Een uitzending van het programma Radar heeft bereikt wat al tientallen jaren eerder had moeten gebeuren; alle NVM makelaars zijn verplicht om sinds 18 maart j.l de woonoppervlakte van woningen uniform in te meten conform NEN2580. En alle woningen die voor 18 maart al te koop stonden moeten per 1 september ook met de juiste maat op Funda staan.

Vroeger, of te wel eind tachtiger jaren, toen ik de Amsterdamse makelaardij werkte was het aantal m2 woonoppervlakte bij veel appartementen al vaak onjuist. Een standaard appartement werd verkocht als zijnde 65 m2, maar als je ging nameten dan klopte daar meestal niets van. Maar iedereen bood dezelfde appartementen aan als zijnde 65 m2. Ik, en het kantoor waar ik toen werkte, waren niet heiliger dan de Paus en ook wij deden hier dus gewoon aan mee.

En zo is het dus jaren gegaan; wij, makelaars, deden maar wat. Hoorde een balkon nu wel bij het woonoppervlakte of niet en een huis met een zolderverdieping was gewoon 3 maal de oppervlakte van de begane grond. En moest je nu de buitenmaten of de binnenmaten nemen? De laatste jaren werd er zoetjes aan steeds meer aandacht besteed aan het hanteren van het juiste aantal m2 woonoppervlakte. De NVM ging aangegeven dat we via NEN2580 moesten gaan meten. Maar de woonoppervlak van de meeste huizen klopte vaak nog steeds niet. En waarom klopte het dan niet? Niet omdat we geen meetlat of electronisch meetapparaatje hebben of omdat er geen goede tekeningen zijn, maar gewoon omdat een groter huis nu eenmaal beter verkoopt dan een kleiner huis. Kijk naar Funda; bij het zoeken van huizen is het aantal m2 woonoppervlak één van de meest gehanteerde selectie methodes. Een huis van 140m2 in een bepaalde prijsklasse trekt minder bezoekers dan een huis in dezelfde prijsklasse van 150 m2. Dus 140 werd 150. En 40 werd 50 en ga zo maar door. Begrijpen doe ik het dus wel!

Iedere makelaar sjoemelde wel eens met de m2. Bewust of onbewust en de een wat meer dan de ander. Ook bij ons is er wel eens iets niet goed gegaan. En in de meeste gevallen niet eens omdat ik dat zelf wilde, maar omdat de verkoper dat van mij eiste. De laatste jaren waren wij er ons steeds vaker van bewust dat je alleen maar eerlijk zaken kunt doen als je je ook eerlijk opstelt. En het feit dat wij de juiste m2 wilde hanteren gaf dus regelmatig discussies met onze opdrachtgevers. En als ik van één ding niet houd zijn het discussies. En dat betekent dus dat ik gewoon hardstikke blij ben met de verplichting om alleen maar conform NEN2580 te mogen meten.

Geen discussie meer met klanten, zou je dus zeggen. De praktijk is jammergenoeg anders. Als je een jaar of vijf geleden een huis hebt gekocht van 150 m2 en je gaat het nu verkopen en het is, zonder dat je hebt verbouwd, gekrompen naar 130 m2, dan baal je als een stekker. Gevolg is natuurlijk dat wij nog maar eens gaan meten en lange gesprekken hebben met onze opdrachtgever over de grootte van zijn huis. Begrijp me goed: ik begrijp dat hij baalt! Zou ik zelf ook doen!

Maar NEN2580 geeft ook blije gezichten; wij hebben een ontzettend leuk huis in de verkoop dat nu 115m2 is. Maar toen de verkopers het huis kochten was het 100m2 en er is echt geen aannemer die hier aan een uitbouw heeft verdiend. Helemaal blij dus! 

NEN 2580 inmeten is dus soms gewoon toveren; niet verbouwen en toch een groter of kleiner huis!

Maar goed: het kopen van een huis doe je met je gevoel en het voelt goed of het voelt niet goed. En het voelt te klein (niet kopen dus) of groot. En dat staat los van het aantal m2 dat opgegeven wordt. En elke 100 m2 voelt anders; hoe is de lichtinval, hoe is de verhouding tussen de grootte van de kamer en de hoogte van het plafond. Allemaal factoren die niets te maken hebben met NEN2580 en wel bepalen of een huis groot maar vooral goed voelt. En daar gaat het uiteindelijk om!

