Aan het begin van het jaar is het ook weer tijd voor een nieuw marketingplan voor ons kantoor. Even alles op scherp zetten, kritisch kijken naar ons eigen kantoor, wat kunnen we doen om nog beter te presteren voor onze klanten? En waar worden we zelf blij van? Helemaal niet verkeerd om zo eens naar je eigen kantoor te kijken. Je krijgt er energie van en van die energie hebben onze klanten natuurlijk direct ook weer profijt.

Een onderdeel van ons marketingplan is ook een terugblik op 2011. Hoe hebben we het als kantoor in 2011 gedaan? Welke huizen hebben we verkocht en welke huizen niet en wat kunnen we daar van leren?

En wat leren we van de door ons verkochte huizen in 2011?

·      Goed nieuws: de huizen die wij verkochten stonden gemiddeld nog geen 4 maanden te koop maar….de huizen die niet verkocht werden staan gemiddeld veel en veel langer te koop

·      Bijna alle huizen voor wie we snel een koper vonden hadden een eigentijdse “feel at home” uitstraling: wit, strak, fris en licht en…..niet onbelangrijk…. met meubels van “ nu”

·      Opvallend is ook dat bij de meeste huizen waar we een “verkocht”  bord konden plaatsen er niet eens zo heel veel van de vraagprijs is af gegaan

Betekent dat nu ook dat ELK huis dat lekker eigentijds is, en een reele vraagprijs heeft, dan ook altijd snel verkocht wordt? Nee, jammergenoeg niet! We zouden dan namelijk echt DE oplossing hebben om alle huizen van onze klanten nog sneller te verkopen. Nee, strakke eigentijdse huizen verkopen echt niet altijd sneller, maar de kans is wel veel en veel groter.

Maar wat kun je hier als verkoper nu mee? Heel veel! Zorg in iedergeval dat je huis er zo optimaal mogelijk uit ziet. Stel nu eens dat je 1 of 2% van je vraagprijs besteedt aan het “opstrakken”  van je huis. Daar kun je echt heeeeel veel mee doen. Lekker je huis opschilderen in eigentijdse kleuren, je houten vloer opknappen, je gele keuken wit laten spuiten of de kastdeurtjes vervangen, nieuwe gordijnen, eindelijk die afgetrapte bank vervangen door een nieuwe met een leuk vloerkleed, wat achterstallig onderhoud wegwerken en noem maar op. En dan heb ik het echt niet over het geheel vervangen van je keuken of badkamer. Dat gaat namelijk in de meeste gevallen net iets te ver (of je moet dat zelf kunnen doen…) En ja, dit kost natuurlijk veel geld, maar elke maand dat je huis langer te koop staat kost ook heel veel geld en dan hebben we het nog niet eens over een eventueel dalende woningmarkt. Als je dus door 1 of 2% van je vraagprijs te investeren je huis ook binnen 4 maanden kunt verkopen in plaats van pas na 14 maanden….rekenen eens uit wat dat voor een verschil maakt.

Nu begrijp ik heel goed dat niet iedereen dit geld zomaar op de plank heeft liggen, maar als je het maar enigszins kunt regelen, dan is het ons advies om een bedrag te investeren in je huis. In de meeste gevallen ga je dat echt terugverdienen! En hoeveel je moet investeren en wat je precies moet doen? Zorg dat een professional, een ervaren verkoopstyliste, kritisch door je huis loopt en samen met het advies van je makelaar kom je echt tot een goed plan.

Maar heb je je huis lekker strak en is je vraagprijs veel te hoog? Vergeet het dan maar! Je kunt je huis nog zo opgestrakt hebben, maar als je huis te duur is lopen de kopers echt verder. Dan ga ik toch na een tijdje m’n prijs alsnog verlagen? Ja hoor, dat kan maar je krijgt waarschijnlijk minder dan wanneer je direct voor een marktconforme prijs je huis te koop had gezet. Een onlangs gepubliceerd promotie-onderzoek bevestigt namelijk dat reëel prijzen de meeste kans geeft op een snelle, goede verkoop en dat prijsverlagingen leiden tot een lagere opbrengst dan wanneer je direct scherp prijst!

Zijn alle huizen die al een tijdje te koop staan dan veel en veel te duur? Nee hoor, dat hoeft niet! Er zijn namelijk nog een heleboel andere factoren waardoor het niet iedereen lukt om zijn huis snel voor de in deze markt hoogst haalbare prijs te verkopen. Maar het is wel in veel gevallen zo, dat als een huis al een tijdje te koop staat, de verkoper eerder zal willen zakken met zijn prijs, dan wanneer het huis pas net te koop staat.

Is je huis “opgestrakt” en je huis verkoopt toch niet zo snel als je verwacht had? Je huis is wel weer lekker fris en eigentijds en daar heb je zelf ook weer plezier van. En......de  kans op een snelle en goede verkoop van een eigentijds huis is groter dan een mooie prijs winnen in de Staatsloterij.

Opstrakken? Doen dus!!!

De vraag die ons vrijwel dagelijks wordt gesteld is "En...worden er nog wel huizen verkocht?'' Natuurlijk worden er huizen verkocht, maar niet alles wordt verkocht. Wat maakt nu het verschil?

LOCATIE"Locatie, locatie, locatie" is altijd al erg belangrijk geweest bij de aankoop en verkoop van een huis. In de huidige markt kan het zelfs echt HET verschil uitmaken. Als je immers kunt kiezen tussen verschillende huizen dan kies je als koper toch het huis met de beste locatie? We zien dan ook dat "locatie, locatie, locatie" een van de belangrijke punten is waarom een huis wel of niet op een redelijke termijn voor een marktconforme prijs verkoopt.

VERKOPEN OF BLIJVEN WONEN Staat uw huis al enige tijd te koop en is de presentatie helemaal top en valt er aan de promotie ook niets te verbeteren? Dan wordt het tijd om eens kritisch te gaan kijken naar de marktontwikkeling in de directe omgeving. Wat is er verkocht en wie zijn uw concurrenten. Ook is het goed om u zelf de vraag te stellen of u echt wil verkopen of dat het voor u geen probleem is als uw huis nog jaren te koop staat. Wilt u echt verkopen dan kan het verlagen van de vraagprijs vaak een middel zijn om de koper over de streep te trekken. Zuur, maar het is niet anders. Gaat u echter verhuizen naar een duurder huis, dan is het wel goed om u te realiseren dat dat duurdere huis ook goedkoper wordt. Financieel is dat dus interessant.

