22.7.09
Drama
Vandaag schrijf ik een keer over een onderwerp waar we eigenlijk liever niet over nadenken als makelaar; een onbetrouwbare koper!
lees meer
6.12.13
Kerstworkshops voor kinderen op zaterdag 14 december tbv Kinderfonds Mamas
Het team van Ellen Mouthaan Makelaardij verzorgt op 14 december a.s. tijdens de Kerstmarkt
lees meer

De makelaar en de stoel die zorgt voor de oplossing.

door Ellen Mouthaan 11-5-2014 15:41:00

Na een goede voorbereiding staat het huis van onze klanten op Funda. Helemaal op en top. Prachtige foto's, alles netjes gestyled. Om door een ringetje te halen!!! 

En dan wordt het spannend; een bezichtiging! Als makelaar heb ik er helemaal zin in. Zo'n top huis om te laten zien. Ik rijd naar het huis, laat de lege parkeerplaats voor de deur leeg voor de kijkers en parkeer mijn auto net ietsjes verder.

Doe de voordeur open, hang mijn jas aan de kapstok en loop door naar de woonkamer. Het ziet er inderdaad echt fantastisch uit! Het ruikt fris. Verse bloemen op de tafel en het zonnetje schijnt. Wat wil ik nog meer? Het huis en ik, we zijn helemaal klaar voor de bezichtiging. Niets meer aan doen. Laat ze maar komen die kijkers!

Maar de woonkamer inlopend en de goede sfeer op me inwerkend realiseer ik me dat ik een probleem heb dat ik nog moet oplossen: waar laat ik mijn tas? Waar laat ik mijn dossier? De tas op de grond bij de tafel? Dan is dat het eerste dat je ziet als je de kamer binnenloopt. Niet de bedoeling. Het dossier op de mooie gestylde tafel? Dat leidt ook alleen maar af. Natuurlijk zou ik zonder tas kunnen komen, maar daar zitten wel handige dingen in zoals een afstandsmeter, mijn Ipad om te laten zien waar de scholen liggen en nog veel meer dingetjes die ik kan gebruiken. Dossier kan ook op de Ipad, probleempje minder, echter tot nu toe merk ik dat het toch soms handiger is om iets op papier te hebben (bladert gewoon sneller...) en de gedrukte brochure die ik straks mee ga geven past er ook in.

Twee dingen dus waar ik dus aan moet denken: waar laat ik die tas en wat doe ik met het dossier. Bij dit huis snel een plek gevonden: gewoon op een stoel die onder de tafel is geschoven. Hehe, probleempje ook weer opgelost.

Jammer dat dit niet bij ieder huis kan. Heb mijn tas ook wel eens achter een gordijn verstopt en achter de deur of onder de kapstok zou eventueel ook kunnen.  De kijker die dadelijk gaat aanbellen krijgt echt het huis in zijn meest optimale staat te zien, zonder mijn storende tas en dossier.

Waar je allemaal al niet aan moet denken als makelaar.  Alles om er voor te zorgen dat de kijker echt een “wouw-gevoel” krijgt en straks ook koper gaat worden! Scherp blijven en me altijd realiseren wat het effect is van wat ik doe en wat ik zeg.

Dus kijker die zich gisteren afvroeg waarom ik mijn tas en dossier had verstopt op de stoel onder de eettafel; daarom dus! 

 

 


De glazen bol van Ellen op flinterdun ijs.

door Ellen Mouthaan 27-12-2013 13:47:00

Het jaar is omgevlogen. Als de dag van gisteren kan ik me herinneren dat het december 2012 was. We keken met argus ogen naar 2013. Het zou wel eens heel stil kunnen worden. Per 1 januari 2013 zou er immers veel gaan veranderen op hypotheek gebied. Geen aflossingsvrije hypotheken maar alleen nog maar annuïteiten hypotheken en dat betekent dat je per maand gewoon duurder uit bent met het zelfde huis. Dus we verwachtten een kopersstaking in 2013. Eind 2012 hadden we een eindspurt maar we zouden in 2013 wel gaan uitrusten…..

Hoe anders is het verlopen! Het is nu eind december 2013 en we zijn dus een jaar verder. En wat voor een jaar!!! Niets uitrusten in 2013. Vanaf de eerste week in januari was het gewoon hartstikke druk! Als team hebben we in 2013 kei en kei hard gewerkt en gewoon veel meer huizen verkocht dan in 2012 en ook veel meer mensen begeleidt bij de aankoop van een nieuw huis. Zo zie je maar dat je de toekomst echt niet kunt voorspellen. Van die glazen bol klopt gewoon helemaal niets.