De bomen en het bos! Dat is het gevoel dat veel kopers van huizen hebben. Er staan zo ontzettend veel woningen te koop; in sommige plaatsen staat op elke hoek van de straat wel een bord!

En dat is dan ook weer direct het probleem van de verkopers. Hoe vindt die potentiële koper nu net mijn boom in dat grote, grote donkere bos! Dat is een hele makkelijke vraag maar niet zo makkelijk te beantwoorden. Dat is dus de uitdaging in deze markt.

Gevonden worden, gezien worden, bekeken worden, verliefd worden en verkocht worden; dat is dus wat er moet gebeuren. En als er bij één van deze schakels iets fout gaat, dan kan er aan het eind geen fles champagne open. Over verliefd worden op een huis en wat voor invloed je als verkoper daar op kunt hebben, heb ik al heel vaak over geschreven op dit blog. Deze keer dus over de eerste schakel: "gevonden worden"!

Want hoe vindt een jong stel met kind op komst nu dat ene leuke huis dat jij, verkoper, in de verkoop hebt gekregen? Daarvoor moet je eigenlijk eerst weten hoe dat jonge stel gaat zoeken. We hebben het dus over een jong stel en dat is dus wat anders dan een ouder echtpaar. Een jong stel zit net als dat oudere echtpaar 's avonds op internet. Funda is natuurlijk nog steeds de grootste woningsite dus daar wordt als eerste gekeken, maar het jonge stel gaat verder. Die gaan googlen, op andere woningsites kijken en laten eens een ballonnetje los in hun sociale netwerk, Hyves en Facebook in de meeste gevallen. Met de hoop om dat ene super fantastische huis te vinden.

En hoe kom je nu als verkoper van dat leuke huis dat zo geschikt is voor een startend gezinnetje in hun gezichtsveld? Hoe kun je nu zorgen dan je gevonden wordt? Zorgen dat je goed te vinden bent op the worldwideweb is dus belangrijk. Dus makkelijk te vinden op Funda. En met alleen een vermelding op Funda kom je er echt niet, op pagina 15 staan betekent dat je echt niet gevonden wordt. Laat staan dat je gezien wordt! En laat staan dat je dan bekeken wordt en laat staan dat.......

Ook gaat dit jonge stel heerlijk zitten dromen wat ze willen; een open haard met lekker stoere kussens. Een huis zonder open haard? In eerste instantie niet interessant en laat je nu op Funda kunnen selecteren op "open haard" . Dat is het eerste, en zo is er nog veel meer, wat je alleen al met Funda kunt doen als zoeker. En als een zoeker iets kan en wil dan moet je als verkoper daar op inspringen. Kijken en luisteren naar de zoeker!

Dit is marketing van je huis op internet. En nu kan ik hier helemaal uit de doeken doen hoe je nu zorgt dat je huis makkelijk gevonden wordt, maar als je het niet erg vindt houd ik die wijsheid gewoon voor mijn eigen klanten want als iedereen hetzelfde gaat doen dan worden de huizen van mijn klanten weer niet gevonden en moet ik weer iets nieuws gaan zoeken. Want constant op zoek zijn naar nieuwe marketing mogelijkheden blijf ik doen. En er komen echt weer een paar leuke dingen aan die je kunt gebruiken bij de marketing van huizen. Want de zoekers staan niet stil en de eigentijdse makelaar 2.0 ook niet. Vooruit!

Nieuwsgierig? In één van mijn komende blogs zal ik zeker wat schrijven over leuke nieuwe marketingtools die wij gaan gebruiken op ons kantoor.

Deze keer een blog over iets dat ons kantoor onlangs is overkomen. Het geeft maar weer eens aan dat het altijd anders kan zijn dan je op het eerste gezicht denkt!

