Deze keer een blog over iets dat ons kantoor onlangs is overkomen. Het geeft maar weer eens aan dat het altijd anders kan zijn dan je op het eerste gezicht denkt!

Wat is het verhaal? Enige maanden geleden kregen wij de opdracht om het appartement te verkopen van een oudere heer.  Meneer was oud, ongehuwd en geen kinderen. Op het eerste gezicht een redelijk standaard verhaal.

Nadat ik kennisgemaakt had met het appartement en met de oudere heer ben ik mijn huiswerk gaan doen en onderdeel van dat huiswerk is ook een kadastrale legger opvragen. Op een legger staat over welk appartement we het precies hebben en wie de eigenaar is. En tot mijn grote verbazing stond op de legger vermeld dat meneer gehuwd is. Oeps! Wat is hier aan de hand? Wat bleek: de oudere heer was ooit in een ver verleden getrouwd maar in de zestiger jaren gescheiden. En net voordat hij ging scheiden was er een appartement gekocht waar de, toen nog jonge, heer alleen zou gaan wonen. Alles goed geregeld en vastgelegd volgens de oudere heer. 

Nu gebeurt het vaker dat er zaken op een legger niet goed vermeld staan. Dus ook ik dacht in eerste instantie; zo geregeld! Appeltje eitje! Contact opnemen met de notaris, convenant opzoeken en alles is binnen 1 dag geregeld!

Maar.... het convenant met de afspraken tussen de ex-echtelieden was niet ingeschreven, het was niet bekend bij wie het convenant was opgemaakt en geen kopie te vinden! En omdat het echtpaar ten tijde van de aankoop in gemeenschap van goederen was getrouwd was de oudere heer nu in één keer dus niet de enige eigenaar! Dat is even schrikken!

De notaris van de oudere heer is direct een zoektocht gestart naar de ex-echtgenote. Na enig zoekwerk bleek dat de ex was overleden.Dus op zoek naar de erfgenamen. Wellicht hadden zij nog een kopie van het convenant en anders zouden zij in iedergeval in de geest van het convenant afstand moeten doen van hun rechten op het appartement. (en om nog een helenboel andere juridische redenen!) Na een zoektocht van weken werden 3 neven gevonden, waarvan 1 in het buitenland. Na wat voeten in aarde (en heel veel telefoontjes tussen ons, de notaris en de oudere heer) hebben de neven afstand gedaan en kon het appartement, dat onderussen was verkocht, overgedragen worden aan de nieuwe eigenaren.En dat met een vertraging van 1 dag!

Een verkoopopdracht die als redelijk standaard begint kan dus een redelijk ingewikkeld en uitgebreid verhaal worden! En wat zijn wij blij dat we de legger altijd goed checken voordat we starten met de verkoop. En wat zijn we blij dat we niets over het hoofd hebben gezien! Hebben wij als kantoor hier iets van geleerd?

Technisch niet, maar het is voor ons wel een bevestiging dat zorgvuldig werken echt een vereiste is in dit vak. Een op het eerste oog "normale" verkoop kan dus ook zeer interessant en ingewikkeld worden. 

Wat hebben we toch een leuk en interessant vak!  

 Oja, door het goed checken van de legger en het kadastraal plan ben ik er ook eens achter gekomen dat de verkoper eigenaar was van het huis van zijn buurman en omgekeerd! Foutje van de notaris bij de splitsing! En ga je scheiden of ben je gescheiden: check of alles goed vast gelegd is en bij voorkeur; zorg dat je professioneel en goed advies krijgt want er gaat wel wat vaker wat fout dat achteraf niet meer te veranderen is en verregaande financiële consequenties heeft!

Als kantoor hebben wij als slogan “vol enthousiasme en vol vertrouwen gaan wij het nieuwe jaar in”. Een positieve instelling dus! En mijn wens voor dit jaar is voor iedereen dan ook om met een positieve instelling het jaar in te gaan en natuurlijk ook te eindigen. We gaan er voor! 

Maar goed, de feestdagen zitten er dus weer op. Dagen met meer tijd voor gezin en familie en tijd om onder de kerstboom en bij het kerstdiner met elkaar te praten. Jammer genoeg resulteert dit regelmatig in de beslissing om niet meer samen verder te gaan. Een scheiding dus! En alhoewel ik hier door mijn werk regelmatig mee wordt geconfronteerd, blijf ik elke scheiding een drama vinden. Je begint samen aan iets, waarvan je het idee hebt dat dat “voor altijd” is. En dan gaat het toch fout. Deze tijd van het jaar hebben we dan ook meer vragen over hoe het nu verder moet met het huis "omdat we uit elkaar gaan". De tijd van het jaar dus om hier ook iets over op mijn blog te schrijven. 