Geen geklaag; object marketing loont. In de markt hoorden we veel collega’s klagen, maar je hebt ons niet horen klagen. (Behalve dat we meer huizen zoek voor onze portefeuille omdat we meer verkopen dan dat er binnen komt....) Door heel hard te werken met veel aandacht voor de potentiele koper verkochten wij tegen de stroom in veel huizen. En ook tijdens het eerste half jaar. Yes!!!! Waarom? Denk dat onze manier van object-marketing met voor ieder huis een eigen aanpak met aandacht voor de doelgroep, aandacht voor de sterke kanten maar ook voor de weerstanden, ons geen windeieren heeft gelegd. We hebben daar dan ook heel veel in geïnvesteerd.  En we blijven doorgaan: we realiseren ons heel goed dat de koper van nu niet een huis zoekt maar een thuis.

Een huis moet goed voelen. De koper koopt ook met een visie dat een nieuw huis zijn thuis wordt voor een langere periode. Niet meer voor 3 of 5 jaar, maar voor 10, 15 jaar. Dus is het nog belangrijker dat je huis goed voelt. En aan het “goed voelen”  besteden wij immers heel veel aandacht door onze wijze van object marketing. En onze verkopers hebben daar dan uiteindelijk baat bij!

Gaan de prijzen stijgen? De laatste maanden trekt de woningmarkt in zijn geheel weer wat aan. Niet dat de prijzen gaan stijgen, dat zie ik niet zo snel gebeuren. De kopers zijn immers kritischer en ze realiseren zich dat ze ooit ook weer van een huis af moeten.  Kopers kijken nu veel meer naar de daadwerkelijke koopsom die ze moeten betalen voor een huis. In 2007 waren de maandlasten leidend, nu is het dus de koopsom.

Kopen samen met je eigen makelaar. En dat brengt vervolgens ook weer met zich mee dat steeds meer kopers beseffen dat het belangrijk is dat je onafhankelijk advies krijgt, dat je echt weet wat je koopt. Het gevolg hiervan is weer dat we door meer mensen benaderd worden om hen te begeleiden bij de aankoop van een huis. In 2013 hebben we dan ook bij 2 maal zoveel huizen aankoopbegeleiding gedaan dan in 2012! Opzienbarend, maar wel logisch in deze tijd!

Vooruitblik. Hoe gaat 2014 worden? Geen idee! Heb geen glazen bol! Er wordt verwacht dat de woningmarkt verder aantrekt, maar dat moeten we nog maar zien. Het ijs is flinterdun en er hoeft maar iets te gebeuren en we vallen er met z’n allen weer door.

Wij houden onze focus op objectmarketing en weten dat dat het verschil maakt in snelheid maar ook in de opbrengst van een huis. Een huis kopen doe je immers met je gevoel en objectmarketing is er op gericht om dat een kijker het goede gevoel krijgt, zodat hij van een kijker de koper wordt! Wij zitten niet stil en komen met nieuwe marketing ideeën om te zorgen dat onze huizen nog beter worden verkocht.

En als de kijker een koper wordt, kan de verkoper ook weer verder! Wij zien 2014 vol vertrouwen tegemoet en zullen ook in 2014 alles op alles zetten om te zorgen dat onze klanten blij van ons worden!

2014: kom maar op!!!

 

 


Kerstworkshops voor kinderen op zaterdag 14 december tbv Kinderfonds Mamas

door Ellen Mouthaan 6-12-2013 22:42:00

Het team van Ellen Mouthaan Makelaardij verzorgt op 14 december a.s. tijdens de Kerstmarkt in Naarden-Vesting wederom workshops "Kerstservies maken" en "Cupcakes versieren".  

De workshops zijn voor kinderen van 4 tot 14 jaar, maar ook moeders en/of vaders mogen aan een workshop meedoen.

De bijdrage per workshop is € 6,-  Dit bedrag komt, mede dankzij een aantal sponsors, geheel ten goede aan Kinderfonds Mamas 

De workshops worden gegeven op het kantoor van Ellen Mouthaan Makelaardij, Marktstraat 15. De eerste workshop start om 11.00 uur en de laatste om 17.00 ur. Een workshop duurt 50 minuten 

Inschrijven kan bij de kraam tijdens de Kerstmarkt. Vooraf inschrijven kan door een e-mail te sturen naar anne@mouthaan.nl met vermelding van het tijdstip, servies of cupcakes, leeftijd, aantal kinderen en met vermelding van uw telefoonnummer.