CONCESSIE Bent u verkoper van een huis op een minder gewilde locatie, dan is het goed om te onderzoeken of uw vraagprijs beduidend lager is dan van het huis om de hoek. De koper van uw huis zal waarschijnlijk liever dat huis om de hoek willen kopen, maar heeft daar de financiele middelen niet voor. Een iets mindere ligging is dan een consessie die de koper dan toch doet om in het huis van zijn dromen te kunnen wonen. En u heeft dan uw huis verkocht! En bent u koper? Dan is uw droomhuis, maar wel gelegen op een wat minder populaire locatie, wellicht wel financieel haalbaar.

ONDERHANDELEN Overweegt u een huis te kopen? Staat een huis langer in de verkoop, dan willen sommige verkopers echt wel onderhandelen. Ziet u uw droomhuis maar ligt de vraagprijs boven uw budget, dan kunt u altijd een lager bod doen. Geen enkele makelaar zal u uitlachen! En....niet geschoten is altijd mis! 

WORDEN ER NOG HUIZEN VERKOCHT? Er worden zeker nog huizen verkocht? Alleen zal de verkoper (de makelaar dus!) er voor moeten zorgen dat de presentatie en promotie top zijn en dat de plaats en de prijs in evenwicht zijn! Dat is gewoon marketing en verhoogt de kans op een goede en snelle verkoop

Bijgaande link leidt naar een interessant artikel van de NVM dat vandaag is gepubliceerd. Interessant voor verkopers, kopers en iedereen die geinteresseerd is de woningmarkt. Verlaging overdrachtsbelasting heeft effect!

Dat het werk van mij als makelaar toch wel erg aan verandering onderhevig is blijktwel uit een gesprek dat ik deze week had. In het verleden had je alsmakelaar eigenlijk alleen contact met een bank als er een taxatierapportaangeleverd moest worden voor het afsluiten van een hypotheek. Voor de rest?Als makelaar echt never, never contact met de bank van onze opdrachtgevers.Maar dat is nu wel anders!

Zoals iedere makelaar in deze tijd, hebben wij namelijk ook huizen in de verkoopwaarbij de bank de verkoop met argusogen volgt. Zo had ik afgelopen weekoverleg met de bank van een van onze opdrachtgeefsters. Deoverbruggingsfinanciering loopt al langer dan de afgesproken tijd en de bankdie in het noorden van het land gevestigd is, wilde nu wel weten wat demakelaar, ik dus, te melden heb. Waarom is het huis nog steeds niet verkocht?Hoe kunnen we zorgen dat het huis nu wel wordt verkocht? Wat is het actieplan?Uitleggende wat we allemaal al gedaan hadden kwam de medewerker van de bankeigenlijk tot de conclusie dat het aan onze inspanning toch eigenlijk niet zoukunnen liggen. Daar was niets mis mee! Dan de prijs? Moesten we die dan nietnog maar eens laten zakken?

Nu hebben wij op kantoor het standpunt dat het verlagen van de prijs iets is datje pas doet als je echt geen andere mogelijkheden meer ziet om de markt inbeweging te krijgen. Maar dan moet er wel een markt zijn! En aan dat laatsteontbreekt het op dit moment. Je kunt wel oliebollen bakken op een snikhetezomerdag maar ook al geef je ze bijna gratis weg,  ik heb echt geen zin in een oliebol op een dag dat de mussen van het dak vallen. Nee, er zal eerst vertrouwen moeten komen dat het kopen vaneen huis nog steeds gewoon kan, dat je gewoon echt nog wel hypotheek kuntkrijgen en vooral dat het hebben van een eigen huis gewoon super is. Je eigenplekje onder de zon (en in de regen..) maar iets dat van je zelf is, waar jelekker kunt schilderen, verbouwen en waar alles, alles wat je doet je voor jezelf doet. Dat is toch gewoon top!

Natuurlijk begrijp ik dat mensen onzeker zijn over de toekomst, maar is de toekomst nietaltijd onzeker? En moet je niet gewoon een huis kopen waar je misschien wel 10jaar zou kunnen en willen blijven wonen? En als je wacht dalen de prijzenmisschien wel, maar als de rente stijgt schiet je daar als koper echt helemaalniets mee op.

Maar goed…als er dus weinig markt is, als er gewoon minder kopers rondlopen, danheeft het fors verlagen van de prijs niet zo heel veel zin. (behalve als je natuurlijk echt gaat dumpen, maar dat is een heel ander verhaal...) Maar wat heeft danwel zin? Kijkende naar de kopers van dit moment valt het mij op dat hetmerendeel eigenlijk een huis wil kopen dat af is. Niet omdat ze niet vanverbouwen houden, maar gewoon omdat ze het ontzettend moeilijk vinden om ergens door heente kijken. Hoe kan ik van dit bruine huis met die tok-tok eiken meubels nu mijn eigen eigentijdse plek maken? Dat wetende kun je natuurlijk beginnen om tezorgen dat de huizen die we in de verkoop hebben er strak, schoon en opgeruimduit zien. Dat is niet nieuw voor ons. Ook kun je aan verkopers het advies gevenom het huis helemaal te laten schilderen, nieuwe meubels te kopen en dan pas tegaan verkopen. Maar dan moet je wel geld hebben en vooral ook zin om dat tedoen. En vooral dat laatste ontbreekt, begrijpelijkerwijs, vaak.

Maar we hebben een oplossing gevonden… we gaan echt de kijkers helpen en door dekijkers te helpen kunnen we van hen kopers maken van de huizen die wij in deverkoop hebben. En daar helpen wij dus onze verkopers mee en maken vervolgens de bank ook nog eens blij.

