte woning maakt dat je lasten nog hoger worden dan je al had. Hie zit dit dan? Een eigen woning valt in box I en dat betekent onder andere dat je hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Heb je een tweede huis gekocht dan blijft, nadat je eigenaar geworden bent, de rente op beide huizen twee jaar fiscaal aftrekbaar. Maar ga je nu het niet verkochte huis verhuren dan gaat dat huis van box 1 naar box 3 en is je hypotheekrente op dit huis niet meer fiscaal aftrekbaar. Nu is dat wellicht nog wel te overzien, maar als het huis na een paar maanden leeg staat blijft het in box 3. Dus ook bij leegstand is er geen hypotheekrente meer aftrekbaar meer. Nu is de kans op leegstand niet zo heel groot, maar toch........... Verder moet er natuurlijk vermogensrendementsheffing betaald worden over de waarde van de woning in box 3 minus de hypotheekschuld. Kan een minder leuk bedrag zijn!

Maar wat nog veel grotere gevolgen kan hebben is dat de bijleenregeling gaat tellen op het moment dat je huis naar box 3 gaat. En dat kan een heel erg duur grapje worden!

Een eenvoudig voorbeeld:

Stel dat je een huis hebt verkocht voor € 600.000,- en je hebt een hypotheek van € 385.000,- plus verkoopkosten e.d. van € 15.000,-. Dan is de overwaarde € 600.000,- minus hypotheek van € 385.000,-en minus de verkoopkosten van € 15.000,- zijnde € 200.000,- De fiscus wil nu dat je dit bedrag van € 200.000,- in je nieuwe huis stopt. Je hebt een huis gekocht dat met kosten koper e.d. € 850.000,- kost. Je moet deze € 200.000,- overwaarde in dit nieuwe huis stoppen en de rente over € 650.000,- idie overblijft s nu fiscaal aftrekbaar. Wil je een hogere hypotheek, dan kan dat gewoon maar alleen de rente over € 650.000,- is fiscaal aftrekbaar.

Niets aan de hand als je je huis al hebt verkocht. Maar nu heb je je huis nog niet verkocht. In dezelfde situatie ga je uit van een opbrengst van € 600.000,- voor je huidige huis en zal de bank die € 200.000,- verwachte overwaarde moeten voorfinancieren. Dit is de zogenaamde overbruggingsfinanciering. In dit geval mag je de rente over € 650.000,- van je nieuwe huis fiscaal aftrekken, de rente over de € 200.000,- overbruggingsfinanciering en dan ook nog de rente over de eerste hyypotheek van € 385.000,-

Maar als je nu dat eerste huis toch maar gaat verhuren............dan valt het eerste huis in box 3 en is de rente over de € 385.000,- niet meer fiscaal aftrekbaar maar daarnaast gaat ook de bijleenregeling tellen. Dit wil dus zeggen........de hypotheekrente over de € 200.000,- (de overbruggingsfinanciering) is niet mer fiscaal ftrekbaar. Ook al is dit een hypotheek die op je nieuwe woning is gevestigd! En hier hoor je bijna niemand over..........! Eerst dus maar eens goed rekenen voordat de woning verhuurd wordt. Daarnaast zijn er nog een heleboel andere zaken die van belang zijn voordat je tot verhuur overgaat.

Verhuren van je niet verkochte woning? Bezint eer ge begint!