Wat is het verhaal? Enige maanden geleden kregen wij de opdracht om het appartement te verkopen van een oudere heer.  Meneer was oud, ongehuwd en geen kinderen. Op het eerste gezicht een redelijk standaard verhaal.

Nadat ik kennisgemaakt had met het appartement en met de oudere heer ben ik mijn huiswerk gaan doen en onderdeel van dat huiswerk is ook een kadastrale legger opvragen. Op een legger staat over welk appartement we het precies hebben en wie de eigenaar is. En tot mijn grote verbazing stond op de legger vermeld dat meneer gehuwd is. Oeps! Wat is hier aan de hand? Wat bleek: de oudere heer was ooit in een ver verleden getrouwd maar in de zestiger jaren gescheiden. En net voordat hij ging scheiden was er een appartement gekocht waar de, toen nog jonge, heer alleen zou gaan wonen. Alles goed geregeld en vastgelegd volgens de oudere heer. 

Nu gebeurt het vaker dat er zaken op een legger niet goed vermeld staan. Dus ook ik dacht in eerste instantie; zo geregeld! Appeltje eitje! Contact opnemen met de notaris, convenant opzoeken en alles is binnen 1 dag geregeld!

Maar.... het convenant met de afspraken tussen de ex-echtelieden was niet ingeschreven, het was niet bekend bij wie het convenant was opgemaakt en geen kopie te vinden! En omdat het echtpaar ten tijde van de aankoop in gemeenschap van goederen was getrouwd was de oudere heer nu in één keer dus niet de enige eigenaar! Dat is even schrikken!

De notaris van de oudere heer is direct een zoektocht gestart naar de ex-echtgenote. Na enig zoekwerk bleek dat de ex was overleden.Dus op zoek naar de erfgenamen. Wellicht hadden zij nog een kopie van het convenant en anders zouden zij in iedergeval in de geest van het convenant afstand moeten doen van hun rechten op het appartement. (en om nog een helenboel andere juridische redenen!) Na een zoektocht van weken werden 3 neven gevonden, waarvan 1 in het buitenland. Na wat voeten in aarde (en heel veel telefoontjes tussen ons, de notaris en de oudere heer) hebben de neven afstand gedaan en kon het appartement, dat onderussen was verkocht, overgedragen worden aan de nieuwe eigenaren.En dat met een vertraging van 1 dag!

Een verkoopopdracht die als redelijk standaard begint kan dus een redelijk ingewikkeld en uitgebreid verhaal worden! En wat zijn wij blij dat we de legger altijd goed checken voordat we starten met de verkoop. En wat zijn we blij dat we niets over het hoofd hebben gezien! Hebben wij als kantoor hier iets van geleerd?

Technisch niet, maar het is voor ons wel een bevestiging dat zorgvuldig werken echt een vereiste is in dit vak. Een op het eerste oog "normale" verkoop kan dus ook zeer interessant en ingewikkeld worden. 

Wat hebben we toch een leuk en interessant vak!  

 Oja, door het goed checken van de legger en het kadastraal plan ben ik er ook eens achter gekomen dat de verkoper eigenaar was van het huis van zijn buurman en omgekeerd! Foutje van de notaris bij de splitsing! En ga je scheiden of ben je gescheiden: check of alles goed vast gelegd is en bij voorkeur; zorg dat je professioneel en goed advies krijgt want er gaat wel wat vaker wat fout dat achteraf niet meer te veranderen is en verregaande financiële consequenties heeft!

WOZ beschikkingen; De bezwaartermijn is voorbij en de radiostilte is weer ingetreden.

Een radiostilte die wat mij betreft op een soort stilte voor de storm lijkt. Want een storm van reacties geeft het ieder jaar en vooral dit jaar was het een storm met windkracht 10. Weersvoorspelling voor februari 2011 is zelfs dat deze storm zich zou kunnen ontwikkelen tot een orkaan.

Uit de tientallen gesprekken die ik ook dit jaar weer op ons WOZ spreekuur heb gehad blijkt keer op keer dat het totaal niet transparant zijn van de wijze waarop de WOZ waarde tot stand is gekomen mensen frustreert. En dan heb ik het nog zachtjes uitgedrukt. Als er één huis in de buurt is verkocht ver boven de marktwaarde, dan wordt de hele buurt gestraft door een (te) hoge WOZ waarde. En vooral dit jaar was dat een groot probleem. Als er immers 40% minder transacties zijn, dan kun je moeilijk voldoende goede referentiepanden vinden.