Dus in plaats van de schilder langs te sturen laten we de foto’s bewerken,Photoshoppen dus, en helpen we de kijkers doordat ze kunnen zien wat ze van eenhuis kunnen maken. Belazeren we de boel? Neeee! Helemaal niet! Bij hele grotewijzigingen (ja zelfs compleet nieuwe inrichtingen worden gephotoshopt!) latenwe ook de originele foto’s zien. En bij het “overschilderen” van de muren ofeen keuken, zetten we het in de tekst.

Op deze manier blijven we aktief om te zorgen dat als er dan een huis verkochtwordt, dat in iedergeval een huis is dat wij in de verkoop hebben.

Nieuwsgierig geworden? We hebben wat voorbeelden in een fotoboek gezet dat bij ons op kantoor ligt, maar via deze link kun je zien wat ik bedoel! "EEN NIEUW GEZICHT. het effect van fotoshoppen"  http://bit.ly/ksXaNQ ....... link invoeren lukt niet, dus nu maar even zo :-(

Het zit er weer op! Het laatste WOZ bezwaarschrift is geschreven en gaat maandag de deur uit! Jippie!! Het was weer een hele klus. Maar heeft het schrijven van een bezwaarschrift op je WOZ beschikking eigenlijk wel zin?

Dit jaar heeft ons kantoor, Ellen Mouthaan Makelaardij,  voor ongeveer het 7e jaar een WOZ spreekuur gehouden. (ben de tel een beetje kwijt)  Regelmatig valt het me op dat mensen ieder jaar weer terug komen. Vaak murw omdat de gemeente wederom geen gehoor heeft gegeven aan hun bezwaarschrift en ze het dus nog maar eens gaan proberen. Anderen komen niet eens meer op het spreekuur omdat ze ervaren hebben dat het opboksen is tegen Goliath en ze toch elke keer verliezen.

Dit jaar, op het eerste WOZ spreekuur, had ik een gesprek met mensen die mij vroegen wat ze nu eigenlijk moesten doen. Afgelopen jaar was wederom hun bezwaarschrift afgewezen. En ik had toch zelf gezegd dat de waarde echt te hoog is. Maar waarom waren ze met een kluitje het riet ingestuurd!Ook ik begreep er helemaal niets van! Deze mensen betalen gewoon te veel onroerende zaakbelasting en inkomsten belasting omdat de gemeente de WOZ waarde gewoon hartstikke fout ziet! En als er één ding is waar ik niet tegen kan is onrechtvaardigheid en willekeur. En laat dit nu aan beiden voldoen.

Tijd voor aktie in de tent dus. En alsof we het niet druk genoeg hebben heb ik aangeboden om die mensen te helpen die in mijn ogen een echt veel en veel te hoge WOZ waarde hebben en waarbij ik vooraf al het gevoel had dat een bezwaarschrift zou worden afgewezen ivm de complexiteit. Uitgangspunt is altijd wel dat het om een behoorlijke verlaging moet gaan. Als je dit namelijk niet als leidraad houdt dan is het financieel eigenlijk niet verantwoord een bezwaarschrift in te dienen. Het gemeentelijke apparaat moet immers ook aan de slag! En als daar een paar honderd euro uitgegeven moet worden voor een voordeel van 2 tientjes, dan doen we iets niet goed.

Puh, wat ik me nu niet op mijn hals heb gehaald.... dat was een beetje meer werk dan ik had gedacht. Zo vind ik dat je als makelaar dan ook eigenlijk het huis gezien moet hebben en vervolgens wil ik het dan ook in één keer goed doen. Dat betekent dus goed onderbouwde en doorgerekende bezwaarschriften schrijven, waardoor de gemeente de waarde wel MOET verlagen. Daar kunnen ze niet om heen! En als ze er wel om heen gaan dan zullen we elkaar maar moeten ontmoeten in de rechtbank!

Gemiddeld kost dit een uur of 4 per bezwaarschrift. De ene iets minder en de ander iets meer. Maar dit is in mijn ogen wel de enige manier.En nu is het afwachten geblazen! Bij één woning hebben we al een taxateur van de gemeente binnen gehad en mijn gevoel zegt dat hij mijn bezwaar wel onderschrijft. Maar professioneel als hij is zal de taxateur ter plekke nooit iets door laten schemeren over wat zijn idee is. Over een paar weken verwachten we bericht!

Maar dat het zin heeft weet ikwel zeker! Een paar maanden geleden heb ik namelijk een WOZ bezwaarschrift geschreven i.v.m. een nalatenschap. Sinds 1 januari 2010 is de WOZ waarde namelijk de grondslag waarover je erfbelasting betaalt. En als die WOZ waarde nu te hoog is betaal je dus belasting over iets dat je helemaal niet hebt! Deze erven stonden zeer sceptisch tegenover het indienen van een bezwaarschrift, maar in dit geval heb ik de WOZ waarde terug kunnen brengen van € 814.000,- naar € 674.000,- En dit scheelt ongeveer € 35.000,- erfbelasting. Dat is echt, echt, echt geld!

Heeft het dus zin om bezwaar te maken? JA zeker! Maar het staat of valt met de onderbouwing van het bezwaarschrift!Volgend jaar maart hebben we weer ons WOZ spreekuur. We hopen natuurlijk dat de gemeentes de juiste waardes vaststellen, maar of dat ook daadwerkelijk zo is ....ik ben er bang voor! Maar als de WOZ waarde onjuist lijkt, maak dan echt een afspraak dan kijken we er samen even naar. En is het verschil groot en is het een complexe materie, dan kunnen we kijken wat we voor u kunnen betekenen bij het opmaken van het bezwaarschrift en zullen we met u ook bespreken hoe het zit met de kosten.

En voor wie nu rechtop in zijn stoel zit en denkt.....ohje... de WOZ waarde van het huis van mijn vader/moeder is echt veel en veel te hoog en als ze nu zouden overlijden betaal ik veel en veel te veel erfbelasting...Ten eerste hoop ik natuurlijk dat vader/moeder nog lang niet overlijdt, maar als dat zo zou zijn, dan is er geen man over boord. U kunt als erfgenaam, en dus nieuwe belanghebbende, een nieuwe WOZ beschikking aanvragen en binnen 6 weken kan daar bezwaar op gemaakt worden. Als het zo ver zou komen, neem dan tijdig contact met ons op, dan gaan wij kijken hoe we u kunnen helpen!