Vragen? Stuur een mail naar anne@mouthaan.nl  


De mopperaar die toch in 2013 zijn huis verkoopt!

door Ellen Mouthaan 19-1-2013 01:04:00

Je wil verhuizen! Echt verder met je leven! Maar dat huis….mijn huis wordt maar niet verkocht…machteloos zit je te wachten tot de koper langs komt….je hebt het gevoel dat je helemaal niets….. niets kunt doen behalve mopperen op de crisis, de banken, de regering en wie er maar voor je voeten loopt. En dan wordt een zelfde huis, 2 straten verder, wel verkocht! Grgrgrg. 

Kun je echt helemaal niets doen? Kun je alleen maar zitten afwachten?Wil je in deze tijd je huis verkopen dan heeft mopperen helemaal geen zin, maar moet er actie in de tent zijn. Niks afwachten dus!

Maar hoe? Hoe doe je dat?

Wat doe je als je ziek bent en je wordt maar niet beter? Dan ga je bij een andere arts een second opinion halen. Dat doe je niet omdat je ontevreden bent over je eigen arts, maar omdat je wel eens wil weten wat een andere deskundige er nu over te zeggen heeft.

En zo’n second opinion is wellicht ook de oplossing om te zorgen dat jouw huis nu ook verkocht wordt. Net als dat andere huis, 2 straten verderop. Een andere deskundige die eens over je schouder meekijkt. En helemaal niet omdat je ontevreden bent over je eigen makelaar, maar gewoon omdat je een frisse blik wil en samen met je eigen makelaar de verkoop van jouw huis nieuw leven wil inblazen.

Vanaf 1 januari j.l. is het “over je schouder meekijken” een officiële service van Ellen Mouthaan Makelaardij die we “second opinion verkoopadvies” noemen. Samen met jou kijken we naar de P's van Presentatie en Promotie van je huis. Staat je huis in ons werkgebied? Dan kunnen we ook naar de P van Prijs kijken. Hierna kun je samen met je eigen makelaar de verkoop van je huis nieuw leven inblazen. Zodat ook jij straks zegt: “Zie je wel, ook in 2013 worden er gewoon huizen verkocht!”

Ken je iemand voor wie een second opinion verkoopadvies iets zou kunnen zijn? Kijk dan op www.mouthaan.nl voor meer informatie.

 


De koper, een vlinder en mooi weer.

door Ellen Mouthaan 14-11-2012 15:52:00

Er is een anekdote dat de vleugelslag van een vlinder de doorslag kan geven tussen mooi weer en een storm. 

Hier moest ik aan denken toen een koper van een huis mij vertelde dat de financiering van zijn nieuwe huis rond was en mij vervolgens feliciteerde voordat ik hem kon feliciteren.

Maar eigenlijk zou hij niet alleen mij moeten feliciteren maar nog vele anderen. Het is immers zoals de vleugelslag van de vlinder; omdat de bank een financiering geeft voor het nieuwe huis is het mooi weer bij velen. Had de vlinder de vleugelslag niet gemaakt, of  had de bank de financiering niet willen geven, dan wat het geen mooi weer geworden.

De slijter, de financieel adviseur, de notaris, de makelaar, de taxateur, de minister van Financiën, het kadaster, de keukenspeciaal zaak, de elektricien, de loodgieter, de stukadoor, de schilder, de interieurwinkel, de doe-het-zelfzaak, de verfwinkel, de tuinman, de schoonmaakster, de verhuizer, de bloemist, de Albert Heijn; allemaal hebben ze mooi weer door de vleugelslag van de vlinder. 

 En vervolgens zorgen de slijter, de financieel adviseur, de notaris, de makelaar, de taxateur en al die anderen weer voor mooi weer bij bedrijven waar zij weer geld gaan uitgeven. Dat allemaal omdat mijn cliënt een mooi huis vond en de bank dat wilde financieren. Wauw! Hij heeft een goede daad gedaan!!!! De vleugelslag van deze vlinder heeft dus wel heel veel effect. Niet eens een storm maar een zware orkaan!  

Nu zitten we in economisch mindere tijden. We horen politici en economen over het versterken van onze export. Dat is goed voor onze economie!Maar wat is het effect als er veel meer vlinders komen die met hun vleugels zorgen dat er mooi weer komt? Wat als de heren en dames politici nu eens inzien dat een stabiele maar vooral ook goed  lopende woningmarkt een zeer positief effect heeft op onze economie? Volgens mij zijn er dan veel meer mensen blij!

Morgen wordt er in de 2e Kamer weer gesproken over de woningmarkt plannen die het nieuwe kabinet maar ook het oude kabinet heeft gemaakt. Het zou goed zijn als de heren en dames politici zich realiseren dat het kunnen kopen van een huis zorgt voor een vleugelslag die zorgt voor mooi weer bij velen!  