En het belang van de WOZ waarde neemt alleen maar toe. Zo is de WOZ waarde miv 1 januari 2010 ook de grondslag waar de erfbelasting (voorheen successierechten) over betaald worden. Leuk als de WOZ waarde te laag is, maar als deze te hoog is ga je de belasting over iets betalen dat je niet hebt. Gelukkig mag je als nieuwe eigenaar altijd een nieuwe WOZ beschikking aanvragen en dus kunnen de erven dat ook doen. Om dan vervolgens bezwaar aan te tekenen tegen deze nieuwe beschikking. Maar als de WOZ waarde te laag is?.....Geluk bij een ongeluk!

De vraag die mij op ons WOZ spreekuur ook meerdere keren is gesteld, is hoe het toch komt dat de WOZ waardes in het algemeen zo vaak onjuist zijn.  Een WOZ taxateur krijgt gemiddeld E 19,- voor zijn taxatie. Daarvoor kun je  even vlug langs een huis lopen, wat kruisjes zetten en de gegevens in de computer verwerken. Klaar! Als wij makelaar zo zouden taxeren dan hadden we een idioot groot probleem.

En waar wordt de WOZ waarde dan nog meer voor gebruikt? Ik merk dat sommige huizen zoekers de WOZ waarde als een leidraad gebruiken als ze willen bieden op het huis van hun dromen. De eerste makelaar die bij de verkopende makelaar de WOZ waarde gaat opvragen om zijn onderhandelingsstrategie en de waarde te gaan bepalen moet denk ik nog geboren worden. Begrijpelijk dat je als leek duidelijkheid wil hebben over de waarde maar of je daar de WOZ waarde voor moet gebruiken? Je zou er wel eens compleet verkeerder beslissingen door kunnen nemen. Waarbij het natuurlijk zo is dat sommige bezoekers van mijn WOZ spreekuur hun huis echt direct aan iedereen willen verkopen die de WOZ waarde wil betalen!!!

Volgend jaar weer een WOZ spreekuur? Ja, zeg ik volmondig! Als makelaar ben ik op deze manier maatschappelijk verantwoord bezig en ik vind het leuk om zo veel verschillende mensen aan mijn bureau te krijgen. Voor wie het niet wist; ons WOZ spreekuur is gratis, maar we vragen wel een kleine bijdrage voor een goed doel. Dit jaar het Nelson Mandela Kinderfonds; Het fonds dat opkomt voor het welzijn van kinderen in Zuid Afrika. Opbrengst van onze aktie was dit jaar in iedergeval E 767,- En daar kan in Zuid Afrika veel voor gedaan worden!

Oja; en ik voel me tijdens het WOZ spreekuur soms net een huisarts met 5 patienten per uur! "Volgende patiënt"

Makelaar worden? De advertenties voor makelaarsopleidingen vliegen deze tijd van het jaar weer om je oren. Als ik die advertenties dan weer zie vraag ik me af waarom er nog steeds zo ontzettend veel mensen makelaar willen worden. Wat maakt voor buitenstaanders ons vak zo interessant dat je daar (weer) een paar jaar voor de schoolbanken induikt. Dat vraag ik me wel eens af!

Want eerlijk gezegd; voor het geld hoef je het niet te doen!

En dat ook klanten dat begrijpen blijkt uit het volgende; vanavond tekenden verkopers op mijn kantoor de koopakte. Na afloop vroeg de verkoper mij even snel een opgave van onze kosten. Nadat ik mijn rekenmachine er bij had gepakt en hem de uitkomst mededeelde was hij stom verbaasd; je hebt er zo ontzettend veel voor moeten doen, daar kom je toch niet mee uit? Nee, daar komen we in deze tijd ook echt niet mee uit. En dan zijn wij niet van de goedkoopstemakelaar.nl, maar eerder van de duurstemakelaar.nl. Deze klant ging namelijk even na hoe vaak we hebben bezichtigd, hoeveel uren we hebben moeten investeren, wat we allemaal uit de kast hebben moeten halen om zijn huis nu eindelijk te verkopen.