Oja en ook deze keer hebben we aan alle bezoekers van ons WOZ spreekuur weer een vrijwillige bijdrage gevraagd. Voor het 4e jaar achter elkaar hadden we het zelfde doel; het helpen van kinderen in Zuid-Afrika via het Kinderfonds MAMAS (voorheen Nelson Mandela Kinderfonds)./ Dit jaar hadden we veel bezoekers en uiteindelijk hebben we aan Kinderfonds MAMAS een checque van € 1.250,- kunnen overhandigen. Goed gevoel dat we met ons werk hier ook iets kunnen betekenen voor de kinderen daar!

Het is al weer heel wat jaren geleden....dat wij ons eigen huis te koop hadden staan (jaja, makelaars verhuizen ook wel eens). Kan me herinneren dat ik dat een hele spannende tijd vond. Spannend omdat je niet weet hoe lang het duurt voordat je je huis hebt verkocht, spannend omdat je niet weet of het huis de prijs gaat opbrengen die je in gedachte hebt, spannend omdat je nooit weet wanneer er weer kijkers komen. Gewoon ontzettend spannend dus!

Maar naast het spannende deel was er in die tijd ook een onderdeel dat mij stress bezorgde. En stress is natuurlijk iets anders dan spannend. Stressvol was de tijd tussen het moment dat ik te horen kreeg dat er kijkers kwamen en het moment dat de kijkers ook daadwerkelijk door de voordeur naar binnen liepen. Ons huis stond te koop in een tijd dat huizen ook niet als warme broodjes over de toonbank gingen, dus dat waren veel heel bezichtigingen. En elke keer weer die stress.

Stress? Ja stress omdat ons huis helemaal netjes en tiptop in orde moest zijn, want ook in die tijd ( we hebben het over begin negentiger jaren) realiseerde ik me al heel goed dat een opgeruimd en strak huis beter verkoopt dan een huis waar kijkers afgeleid worden door de rommeltjes die overal en nergens liggen. En dan heb ik het niet over troep, maar gewoon over je dagelijkse rommeltjes. Stress omdat de wasmand leeg moest zijn, de kranten opgeruimd moesten zijn en verse bloemen op tafel, een schone keuken, een schone badkamer, een frisruikende ijskast (niets zo erg als een ijskast die opengetrokken wordt door een kijker waardoor de knoflook walm het huis indrijft) maar ook schoon beddegoed en lege prullenbakken van invloed zijn op de eerste indruk. Dus gewoon zorgen voor een strak en opgeruimd huis. En wat had ik daar eigenlijk altijd maar weer de pest in. Opruimen en rondlopen in je eigen huis dat zo opgeruimd is dat het niet meer voelt als je eigen huis. Zo ontzettend ontzettend netjes!!! En dan hadden wij in die tijd niet eens kinderen!

Ik kan me dus heel goed voorstellen hoe het voor onze verkopers is; ze krijgen een telefoontje dat er een afspraak is gemaakt met kijkers en ik zie gewoon bij velen de stress uit de oren komen. Door de telefoon. Natuurlijk wil iedereen zijn huis verkopen maar de bijkomende stress kan een erg grote druk op een gezin leggen. Met een drukke baan, een paar rondlopende kids die alles weer uit de kast halen wat je net opgeruimd hebt, een jonge hond of een partner die net in het buitenland zit is het echt een hele grote klus om je huis iedere keer weer helemaal strak en opgeruimd te hebben. Want je weet het maar nooit; de ene kijker kan de koper zijn! Als verkoper wil je in iedergeval voorkomen dat het feit dat je huis niet verkoopt niet ligt aan het gegeven dat je huis niet strak is of niet lekker ruikt. Naast de avond tevoren hier mee bezig zijn, zijn er veel verkopers die 's ochtends ook de wekker iets eerder zetten; de bedden moeten er immers ook strak bijliggen.

En als de verkopers dan het huis verlaten, ziet het huis er uit om door een ringetje te halen. Moe maar voldaan is het nu wachten op het bericht van de makelaar. Hoe is de bezichtiging gegaan? Wat vonden ze van ons huis? Kan deze kijker onze koper worden? Na de stress nu de spanning. Want spannend blijft het!

Maar de kijkers? Die stappen 's ochtends op gewone tijd uit hun bed en gaan tussen de normale dagelijkse bezigheden door even naar een huis kijken. Een dag zoals alle andere met als enig verschil dat er een afspraak is voor een bezichtiging. Misschien wordt dit wel ons nieuwe plekje, maar misschien ook wel niet. Geen stress, maar wel een beetje spannend. En soms gaat de afpraak toch niet lukken en belt de kijker een uurtje tevoren dat hij het toch niet gaat redden en graag een andere afspraak wil maken. Maar het kan ook voorkomen dat je je op zaterdagochtend hebt verslapen en de makelaar je wakker belt met de vraag waar je blijft. Vervelend voor de makelaar, maar ja...

Vervelend voor de makelaar?? Nou voor mij als makelaar is het even balen, dat is nog wel te overzien, maar de verkoper van een huis hier in Naarden die op vrijdagavond heeft lopen poetsen, op de vrije zaterdagochtend vroeg is opgestaan en alle 4 de kids de deur heeft uitgewerkt? Dit alles om te zorgen dat het huis om 9.30 uur helemaal spik-en-span is. Dat is een graadje erger dan "vervelend", het is niet te bevatten hoe vervelend dat is. Alle spanning en alle stress voor niets!

Waarom schrijf ik hier nu over? Wij merken regelmatig dat kijkers erg laconiek doen over het op het laatste moment afzeggen van een afspraak of zelfs laconiek reageren als ze een afspraak zijn vergeten. Nu kan ik me heel goed voorstellen dat de meeste kijkers nog nooit een huis hebben verkocht en zich dus eigenlijk helemaal niet realiseren hoe het voor de verkoper voelt. Alle stress en spanning voor niets. Al het geregel en georganiseervoor niets!