“Wonen 4.0” ; een vastloper of een vlottrekker?

door Ellen Mouthaan 29-5-2012 23:59:00

Een viertal organisaties die verschillende partijen op de woningmarkt vertegenwoordigen, hebben vorige week een revolutionair plan gepresenteerd; “Wonen 4.0. Het doel van dit plan? Het vlottrekken van de woningmarkt.

Echter: Direct toen ik hoorde wat men nu weer bedacht had sloeg het angstzweet mij aan alle kanten uit! Een dergelijk plan presenteren is 1 maar je realiseren wat voor invloed dit heeft op de emotie en dus het koopgedrag van de consument is 2. Dit plan gaat de woningmarkt helemaal niet op korte termijn vlottrekken. Dit plan gaat onrust geven! En onrust betekent…..aan de handrem trekken.

Natuurlijk is alles goed doorgerekend en het zal best wel kloppen, maar………een huis kopen is en blijft een emotionele beslissing! En aan dat laatste is men in mijn ogen in dit plan dan ook totaal aan voorbij gegaan.

Als “Wonen 4.0” daadwerkelijk uitgevoerd zou worden dan weet niemand wat het wonen in 2015 nu echt gaat kosten. Iedereen krijgt in dit plan per jaar 1/30 minder hypotheekrente aftrek. En dat hakt er in! Natuurlijk zal er wel gecompenseerd worden middels wijziging in de IB en zullen er woontoeslagen komen, maar de een zal hier beter van worden en de ander niet. En of je straks bij de een of bij de ander hoort, dat weet niemand.

Dit geeft dus onrust bij de kopers van nu. En of die onrust terecht is of niet, dat doet er niet eens toe. De consument reageert emotioneel en gaat zich nog maar eens achter de oren krabben of het nu wel het juiste moment is om te kopen. Vrijwel niemand is dakloos, dus in de wachtmodus gaan is geen probleem. Eerst maar eens luisteren wat de politiek hier over te zeggen heeft en wat een nieuw kabinet dit najaar nu weer gaat bedenken. En dan alsnog beslissen of er wel of niet leuk is om een (ander) huis te gaan kopen. Gevolg? “ Wonen 4.0” is onbedoeld een vastloper geworden!

Maar: Gelukkig is het maar een plan van 4 partijen en is het niet een voorstel dat in de 2e kamer ligt, dus het effect zal na de eerste emotionele reacties  van de consument wellicht uiteindelijk nog wel meevallen. En waarschijnlijk ben ik niet de enige die beseft dat “ Wonen 4.0” op korte termijn niet de vlottrekker is waar alle verkopers met smart op zitten te wachten.

Maar wat dan? Wat is dan het alternatief om de woningmarkt vlot te trekken? Ik heb daar niet 1-2-3 een antwoord op. Wel denk ik dat het voor het vlot trekken van de woningmarkt absoluut een vereiste is dat er rust en duidelijkheid is over de hypotheekrente aftrek. En dat deze over een periode van 30 jaar afgeschaft kan worden zonder een negatief effect op de woningmarkt op de korte termijn blijkt wel uit maatregelen die in het verleden in bv Engeland zijn genomen.

En “Wonen 4.0”  ? Dat is in mijn ogen dus een vastloper!

 

Afgelopen week werd het plan " Wonen 4.0" gepresenteerd. Mijn eerste reactie werd op beeld vastgelegd en uitgezonden bij Een Vandaag. Hier de reportage  http://www.eenvandaag.nl/economie/40438/historisch_plan_huizenmarkt 

 


De verkoper die in 2011 de Staatsloterij won!

door Ellen Mouthaan 18-1-2012 23:23:00

Aan het begin van het jaar is het ook weer tijd voor een nieuw marketingplan voor ons kantoor. Even alles op scherp zetten, kritisch kijken naar ons eigen kantoor, wat kunnen we doen om nog beter te presteren voor onze klanten? En waar worden we zelf blij van? Helemaal niet verkeerd om zo eens naar je eigen kantoor te kijken. Je krijgt er energie van en van die energie hebben onze klanten natuurlijk direct ook weer profijt.

Een onderdeel van ons marketingplan is ook een terugblik op 2011. Hoe hebben we het als kantoor in 2011 gedaan? Welke huizen hebben we verkocht en welke huizen niet en wat kunnen we daar van leren?

En wat leren we van de door ons verkochte huizen in 2011?