Een huis verkopen vreet namelijk tijd, tijd, tijd en nog eens tijd. En tijd kost nu eenmaal geld. Dus makelaar worden om rijk te worden? Niet doen dus! Het is gewoon heel hard werken en een makelaar die alleen makelt en geen andere dingen er naast doet, eet een goede boterham maar daar heb je het dan ook mee gehad.

Maar waarom zou je dan wel makelaar willen worden?

Nou gewoon omdat het een super, super leuk vak is! Elke dag één grote verrassing; wat gaan we zien, wie gaat er bellen, wie gaan we ontmoeten, wat kunnen we bedenken om op te vallen, hoe maken we van die prospect een koper, wat voor juridische hobbels komen we tegen, hoe reageren kijkers op de bezichtiging, wat voor mens zit er achter die geïnteresseerde kijker, wat is de reden waarom het huis niet verkoopt, hoe kun je het leed voor mensen met twee huizen verlichten, wat is er bouwkundig aan de hand, hoe kun je de hoogste prijs krijgen of bij aankoop de laagste prijs betalen, wat is de volgende stap in de onderhandeling, hoe kan ik deze opdracht krijgen? Bedenk het maar en het komt vandaag of morgen op mijn pad! Eerlijk gezegd ken ik dan ook geen afwisselender vak dan het vak van makelaar. Zoals een collega makelaar vandaag op Twitter zei: “Een goede makelaar is deels jurist, deels bouwkundige, deels econoom, deels taxateur, deels psycholoog en steeds meer marketeer.” Dit lekt de lading zo goed, dat ik er feitelijk niets aan toe te voegen heb. Afwisselend dus!

Maar waarom zou je dan toch geen makelaar moeten worden? Omdat het geen 9 tot 5 baan is? Omdat je op zaterdag werkt? Omdat echt part-time werken niet werkt? Omdat klanten van je verwachten dat je ook na 5 uur tijd voor ze moet hebben? Omdat niet ieder mens aardig is? Omdat het zeer stressvol kan zijn? Omdat je het gevoel hebt dat je in deze tijd altijd op je tenen moet lopen? Omdat sommige mensen denken dat ze je moeten uitknijpen? Omdat het zo ontzettend hard werken is? Omdat het vak onderschat wordt? Omdat je er echt niet rijk van wordt? Omdat…omdat…omdat.. ; er zijn genoeg redenen waarom je geen makelaar zou moeten worden, maar al deze en nog te bedenken reden maken niet dat ik er mee ga stoppen. Makelaar zijn is namelijk geen vak, maar een roeping! Mijn roeping wel te verstaan!

En zou je zelf makelaar willen worden? Houd je van afwisselend werk, ben je een mensen mens, creatief, een harde werker, houd je van het helpen van mensen, ben je goed met cijfertjes en ben je dus heel veelzijdig? Ga dan in de schoolbanken zitten en ga studeren voor het mooiste vak dat ik kan bedenken! (Ook in deze tijd!!!!)

O ja, meer weten wat ik doe en wat mij bezig houdt? Volg mij op Twitter!

Wat doen jullie eigenlijk voor je courtage? Ons korte en bondige antwoord zou kunnen zijn; veel, heel veel  en veeeeel meer dan een ander. Zo’n antwoord vraagt natuurlijk om een nadere uitleg. Bij deze! Een van de vele dingen die wij namelijk anders doen dan veel collega makelaars is de wijze van informatie verstrekking aan de potentiële koper. En dat doen we niet zonder reden!

Zo laten wij van elk huis een strakke en eigentijdse folder drukken; mooie foto’s en weinig tekst! En daarnaast dan nog elk huis 2 verschillende informatie brochures. Eéntje met een zeer uitvoerige omschrijving van alle kamers en natuurlijk met een plattegrond van het huis . De andere met nog meer tekst en echt, echt alles wat je wil en moet weten over het huis om tot een koopbeslissing te kunnen komen.