Namens alle verkopers dus de vraag aan alle kijkers: als de afspraak om naar een huis te gaan kijken onverhoopt geen doorgang kan vinden, laat het dan minimaal een dag tevoren weten. De verkoper zal je dankbaar zijn, want dat scheelt veel onnodige stress en spanning! Maar de verkoper zal je nog dankbaarder zijn als je natuurlijk wel komt kijken nadat je je tevoren goed hebt georienteerd op de buurt en gekeken hebt of het huis wel een beetje bij je past.Want de verkoper wil erg graag zijn huis verkopen en niets is hem te veel voor de serieuze kijker!

En wat zou er gebeuren als we het eens om zouden draaien? De verkoper die op het laatste moment afbelt? ......Die komt nooit meer terug....

Oja en dan de grootste dooddoener die ik gehoord heb nadat een kijker zijn afspraak was vergeten: "ach, niets aan te doen maar de verkoper moet er iets voor over hebben om zijn huis te verkopen!!!!"Over begrip voor de medemens gesproken!

"En hoe gaat het nu met je?" "Overleef je het wel?" "Zware tijden voor een makelaar, ook voor jou neem ik aan?"

Dit zijn zo maar wat vragen (of moet ik eigenlijk zeggen "opmerkingen" ) die regelmatig aan me gesteld worden. Vind ik dit vervelend? Nee hoor! Het betekent dat mensen geinteresseerd zijn in hoe het met mijn werk gaat. En interesse in andere mensen en speciaal ook in mij als mens is altijd leuk. Maar er is ook een andere kant, de inhoudelijke kant. Reageren hoe wij er voor staan en hoe wij het doen. Maar het antwoord dat ik geef is eigenlijk niet dat wat de vragensteller verwacht. Hij wil wellicht een "ach en wee" verhaal horen, maar dat krijgt hij niet van mij! Want er is geen "ach en wee" verhaal. Want ik vind mijn werk momenteel een hele grote uitdaging en laat ik nu van uitdagingen houden! Ik heb het gevoel dat eindelijk mijn ei kwijt kan. Dat ik eindelijk echt al mijn kwaliteiten kan gebruiken. 

Het antwoord dat ik geef is dus niet wat mensen willen horen. Een uitdaging???? Je ziet ze soms denken......Maar met mij gaat het echt goed! Natuurlijk is het soms zwaar. Had je in het verleden altijd vertrouwen in het feit dat je alle nota's (en dat zijn er echt heeeel veel!) op tijd kon betalen omdat je ook een leuke reservepot had en vooral omdat de markt redelijk constant was. Dat is allemaal veranderd; niets zo wisselvallig als het weer en de woningmarkt. En het weer kun je nog iets voorspellen maar de woningmarkt hangt van emoties aan elkaar en dat is andere koek! En het reservepotje is ook al aardig geslonken in deze 2,5 jaar. Dus zakelijk gezien; ja het is af en toe best zwaar!

Maar het vak, het vak van makelaar, mijn vak? Mijn passie? Het is allemaal veeeel en veeel leuker geworden. Echt een grote uitdaging. Eindelijk kan ik laten zien dat een makelaar meer is dan iemand die een paar foto's maakt van een huis, die op Funda zet en dan maar gaat zitten afwachten. Nee, daar kom je niet meer mee weg! Het komt nu aan op marketing, op creativiteit, op inovatief zijn, op luisteren luisteren en nog eens luisteren, maar vooral ook op positief blijven! En laat dat nu allemaal helemaal bij mij passen!Mijn werk als makelaar is dus veel leuker geworden! Het is echt een uitdaging geworden. Een uitdaging om te zorgen dat je je verkopers blij kunt maken omdat je op de juiste manier het huis in de markt hebt gezet en ze blij kunt maken omdat je de hoogst haalbare prijs in deze markt hebt gerealiseerd! En mocht het wat langer duren; ik weet dat we er alles aan doen en gedaan hebben om het huis op de juiste manier in de markt te zetten!

De crisis heeft voor mij dus veel goeds gebracht. Als er geen crisis was geweest was ik wellicht nu niet zo intensief bezig met het gebruik van social media, met het bij elk individueel huis bewust nadenken over doelgroepen, over doelgroepmarketing, over het bewust zijn over wat je wanneer doet, over de balans tussen prijs, plaats, presentatie en promotie, over buurtmailings, over bezichtigings enquetes, over digitale nieuwsbrieven, over....te veel om op te noemen. De crisis heeft er dus voor gezorgd dat de passie voor mijn vak, de makelaardij, dus extra lekker is aangewakkerd! En dat vind ik leuk!!  En alsof we het voorzien hadden; in februari 2008 (dus een half jaar voor de crisis) lanceerden wij "Ellen Mouthaan Makelaardij; passie voor ons vak, liefde voor uw huis!" Dat dekte toen al de lading en was toen al belangrijk, maar een makelaar zonder passie voor zijn vak en liefde voor uw huis loopt in deze tijd toch anders rond. Ik ben en blijf een blij mens!

Dus 2011: We go for it!

En laat het nu toevallig ook gisteren zijn dat het FD op de voorpagina een artikel plaatst met als titel: “Makelaar vaker buitenspel door Twitter en Hyves”. Dat kan geen toeval zijn zou je zo zeggen! En het kan dan ook geen toeval zijn dat juist gisteren een TV ploeg van EenVandaag ook mij heeft geïnterviewd over makelaar zijn in deze tijd en de invloed van nieuwe sociale media.Dit is dus het moment om wat te schrijven over makelaar 2.0; wat is dat nu en wat doet het met mij als makelaar en als mens.

Maar wat is nu 2.0? 2.0 gaat over nieuwe (social) media en interactie, over tweerichtingsverkeer (dus over ECHTE communicatie) en de anderen kunnen potentiële klanten zijn. En met de nadruk op “kunnen”! En het gebruik van nieuwe (social)media is daarbij essentieel.Zelf noem ik me voorzichtig een makelaar 2.0 Ik weet dat er echt nog dingen te verbeteren zijn en dat ik nog veel meer 2.0 zou kunnen zijn, maar je bent nu eenmaal niet van de ene op de andere dag helemaal 2.0.