·      Goed nieuws: de huizen die wij verkochten stonden gemiddeld nog geen 4 maanden te koop maar….de huizen die niet verkocht werden staan gemiddeld veel en veel langer te koop

·      Bijna alle huizen voor wie we snel een koper vonden hadden een eigentijdse “feel at home” uitstraling: wit, strak, fris en licht en…..niet onbelangrijk…. met meubels van “ nu”

·      Opvallend is ook dat bij de meeste huizen waar we een “verkocht”  bord konden plaatsen er niet eens zo heel veel van de vraagprijs is af gegaan

Betekent dat nu ook dat ELK huis dat lekker eigentijds is, en een reele vraagprijs heeft, dan ook altijd snel verkocht wordt? Nee, jammergenoeg niet! We zouden dan namelijk echt DE oplossing hebben om alle huizen van onze klanten nog sneller te verkopen. Nee, strakke eigentijdse huizen verkopen echt niet altijd sneller, maar de kans is wel veel en veel groter.

Maar wat kun je hier als verkoper nu mee? Heel veel! Zorg in iedergeval dat je huis er zo optimaal mogelijk uit ziet. Stel nu eens dat je 1 of 2% van je vraagprijs besteedt aan het “opstrakken”  van je huis. Daar kun je echt heeeeel veel mee doen. Lekker je huis opschilderen in eigentijdse kleuren, je houten vloer opknappen, je gele keuken wit laten spuiten of de kastdeurtjes vervangen, nieuwe gordijnen, eindelijk die afgetrapte bank vervangen door een nieuwe met een leuk vloerkleed, wat achterstallig onderhoud wegwerken en noem maar op. En dan heb ik het echt niet over het geheel vervangen van je keuken of badkamer. Dat gaat namelijk in de meeste gevallen net iets te ver (of je moet dat zelf kunnen doen…) En ja, dit kost natuurlijk veel geld, maar elke maand dat je huis langer te koop staat kost ook heel veel geld en dan hebben we het nog niet eens over een eventueel dalende woningmarkt. Als je dus door 1 of 2% van je vraagprijs te investeren je huis ook binnen 4 maanden kunt verkopen in plaats van pas na 14 maanden….rekenen eens uit wat dat voor een verschil maakt.

Nu begrijp ik heel goed dat niet iedereen dit geld zomaar op de plank heeft liggen, maar als je het maar enigszins kunt regelen, dan is het ons advies om een bedrag te investeren in je huis. In de meeste gevallen ga je dat echt terugverdienen! En hoeveel je moet investeren en wat je precies moet doen? Zorg dat een professional, een ervaren verkoopstyliste, kritisch door je huis loopt en samen met het advies van je makelaar kom je echt tot een goed plan.

Maar heb je je huis lekker strak en is je vraagprijs veel te hoog? Vergeet het dan maar! Je kunt je huis nog zo opgestrakt hebben, maar als je huis te duur is lopen de kopers echt verder. Dan ga ik toch na een tijdje m’n prijs alsnog verlagen? Ja hoor, dat kan maar je krijgt waarschijnlijk minder dan wanneer je direct voor een marktconforme prijs je huis te koop had gezet. Een onlangs gepubliceerd promotie-onderzoek bevestigt namelijk dat reëel prijzen de meeste kans geeft op een snelle, goede verkoop en dat prijsverlagingen leiden tot een lagere opbrengst dan wanneer je direct scherp prijst!

Zijn alle huizen die al een tijdje te koop staan dan veel en veel te duur? Nee hoor, dat hoeft niet! Er zijn namelijk nog een heleboel andere factoren waardoor het niet iedereen lukt om zijn huis snel voor de in deze markt hoogst haalbare prijs te verkopen. Maar het is wel in veel gevallen zo, dat als een huis al een tijdje te koop staat, de verkoper eerder zal willen zakken met zijn prijs, dan wanneer het huis pas net te koop staat.

Is je huis “opgestrakt” en je huis verkoopt toch niet zo snel als je verwacht had? Je huis is wel weer lekker fris en eigentijds en daar heb je zelf ook weer plezier van. En......de  kans op een snelle en goede verkoop van een eigentijds huis is groter dan een mooie prijs winnen in de Staatsloterij.

Opstrakken? Doen dus!!!


De huizen die verkopen en de raakschietende koper!

door Ellen Mouthaan 6-10-2011 15:42:00

De vraag die ons vrijwel dagelijks wordt gesteld is "En...worden er nog wel huizen verkocht?'' Natuurlijk worden er huizen verkocht, maar niet alles wordt verkocht. Wat maakt nu het verschil?

LOCATIE"Locatie, locatie, locatie" is altijd al erg belangrijk geweest bij de aankoop en verkoop van een huis. In de huidige markt kan het zelfs echt HET verschil uitmaken. Als je immers kunt kiezen tussen verschillende huizen dan kies je als koper toch het huis met de beste locatie? We zien dan ook dat "locatie, locatie, locatie" een van de belangrijke punten is waarom een huis wel of niet op een redelijke termijn voor een marktconforme prijs verkoopt.