In de meeste gevallen zal bij een scheiding het huis verkocht moeten worden. En het verkopen van een huis in deze situatie is eigenlijk niet anders dan een gewone verkoop.

Het kan echter ook anders gaan. Zo werd ik een tijdje geleden gebeld door een cliënt; hij had na een fikse ruzie en veel trammelant het huis verlaten en zijn vrouw woonde samen met de kinderen nog in het huis. Hoe nu verder? Zij had aangegeven graag in het huis te willen blijven wonen en met haar goede baan zou dit ook financieel haalbaar moeten zijn. Het huis was een jaar of 6 geleden aangekocht, en meneer had flink wat zelf geklust (tussen neus en lippen door werd ook nog even verteld dat mevrouw twee linker hadden heeft en liever iets anders deed dan klussen in het huis!). De vraag was nu welk bedrag zijn vrouw aan hem moest gaan betalen. Meneer had immers flink geklust en daardoor was de waarde meer gestegen dan wanneer hij niets had gedaan aan het huis.  Er was nu al verschil van mening over wat zij zou moeten betalen, terwijl ik nog niet eens een waarde had afgegeven van het huis, laat staan dat ik al in het huis geweest was. Gekissebis en geruzie dus. Oorzaak lag natuurlijk niet in de waarde van het huis, maar dit is wel weer een reden om flink van leer te trekken tegen elkaar. Ah, probleempje erbij dus! Ik realiseerde me direct dat elke waarde die ik af zou geven tot discussies zou leiden en het lijden dus zou vergroten. Mijn voorstel was om met een driedeskundigen taxatie te gaan werken. Dat wil zeggen, hij zou een makelaar aan wijzen, zij zou een makelaar aanwijzen en beide makelaars zouden samen ook een makelaar aanwijzen. Deze drie makelaars stellen samen de waarde vast van het huis, je krijgt dus één waarde. Drie weten immers meer dan één!

En wat in dit geval heel belangrijk is; als de scheidingsprocedure echt zou uitlopen op een rechtszaak (een klant van mij kostte het 8 jaar om van haar man af te komen!) en er ligt een driedeskundigen taxatie, dan zal de rechter er altijd vanuit gaan dat dat echt de waarde is. Geen discussiepunt meer! Om nu te voorkomen dat er, ondanks de driedeskundigen taxatie, een discussie zou ontstaan en één van de twee (ex)echtgenoten toch de waarde zou gaan aanvechten, heb ik geadviseerd om tevoren bij de advocaat een overeenkomst te tekenen. Hierin leggen de man en de vrouw vast dat zij zich beiden bij de driedeskundigen taxatie neerleggen en op grond daarvan de eindafrekening voor het huis zouden opmaken. Zo geschiedde! Ik was de makelaar van meneer, de vrouw wees een andere makelaar aan en samen hebben wij een derde makelaar aangewezen. Met z’n drieën hebben we het huis bekeken en een week later zijn we om de tafel gaan zitten en hebben we besproken hoe wij tegen het huis aan keken, wat we dachten dat de waarde was en natuurlijk ook waarom. We zaten wel iets uit elkaar, maar we hebben elkaar kunnen vinden in een prijs, waarbij we alle drie het gevoel hadden dat we dat kunnen verantwoorden. (Jaaaaren geleden heb ik eens een keer een driedeskundigen taxatie moeten doen over de waarde van een zolderkamer – daar kwamen we toen niet uit en ik heb toen mijn opdracht terug gegeven!) En natuurlijk viel de waarde voor de ene echtgenoot mee en voor de ander tegen! Maar de vrouw heeft nu het volle eigendom van het huis en de man is een nieuw leven begonnen op een andere plek.  

Vorige week kwam ik de vrouw met de 3 kids tegen en ze vertelde me dat ze achteraf zo blij was met het advies van de driedeskundigen taxatie. Ja, natuurlijk had het meer geld gekost dan taxatie door één makelaar, maar het scheelde vervolgens ook weer veel geld aan advocaatkosten en, zei ze met een knipoog; “En die is nog altijd véééél duurder dan een makelaar!” 

O ja; het feit dat meneer had geklust in het huis en zij dat niet had gedaan is natuurlijk niet van invloed op de waarde van het huis. Deze mensen waren getrouwd op huwelijkse voorwaarden en daarin was ook niet opgenomen dat dit verrekend zou kunnen worden.