Want omschakelen van 1.0 naar 2.0 is een proces! Een proces dat bij mij al zo’n jaar of 4 geleden begonnen is. Begonnen met het idee dat ik eigenlijk wel een weblog zou willen hebben. Waarom? Omdat ik anderen wil laten zien dat het vak van makelaar heel wat anders is dan ze vaak denken. Ik wil een kijkje in de keuken geven! Vandaar dat dit weblog, waar ik in februari 2008 ook daadwerkelijk mee ben begonnen, de naam heeft gekregen “Dag van de makelaar”En waarom is een weblog 2.0?Op een weblog kan iedereen reageren. Dat is dus interactief (Oja, op dit moment redelijk veel last van spam, dus reageren op dit artikel is geen probleem maar reageren op oude stukken op dit blog heb ik even stop moeten zetten! Blog wordt aangepast!)

Mijn weblog was er bijna 3 jaar geleden dus al. Maar daar hield het toen niet mee op. Zo’n 2 jaar geleden kwam Linkedin kwam op mijn pad. Kreeg uitnodigingen en ben eens voorzichtig gaan kijken wat ik er mee kon. Avonden bezig geweest met het invullen van mijn profiel en kijken wie ik allemaal ken en toe kan voegen aan mijn netwerk. Leuk om te doen! Van het begin af aan heb ik daarbij één regel gehanteerd en dat is dat ik iedereen in mijn Linkedin netwerk minimaal 1 keer uitvoerig gesproken moet hebben. Nu is een profiel op Linkedin aanmaken niet een kenmerk van een makelaar 2.0, maar deelnemen aan discussies, en discussies opzetten, is wel helemaal 2.0 Want door een discussie communiceer ik met anderen. Los van het feit dat ik het leuk vind, vind ik dat anderen mijn mening mogen weten. En, net zoals bij mijn blog, laat ik iets van mezelf zien. Wat mijn visie is, hoe ik over mijn vak denk, maar ook neem ik deel aan discussies over mijn eigen woonomgeving, die me zeer aan het hart gaat.

Na mijn weblog en Linkedin had ik behoefte aan een volgende uitdaging.  Na veel aansporingen (dank @JAndor!) en veel getwijfel heb ik een Twitteraccount aangemaakt. Wat ik er mee moest, daar had ik in het begin echt geen idee van. Maar ik heb het geweten. Want zijn een weblog en een actieve deelname aan Linkedin al 2.0, met Twitter heb je helemaal een 2.0 tool in handen. In handen! Ja, want niet iedereen die Twittert doet dit op een 2.0 wijze.Je kunt namelijk ook besluiten om alleen maar te zenden. Prima hoor. Niets mis mee! Een makelaar die alleen dus aanbod op Twitter zet is dus wel een twitterende makelaar, maar wordt pas 2.0 als hij de dialoog opzoekt. Opzoekt? Ja opzoekt; met Twitter kun je mensen zoeken, mensen met een vraag, mensen met een mening en noem het maar op. Met deze mensen (Tweeps genoemd) kun je vervolgens in gesprek raken, je kunt ze helpen. En zo kan ik via Twitter mensen helpen die een vraag hebben op mijn vakgebied, ik kan ze attenderen op een huis dat wij in de verkoop hebben en nog veel meer. Kost dat wat? Nee, dat doe ik gratis! Waarom? Ja, dat is nu echt Twitter. Twitter is delen, Twitter is helpen en geven. En daar krijg ik echt wel wat voor terug. Daar hoeft niemand zich zorgen om te maken. Deze maand ben ik 1 jaar echt actief op Twitter en Twitter heeft mij dan ook veel gebracht: naast nieuwe vrienden ook nieuwe klanten, een onderzoek voor mijn door studenten van de HvA, blije collega’s die ik heb kunnen koppelen aan iemand die zijn huis wil verkopen of die geholpen willen worden met het kopen van een huis, heel veel goede ideeën, verwijzingen naar interessante artikelen en oplossingen voor problemen die ik als vraag op Twitter zet.  Maar Twitter heeft mij vooral ook erg veel lol gebracht. Want lol moet je hebben. Lol om te delen, lol om te schrijven en lol om je zelf te kunnen laten zien en authentiek te zijn en te blijven.

Mijn Twitter account loopt en twitteren maakt deel uit van mijn dagelijkse bezigheden. En nee, dat Twitteren kost mij geen uren maar slechts enkele minuten per dag en het geeft mij ook nog veel. En nu ben ik klaar voor een nieuwe  2.0 uitdaging! Wat die precies gaat worden weet ik nog niet, maar dat ik het leuk moet vinden staat als een paal boven water!

Moet iedere makelaar nu een 2.0 makelaar worden? En moet iedere makelaar gaan Twitteren of op Linkedin gaan? Nee hoor! Je moet doen wat je zelf leuk vindt, waar je als makelaar energie uit krijgt, waar je blij van wordt en waar je in gelooft. En sta je, als makelaar liever iedere avond in de kroeg te netwerken of sta je elke dag uren op het schoolplein; prima! Ieder zijn feestje en mijn feestje is het om steeds meer een makelaar 2.0 te worden! ( En af en toe in de kroeg staan of even gezellig praten op het schoolplein doe ik ook nog steeds!)

En denk ik , zoals het artikel in het FD suggereert, dat de makelaar buitenspel gezet wordt door Twitter en Hyves? Nee hoor, absoluut niet! Een huis verkopen is echt veel en veel meer dan adverteren op Twitter of Hyves. Meer weten? Ik hoor het graag!

PS Vanavond dus op EenVandaag!