VERKOPEN OF BLIJVEN WONEN Staat uw huis al enige tijd te koop en is de presentatie helemaal top en valt er aan de promotie ook niets te verbeteren? Dan wordt het tijd om eens kritisch te gaan kijken naar de marktontwikkeling in de directe omgeving. Wat is er verkocht en wie zijn uw concurrenten. Ook is het goed om u zelf de vraag te stellen of u echt wil verkopen of dat het voor u geen probleem is als uw huis nog jaren te koop staat. Wilt u echt verkopen dan kan het verlagen van de vraagprijs vaak een middel zijn om de koper over de streep te trekken. Zuur, maar het is niet anders. Gaat u echter verhuizen naar een duurder huis, dan is het wel goed om u te realiseren dat dat duurdere huis ook goedkoper wordt. Financieel is dat dus interessant.

CONCESSIE Bent u verkoper van een huis op een minder gewilde locatie, dan is het goed om te onderzoeken of uw vraagprijs beduidend lager is dan van het huis om de hoek. De koper van uw huis zal waarschijnlijk liever dat huis om de hoek willen kopen, maar heeft daar de financiele middelen niet voor. Een iets mindere ligging is dan een consessie die de koper dan toch doet om in het huis van zijn dromen te kunnen wonen. En u heeft dan uw huis verkocht! En bent u koper? Dan is uw droomhuis, maar wel gelegen op een wat minder populaire locatie, wellicht wel financieel haalbaar.

ONDERHANDELEN Overweegt u een huis te kopen? Staat een huis langer in de verkoop, dan willen sommige verkopers echt wel onderhandelen. Ziet u uw droomhuis maar ligt de vraagprijs boven uw budget, dan kunt u altijd een lager bod doen. Geen enkele makelaar zal u uitlachen! En....niet geschoten is altijd mis! 

WORDEN ER NOG HUIZEN VERKOCHT? Er worden zeker nog huizen verkocht? Alleen zal de verkoper (de makelaar dus!) er voor moeten zorgen dat de presentatie en promotie top zijn en dat de plaats en de prijs in evenwicht zijn! Dat is gewoon marketing en verhoogt de kans op een goede en snelle verkoop

Bijgaande link leidt naar een interessant artikel van de NVM dat vandaag is gepubliceerd. Interessant voor verkopers, kopers en iedereen die geinteresseerd is de woningmarkt. Verlaging overdrachtsbelasting heeft effect!

 


De helpende oliebol op een snikhete zomerdag.

door Ellen Mouthaan 16-6-2011 22:00:00

Dat het werk van mij als makelaar toch wel erg aan verandering onderhevig is blijktwel uit een gesprek dat ik deze week had. In het verleden had je alsmakelaar eigenlijk alleen contact met een bank als er een taxatierapportaangeleverd moest worden voor het afsluiten van een hypotheek. Voor de rest?Als makelaar echt never, never contact met de bank van onze opdrachtgevers.Maar dat is nu wel anders!

Zoals iedere makelaar in deze tijd, hebben wij namelijk ook huizen in de verkoopwaarbij de bank de verkoop met argusogen volgt. Zo had ik afgelopen weekoverleg met de bank van een van onze opdrachtgeefsters. Deoverbruggingsfinanciering loopt al langer dan de afgesproken tijd en de bankdie in het noorden van het land gevestigd is, wilde nu wel weten wat demakelaar, ik dus, te melden heb. Waarom is het huis nog steeds niet verkocht?Hoe kunnen we zorgen dat het huis nu wel wordt verkocht? Wat is het actieplan?Uitleggende wat we allemaal al gedaan hadden kwam de medewerker van de bankeigenlijk tot de conclusie dat het aan onze inspanning toch eigenlijk niet zoukunnen liggen. Daar was niets mis mee! Dan de prijs? Moesten we die dan nietnog maar eens laten zakken?

Nu hebben wij op kantoor het standpunt dat het verlagen van de prijs iets is datje pas doet als je echt geen andere mogelijkheden meer ziet om de markt inbeweging te krijgen. Maar dan moet er wel een markt zijn! En aan dat laatsteontbreekt het op dit moment. Je kunt wel oliebollen bakken op een snikhetezomerdag maar ook al geef je ze bijna gratis weg,  ik heb echt geen zin in een oliebol op een dag dat de mussen van het dak vallen. Nee, er zal eerst vertrouwen moeten komen dat het kopen vaneen huis nog steeds gewoon kan, dat je gewoon echt nog wel hypotheek kuntkrijgen en vooral dat het hebben van een eigen huis gewoon super is. Je eigenplekje onder de zon (en in de regen..) maar iets dat van je zelf is, waar jelekker kunt schilderen, verbouwen en waar alles, alles wat je doet je voor jezelf doet. Dat is toch gewoon top!