Drie verschillende brochures van het zelfde huis! Dat heeft toch geen zin? Waarom zou je dat doen? Waarom zo “ingewikkeld” doen? Dit is toch alleen maar kostenverhogend?

Nou, dat doen we dus bewust en daar is erg goed over nagedacht! 

Uitgangspunt is dat een koper uiteindelijk alle informatie moet krijgen die van belang is bij het nemen van een koopbeslissing, alleen is in onze visie de timing en de manier waarop je informeert essentieel.

Ik weet nog dat wij ons eigen huis kochten; Emotioneel had ik de koopbeslissing al genomen toen de voordeur openging. Yes! Yes! Yes!  Maar daarna die spanning, dat omdraaien ’s nachts in je bed, het piekeren over de vraag of we hier wel goed aan deden. En dan ben je zelf makelaar en ga je twijfelen!?!  Zelfs ik dus! Gelukkig hadden wij ook “onze eigen makelaar” meegenomen die ons met raad en daad bijstond.

Natuurlijk wist ik wel dat het kopen van een huis spannend was; ik werkte immers al een aantal jaren in de makelaardij, maar toch: Vanaf dat moment werd ik me nog bewuster van het feit dat het kopen van een huis echt in eerste instantie een door emoties gedreven beslissing is. Het “YES!-gevoel”. En dat twijfels er echt bijhoren, maar ook dat je alles wil weten over je nieuwe liefde, je kunt er niet genoeg van krijgen. Enerzijds uit nieuwsgierigheid maar anderzijds wil je ook zeker weten of je wel de goede beslissing neemt.

Wat betekent dat dan in de praktijk? Naast de meest optimale presentatie van het te verkopen huis (emoties!) ook zorgen dat je als makelaar oog hebt voor die spanning en onzekerheid van de klant. Je moet hem dus op het juiste moment de juiste informatie geven. Deze timing moet voorkomen dat de liefde als sneeuw voor de zon verdwijnt. Je moet juist zorgen dat hij zich zeker voelt, dat hij een goed gevoel heeft en natuurlijk ook houdt. Want hoe verliefd hij ook is op het huis; als de onzekerheid gaat overheersen ……………wordt de kijker echt geen koper!

Leuk gezegd, maar hoe doe je dat in de praktijk?

Het begint natuurlijk al thuis, achter het scherm. De potentiële koper ziet foto’s en die bepalen of een huis interessant is of niet. De foto’s bagger? Niet gaan kijken!

Foto’s, foto’s. foto’s!! Die met zorg geschreven omschrijving? In dit stadium lezen maar weinig mensen die!

Wil iemand toch iets meer weten dan alleen de foto’s dan wordt de tekst gelezen en de brochure gedownload die ook op Funda staat. We zitten nog in de “de klant moet verliefd worden fase” dus onze brochure op Funda heeft dan grote foto’s en een zeer uitgebreide omschrijving van het hele huis . Vooral veel sfeer en weinig feiten! En in combinatie met de plattegrond moet het toch gaan lukken om de potentiële koper over de streep te trekken om een afspraak te maken voor een bezichtiging.

Dan dus de bezichtiging. D-day! Het is nu natuurlijk zaak dat het niet tegenvalt. Dat het huis niet kleiner is dan verwacht of toch veel slechter onderhouden. Valt het huis tegen, dan wordt het “ja” van de foto’s  “nee” . Zelfs de fase “ja, maar” wordt dan overgeslagen.

En als makelaar is het dan vooral veel luisteren, observeren en minder praten. Gebreken opsommen? No way!!!! In mijn ogen sla je als makelaar de plank dan volkomen mis! Ruimte geven voor de eerste indruk en de daarbij behorende emoties.

Dus echt luisteren en inspelen op datgene wat gezegd wordt, over positieve dingen en mogelijkheden praten. (Wat natuurlijk niet wil zeggen dat je niet eerlijk moet zijn en vragen van een kijker niet beantwoordt) En bij het afscheid een mooie full colour folder mee, gedrukt op dik papier.  Mooi om te laten zien aan anderen. Immers als je iets leuk vind, wil je dat graag delen met de mensen om je heen. En ben je onzeker, dan zoek je bevestiging bij collega’s, vrienden en familie. En als die collega’s, vrienden en familie mij helpen het huis van mijn klant te verkopen, dan is dat alleen maar super! Een mooie full colour folder dus.