Het hele jaar door worden er woningen verkocht. De ene maand wat meer dan de andere, maar het verschil tussen de verschillende maanden is landelijk echt niet groter dan een paar procent. Waarom schrijf ik dit? Verkopers vragen regelmatig wat de beste tijd is om het huis te verkopen en mijn antwoord is bijna altijd; "De beste tijd is het moment dat u er zelf aan toe bent!" Het verkopen van je huis is immers in de meeste gevallen een grote beslissing. Het moment waarop je je huis ook daadwerkelijk in de verkoop zet moet je mijnsinziens niet af laten hangen van het feit of de ene maand nu wellicht een net iets betere maand is om te verkopen dan een andere. Het moment dat je er zelf aan toe bent om je huis te verkopen is veel belangrijker. En dan bedoel ik enerzijds dat je er emotioneel aan toe moet zijn, maar anderzijds moet je huis er ook klaar voor zijn. Over dit laatste, de presentatie van je huis, heb ik al veel meer geschreven op dit weblog. Nu dus nu wat over de verkoop-emoties.

Niet alleen het kopen van een huis is een emotionele beslissing, maar ook bij het verkopen van je huis spelen emoties een grote rol. Je sluit hiermee een periode mee af; het huis verkopen waar je kinderen zijn geboren (een verkoper die het tapijt uit de slaapkamer meeneemt omdat de kinderen daarop geboren zijn heb ik echt meegemaakt), het huis verkopen waar je zo gelukkig bent geweest met je kids en partner, het huis verkopen waar je zo verdrietig bent geweest.

Natuurlijk is de verkoop na een overlijden of echtscheiding natuurlijk een zeer emotionele en verdrietige reden om tot verkoop te moeten overgaan. Maar ook je huis moeten verkopen omdat je ouder bent geworden en het verstandig is om te gaan verhuizen is zo ontzettend emotioneel. Je hebt immers al zoveel jaren in dit huis gewoond maar het is nu echt te groot, de trap is een belemmering of het bijhouden van de tuin is echt niet meer zelf te doen. Met andere woorden; je wordt te oud om in dit huis te blijven wonen. En dat is wel heel confronterend, je kunt niet meer terug. Je zit in een fase in je leven waarin je geconfronteerd wordt dat je leven nu wel echt anders gaat worden.

Uit de vele gesprekken die ik heb met oudere verkopers merk je dat dit wel zeer ingrijpend is; je kunt niet meer! En dan merk je vaak dat partners het ook niet met elkaar eens zijn. Er is vaak echt een verschil van inzicht. Zijn we er nu wel aan toe om te gaan verhuizen of toch niet? Opvallend vind ik dat in heel veel situaties de vrouw het initiatief neemt om te willen verhuizen naar een kleinere en/of gelijkvloerse woningen. En dat als partners het niet met elkaar eens zijn, is bijna altijd de mannelijke partner de remmende factor. Ik kan me eigenlijk niet herinneren dat ik het ooit andersom heb meegemaakt. Nu ben ik geen psycholoog (alhoewel psychologie ook een deel van ons vak is ;-)) maar ik vind het wel opvallend.

En na afloop van een gesprek met oudere verkopers die nog niet samen op dezelfde lijn zitten, vraag ik me altijd af; wat gaat daar nu vervolgens besproken worden, gaat dit een strijd geven of komt men er toch samen uit? Dan ben je al zo lang samen en dan heb je dit! Bij de een weet je dat ze er echt samen uitkomen en bij de ander merk je dat het veel strijd kost en men toch blijft wonen in het huis. Jammer dat het dan zo loopt, maar ook zo begrijpelijk. Want willen we niet allemaal jong blijven en sluiten we onze ogen niet allemaal voor het feit dat we elke dag ouder worden? (De botoxkliniek hier om de hoek schijnt het erg druk te hebben)

Maar wat kan ik als makelaar hier nu mee? Weinig! Het enige dat ik verkopers altijd voorhoudt is dat ik denk dat het prettig is als je zelf de beslissing kunt nemen om te verhuizen, zelf een nieuwe plek kunt zoeken en dat het toch minder prettig is als anderen voor je de beslissing nemen dat je nu echt moet verhuizen omdat het echt niet meer gaat. De beslissing zelf kunnen nemen dus! Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Ik denk ook dat je als dochter of zoon van oudere ouders het gesprek kunt aangaan over het wel of niet verhuizen, maar ze zullen uiteindelijk zelf de beslissing moeten nemen om te gaan verhuizen. Hoe moeilijk dit ook is, we kunnen niemand dwingen! En als ouders de beslissing nemen om toch te blijven wonen, is het denk ik wel erg belangrijk om vooruit te kijken en te onderzoeken of het bouwkundig aanpassen van het huis een optie is. Ook zijn er allerlei alarmsystemen mogelijk. Als kind kun je in iedergeval zorgen dat je je hier goed op voorbereidt en je ouders hier in kunt bijstaan. Feit is dat gelukkig steeds meer mensen op oudere leeftijd in hun eigen huis kunnen blijven wonen! 

En dan ben ik toch ook wel benieuwd hoe het ons zal vergaan als wij de trappen in ons huis een belemmering gaan vinden. In iedergeval hoop ik dat wij het wel met elkaar eens zijn en de beslissing in harmonie met elkaar kunnen nemen.

De tijd zal het leren!

Bij twijfel niet oversteken; dat is wat ik mijn dochters al van jongs af aan heb aangeleerd. Een les waarvan ik hoop dat ze niet alleen in het verkeer hun leven lang plezier zullen hebben, maar ook bij het nemen van alle belangrijke of soms ook wel minder belangrijke beslissingen in het leven is het goed om je gevoel te laten spreken.

En dus ook bij het kopen van een huis!

Zo staat er op mijn kantoor een lijstje met "de wijsheid van Ellen". niet door mij zelf opgeschreven, maar door een client die ik heb geholpen bij het zoeken en kopen van een huis. En de eerste regel van het lijstje is "Bij twijfel: doe het niet".

Twijfels! Het kopen van een huis is echt een gevoelskwestie ; als je een nieuw huis gaat kopen moet je echt naar je gevoel luisteren: heb je het "YES" gevoel? Zie je jezelf al in dit huis wonen? Zou je het verschikkelijk vinden als een ander in dit huis gaat wonen? Heb je slapeloze nachten over het feit dat je een huis gaat kopen, maar wordt je wel positief wakker? Allemaal prima! Maar...............heb je twijfels en blijven die twijfels maar terugkomen? Blijf je ook overdag maar twijfels houden? Echt, steek niet over en doe het niet! 