Natuurlijk begrijp ik dat mensen onzeker zijn over de toekomst, maar is de toekomst nietaltijd onzeker? En moet je niet gewoon een huis kopen waar je misschien wel 10jaar zou kunnen en willen blijven wonen? En als je wacht dalen de prijzenmisschien wel, maar als de rente stijgt schiet je daar als koper echt helemaalniets mee op.

Maar goed…als er dus weinig markt is, als er gewoon minder kopers rondlopen, danheeft het fors verlagen van de prijs niet zo heel veel zin. (behalve als je natuurlijk echt gaat dumpen, maar dat is een heel ander verhaal...) Maar wat heeft danwel zin? Kijkende naar de kopers van dit moment valt het mij op dat hetmerendeel eigenlijk een huis wil kopen dat af is. Niet omdat ze niet vanverbouwen houden, maar gewoon omdat ze het ontzettend moeilijk vinden om ergens door heente kijken. Hoe kan ik van dit bruine huis met die tok-tok eiken meubels nu mijn eigen eigentijdse plek maken? Dat wetende kun je natuurlijk beginnen om tezorgen dat de huizen die we in de verkoop hebben er strak, schoon en opgeruimduit zien. Dat is niet nieuw voor ons. Ook kun je aan verkopers het advies gevenom het huis helemaal te laten schilderen, nieuwe meubels te kopen en dan pas tegaan verkopen. Maar dan moet je wel geld hebben en vooral ook zin om dat tedoen. En vooral dat laatste ontbreekt, begrijpelijkerwijs, vaak.

Maar we hebben een oplossing gevonden… we gaan echt de kijkers helpen en door dekijkers te helpen kunnen we van hen kopers maken van de huizen die wij in deverkoop hebben. En daar helpen wij dus onze verkopers mee en maken vervolgens de bank ook nog eens blij.

Dus in plaats van de schilder langs te sturen laten we de foto’s bewerken,Photoshoppen dus, en helpen we de kijkers doordat ze kunnen zien wat ze van eenhuis kunnen maken. Belazeren we de boel? Neeee! Helemaal niet! Bij hele grotewijzigingen (ja zelfs compleet nieuwe inrichtingen worden gephotoshopt!) latenwe ook de originele foto’s zien. En bij het “overschilderen” van de muren ofeen keuken, zetten we het in de tekst.

Op deze manier blijven we aktief om te zorgen dat als er dan een huis verkochtwordt, dat in iedergeval een huis is dat wij in de verkoop hebben.

Nieuwsgierig geworden? We hebben wat voorbeelden in een fotoboek gezet dat bij ons op kantoor ligt, maar via deze link kun je zien wat ik bedoel! "EEN NIEUW GEZICHT. het effect van fotoshoppen"  http://bit.ly/ksXaNQ ....... link invoeren lukt niet, dus nu maar even zo :-(


Zin of onzin voor het goede doel?

door Ellen Mouthaan 30-4-2011 10:25:00

Het zit er weer op! Het laatste WOZ bezwaarschrift is geschreven en gaat maandag de deur uit! Jippie!! Het was weer een hele klus. Maar heeft het schrijven van een bezwaarschrift op je WOZ beschikking eigenlijk wel zin?

Dit jaar heeft ons kantoor, Ellen Mouthaan Makelaardij,  voor ongeveer het 7e jaar een WOZ spreekuur gehouden. (ben de tel een beetje kwijt)  Regelmatig valt het me op dat mensen ieder jaar weer terug komen. Vaak murw omdat de gemeente wederom geen gehoor heeft gegeven aan hun bezwaarschrift en ze het dus nog maar eens gaan proberen. Anderen komen niet eens meer op het spreekuur omdat ze ervaren hebben dat het opboksen is tegen Goliath en ze toch elke keer verliezen.

Dit jaar, op het eerste WOZ spreekuur, had ik een gesprek met mensen die mij vroegen wat ze nu eigenlijk moesten doen. Afgelopen jaar was wederom hun bezwaarschrift afgewezen. En ik had toch zelf gezegd dat de waarde echt te hoog is. Maar waarom waren ze met een kluitje het riet ingestuurd!Ook ik begreep er helemaal niets van! Deze mensen betalen gewoon te veel onroerende zaakbelasting en inkomsten belasting omdat de gemeente de WOZ waarde gewoon hartstikke fout ziet! En als er één ding is waar ik niet tegen kan is onrechtvaardigheid en willekeur. En laat dit nu aan beiden voldoen.