Hoe zit het dan met die meldingsplicht? Natuurlijk heb ik als makelaar meldingsplicht, maar direct bij de eerste bezichtiging een hele opsomming geven ondermijnd "het verliefd worden" en dus een een geslaagde verkoop. Wanneer dan wel die informatie geven? Op het moment dat de potentiële koper daar zelf aan toe is! Makkelijker gezegd dan gedaan zou je zeggen, maar het is echt niet moeilijk, alleen maar heel veel werk. Maar een goede voorbereiding is ook in dit geval het halve werk. 

Zo hebben we naast de brochure op Funda nog een 2^e ,nog uitgebreidere en zeer complete, brochure. In deze complete brochure, staat naast de sfeervolle omschrijving van het huis, ook een opsomming van alle bijzonderheden (positief en negatief) en een opsomming van alle gebreken en/of beperkingen. Maar ook een opgave van de vaste lasten, energieverbruik per maand, een kopie van het bestemmingsplan, kadastraal plan en alles wat verder bij dit specifieke huis van belang is. Als extra hebben we dan ook nog een bouwkundig rapport in de aanbieding.

Dus eigenlijk alles wat een potentiële koper onzeker zou kunnen maken ondervangen wij met onze informatie; onze visie is dat een koper alles moet weten wat in zijn belang is, alleen het moment waarop je die informatie geeft is wel van erg groot belang!

Als je eenmaal vlinders in je buik hebt, is het helemaal niet zo erg dat hij ’s nachts snurkt. Maar als je dat vooraf zou weten ?!? Timing dus!

Wat bereiken we hier nu mee? Minder kans dat een potentiële koper afhaakt omdat hij onzeker is, het gevoel heeft dat er iets niet klopt. Een goed geinformeerder koper voelt zich zekerder en zal daardoor eerder een koopbeslissing nemen. En iemand die zich zekerder voelt zal ook een hogere prijs willen betalen. Lijkt me logisch!

Dus:

• de best mogelijke foto’s op Funda met korte tekst;
• mogelijkheid tot downloaden brochure met zeer uitgebreide (sfeer) omschrijving van het huis met veel foto’s en een plattegrond;
• bij de bezichtiging een mooie, strakke en eigentijdse full colour brochure meegeven;
• geïnteresseerd of liever “verliefd” ; dan alle informatie geven die je nodig hebt om een beslissing te nemen, vergezeld van een bouwkundige keuring. 

Is dit een Wet van Meden en Perzen? En wijken we hier nooit van af? Nee hoor! Ieder mens, iedere situatie maar ook ieder huis is anders,  maar het is wel goed om een visie te hebben en te weten waarom je iets wel of niet doet.

Maar denk je dat het allemaal niets uitmaakt, bekijk dit dan dit filmpje.

Als kantoor hebben wij als slogan “vol enthousiasme en vol vertrouwen gaan wij het nieuwe jaar in”. Een positieve instelling dus! En mijn wens voor dit jaar is voor iedereen dan ook om met een positieve instelling het jaar in te gaan en natuurlijk ook te eindigen. We gaan er voor! 

Maar goed, de feestdagen zitten er dus weer op. Dagen met meer tijd voor gezin en familie en tijd om onder de kerstboom en bij het kerstdiner met elkaar te praten. Jammer genoeg resulteert dit regelmatig in de beslissing om niet meer samen verder te gaan. Een scheiding dus! En alhoewel ik hier door mijn werk regelmatig mee wordt geconfronteerd, blijf ik elke scheiding een drama vinden. Je begint samen aan iets, waarvan je het idee hebt dat dat “voor altijd” is. En dan gaat het toch fout. Deze tijd van het jaar hebben we dan ook meer vragen over hoe het nu verder moet met het huis "omdat we uit elkaar gaan". De tijd van het jaar dus om hier ook iets over op mijn blog te schrijven. 