Je moet immers gelukkig worden in je nieuwe huis, net zoals je gelukkig moet worden (en blijven!) als je getrouwd bent. Beter op het laatste moment je huwelijk afzeggen dan vol twijfels en dus ongelukkig met die mooie jurk over de loper schrijden. Dus ook: beter op het laatste moment bij het kopen van een huis afhaken dan toch doorzetten en ongelukkig gaan worden in dat huis. Natuurlijk: het is niet leuk om op het laatste moment de verkopers teleur te stellen. Maar wat is erger? Daar een week buikpijn over hebben of ongelukkig in je nieuwe huis gaan wonen. Daar krijg je veel meer buikpijn van!

De vraag is natuurlijk altijd waarom je het zover hebt laten komen. Hoe komt het dat je in eerste instantie toch doorzet als je echt twijfels hebt over het huis? Wat maakt dat je dat doet? Daar zullen en kunnen veel verschillende redenen voor zijn die zowel in jezelf als wellicht in externe factoren zijn gelegen. Precies zul je het vaak zelf ook niet weten. Wat ik wel weet is dat als je een aankoop makelaar hebt met een goed empatisch vermogen, deze snel in de gaten heeft als er echt andere twijfels zijn dan de gewone, spannende "ojee, ik ga een huis kopen" twijfels. Je aankoopmakelaar heeft je ook tevoren gewezen op alle minder sterke punten van het huis en de omgeving en luistert naar wat jij zegt, maar ook wat je niet zegt. Een goede aankoopmakelaar verdient zich dus ook op andere dingen terug dan in het onderhandelen. Geluk dus!  

PS Volgens de geleerden is het voor 95% je gevoel dat bepaald of je een huis wel of niet gaat kopen!

Een uitzending van het programma Radar heeft bereikt wat al tientallen jaren eerder had moeten gebeuren; alle NVM makelaars zijn verplicht om sinds 18 maart j.l de woonoppervlakte van woningen uniform in te meten conform NEN2580. En alle woningen die voor 18 maart al te koop stonden moeten per 1 september ook met de juiste maat op Funda staan.

Vroeger, of te wel eind tachtiger jaren, toen ik de Amsterdamse makelaardij werkte was het aantal m2 woonoppervlakte bij veel appartementen al vaak onjuist. Een standaard appartement werd verkocht als zijnde 65 m2, maar als je ging nameten dan klopte daar meestal niets van. Maar iedereen bood dezelfde appartementen aan als zijnde 65 m2. Ik, en het kantoor waar ik toen werkte, waren niet heiliger dan de Paus en ook wij deden hier dus gewoon aan mee.

En zo is het dus jaren gegaan; wij, makelaars, deden maar wat. Hoorde een balkon nu wel bij het woonoppervlakte of niet en een huis met een zolderverdieping was gewoon 3 maal de oppervlakte van de begane grond. En moest je nu de buitenmaten of de binnenmaten nemen? De laatste jaren werd er zoetjes aan steeds meer aandacht besteed aan het hanteren van het juiste aantal m2 woonoppervlakte. De NVM ging aangegeven dat we via NEN2580 moesten gaan meten. Maar de woonoppervlak van de meeste huizen klopte vaak nog steeds niet. En waarom klopte het dan niet? Niet omdat we geen meetlat of electronisch meetapparaatje hebben of omdat er geen goede tekeningen zijn, maar gewoon omdat een groter huis nu eenmaal beter verkoopt dan een kleiner huis. Kijk naar Funda; bij het zoeken van huizen is het aantal m2 woonoppervlak één van de meest gehanteerde selectie methodes. Een huis van 140m2 in een bepaalde prijsklasse trekt minder bezoekers dan een huis in dezelfde prijsklasse van 150 m2. Dus 140 werd 150. En 40 werd 50 en ga zo maar door. Begrijpen doe ik het dus wel!

Iedere makelaar sjoemelde wel eens met de m2. Bewust of onbewust en de een wat meer dan de ander. Ook bij ons is er wel eens iets niet goed gegaan. En in de meeste gevallen niet eens omdat ik dat zelf wilde, maar omdat de verkoper dat van mij eiste. De laatste jaren waren wij er ons steeds vaker van bewust dat je alleen maar eerlijk zaken kunt doen als je je ook eerlijk opstelt. En het feit dat wij de juiste m2 wilde hanteren gaf dus regelmatig discussies met onze opdrachtgevers. En als ik van één ding niet houd zijn het discussies. En dat betekent dus dat ik gewoon hardstikke blij ben met de verplichting om alleen maar conform NEN2580 te mogen meten.

Geen discussie meer met klanten, zou je dus zeggen. De praktijk is jammergenoeg anders. Als je een jaar of vijf geleden een huis hebt gekocht van 150 m2 en je gaat het nu verkopen en het is, zonder dat je hebt verbouwd, gekrompen naar 130 m2, dan baal je als een stekker. Gevolg is natuurlijk dat wij nog maar eens gaan meten en lange gesprekken hebben met onze opdrachtgever over de grootte van zijn huis. Begrijp me goed: ik begrijp dat hij baalt! Zou ik zelf ook doen!

Maar NEN2580 geeft ook blije gezichten; wij hebben een ontzettend leuk huis in de verkoop dat nu 115m2 is. Maar toen de verkopers het huis kochten was het 100m2 en er is echt geen aannemer die hier aan een uitbouw heeft verdiend. Helemaal blij dus! 

NEN 2580 inmeten is dus soms gewoon toveren; niet verbouwen en toch een groter of kleiner huis!

Maar goed: het kopen van een huis doe je met je gevoel en het voelt goed of het voelt niet goed. En het voelt te klein (niet kopen dus) of groot. En dat staat los van het aantal m2 dat opgegeven wordt. En elke 100 m2 voelt anders; hoe is de lichtinval, hoe is de verhouding tussen de grootte van de kamer en de hoogte van het plafond. Allemaal factoren die niets te maken hebben met NEN2580 en wel bepalen of een huis groot maar vooral goed voelt. En daar gaat het uiteindelijk om!