Tijd voor aktie in de tent dus. En alsof we het niet druk genoeg hebben heb ik aangeboden om die mensen te helpen die in mijn ogen een echt veel en veel te hoge WOZ waarde hebben en waarbij ik vooraf al het gevoel had dat een bezwaarschrift zou worden afgewezen ivm de complexiteit. Uitgangspunt is altijd wel dat het om een behoorlijke verlaging moet gaan. Als je dit namelijk niet als leidraad houdt dan is het financieel eigenlijk niet verantwoord een bezwaarschrift in te dienen. Het gemeentelijke apparaat moet immers ook aan de slag! En als daar een paar honderd euro uitgegeven moet worden voor een voordeel van 2 tientjes, dan doen we iets niet goed.

Puh, wat ik me nu niet op mijn hals heb gehaald.... dat was een beetje meer werk dan ik had gedacht. Zo vind ik dat je als makelaar dan ook eigenlijk het huis gezien moet hebben en vervolgens wil ik het dan ook in één keer goed doen. Dat betekent dus goed onderbouwde en doorgerekende bezwaarschriften schrijven, waardoor de gemeente de waarde wel MOET verlagen. Daar kunnen ze niet om heen! En als ze er wel om heen gaan dan zullen we elkaar maar moeten ontmoeten in de rechtbank!

Gemiddeld kost dit een uur of 4 per bezwaarschrift. De ene iets minder en de ander iets meer. Maar dit is in mijn ogen wel de enige manier.En nu is het afwachten geblazen! Bij één woning hebben we al een taxateur van de gemeente binnen gehad en mijn gevoel zegt dat hij mijn bezwaar wel onderschrijft. Maar professioneel als hij is zal de taxateur ter plekke nooit iets door laten schemeren over wat zijn idee is. Over een paar weken verwachten we bericht!

Maar dat het zin heeft weet ikwel zeker! Een paar maanden geleden heb ik namelijk een WOZ bezwaarschrift geschreven i.v.m. een nalatenschap. Sinds 1 januari 2010 is de WOZ waarde namelijk de grondslag waarover je erfbelasting betaalt. En als die WOZ waarde nu te hoog is betaal je dus belasting over iets dat je helemaal niet hebt! Deze erven stonden zeer sceptisch tegenover het indienen van een bezwaarschrift, maar in dit geval heb ik de WOZ waarde terug kunnen brengen van € 814.000,- naar € 674.000,- En dit scheelt ongeveer € 35.000,- erfbelasting. Dat is echt, echt, echt geld!

Heeft het dus zin om bezwaar te maken? JA zeker! Maar het staat of valt met de onderbouwing van het bezwaarschrift!Volgend jaar maart hebben we weer ons WOZ spreekuur. We hopen natuurlijk dat de gemeentes de juiste waardes vaststellen, maar of dat ook daadwerkelijk zo is ....ik ben er bang voor! Maar als de WOZ waarde onjuist lijkt, maak dan echt een afspraak dan kijken we er samen even naar. En is het verschil groot en is het een complexe materie, dan kunnen we kijken wat we voor u kunnen betekenen bij het opmaken van het bezwaarschrift en zullen we met u ook bespreken hoe het zit met de kosten.

En voor wie nu rechtop in zijn stoel zit en denkt.....ohje... de WOZ waarde van het huis van mijn vader/moeder is echt veel en veel te hoog en als ze nu zouden overlijden betaal ik veel en veel te veel erfbelasting...Ten eerste hoop ik natuurlijk dat vader/moeder nog lang niet overlijdt, maar als dat zo zou zijn, dan is er geen man over boord. U kunt als erfgenaam, en dus nieuwe belanghebbende, een nieuwe WOZ beschikking aanvragen en binnen 6 weken kan daar bezwaar op gemaakt worden. Als het zo ver zou komen, neem dan tijdig contact met ons op, dan gaan wij kijken hoe we u kunnen helpen!

Oja en ook deze keer hebben we aan alle bezoekers van ons WOZ spreekuur weer een vrijwillige bijdrage gevraagd. Voor het 4e jaar achter elkaar hadden we het zelfde doel; het helpen van kinderen in Zuid-Afrika via het Kinderfonds MAMAS (voorheen Nelson Mandela Kinderfonds)./ Dit jaar hadden we veel bezoekers en uiteindelijk hebben we aan Kinderfonds MAMAS een checque van € 1.250,- kunnen overhandigen. Goed gevoel dat we met ons werk hier ook iets kunnen betekenen voor de kinderen daar!