In de meeste gevallen zal bij een scheiding het huis verkocht moeten worden. En het verkopen van een huis in deze situatie is eigenlijk niet anders dan een gewone verkoop.

Het kan echter ook anders gaan. Zo werd ik een tijdje geleden gebeld door een cliënt; hij had na een fikse ruzie en veel trammelant het huis verlaten en zijn vrouw woonde samen met de kinderen nog in het huis. Hoe nu verder? Zij had aangegeven graag in het huis te willen blijven wonen en met haar goede baan zou dit ook financieel haalbaar moeten zijn. Het huis was een jaar of 6 geleden aangekocht, en meneer had flink wat zelf geklust (tussen neus en lippen door werd ook nog even verteld dat mevrouw twee linker hadden heeft en liever iets anders deed dan klussen in het huis!). De vraag was nu welk bedrag zijn vrouw aan hem moest gaan betalen. Meneer had immers flink geklust en daardoor was de waarde meer gestegen dan wanneer hij niets had gedaan aan het huis.  Er was nu al verschil van mening over wat zij zou moeten betalen, terwijl ik nog niet eens een waarde had afgegeven van het huis, laat staan dat ik al in het huis geweest was. Gekissebis en geruzie dus. Oorzaak lag natuurlijk niet in de waarde van het huis, maar dit is wel weer een reden om flink van leer te trekken tegen elkaar. Ah, probleempje erbij dus! Ik realiseerde me direct dat elke waarde die ik af zou geven tot discussies zou leiden en het lijden dus zou vergroten. Mijn voorstel was om met een driedeskundigen taxatie te gaan werken. Dat wil zeggen, hij zou een makelaar aan wijzen, zij zou een makelaar aanwijzen en beide makelaars zouden samen ook een makelaar aanwijzen. Deze drie makelaars stellen samen de waarde vast van het huis, je krijgt dus één waarde. Drie weten immers meer dan één!

En wat in dit geval heel belangrijk is; als de scheidingsprocedure echt zou uitlopen op een rechtszaak (een klant van mij kostte het 8 jaar om van haar man af te komen!) en er ligt een driedeskundigen taxatie, dan zal de rechter er altijd vanuit gaan dat dat echt de waarde is. Geen discussiepunt meer! Om nu te voorkomen dat er, ondanks de driedeskundigen taxatie, een discussie zou ontstaan en één van de twee (ex)echtgenoten toch de waarde zou gaan aanvechten, heb ik geadviseerd om tevoren bij de advocaat een overeenkomst te tekenen. Hierin leggen de man en de vrouw vast dat zij zich beiden bij de driedeskundigen taxatie neerleggen en op grond daarvan de eindafrekening voor het huis zouden opmaken. Zo geschiedde! Ik was de makelaar van meneer, de vrouw wees een andere makelaar aan en samen hebben wij een derde makelaar aangewezen. Met z’n drieën hebben we het huis bekeken en een week later zijn we om de tafel gaan zitten en hebben we besproken hoe wij tegen het huis aan keken, wat we dachten dat de waarde was en natuurlijk ook waarom. We zaten wel iets uit elkaar, maar we hebben elkaar kunnen vinden in een prijs, waarbij we alle drie het gevoel hadden dat we dat kunnen verantwoorden. (Jaaaaren geleden heb ik eens een keer een driedeskundigen taxatie moeten doen over de waarde van een zolderkamer – daar kwamen we toen niet uit en ik heb toen mijn opdracht terug gegeven!) En natuurlijk viel de waarde voor de ene echtgenoot mee en voor de ander tegen! Maar de vrouw heeft nu het volle eigendom van het huis en de man is een nieuw leven begonnen op een andere plek.  

Vorige week kwam ik de vrouw met de 3 kids tegen en ze vertelde me dat ze achteraf zo blij was met het advies van de driedeskundigen taxatie. Ja, natuurlijk had het meer geld gekost dan taxatie door één makelaar, maar het scheelde vervolgens ook weer veel geld aan advocaatkosten en, zei ze met een knipoog; “En die is nog altijd véééél duurder dan een makelaar!” 

O ja; het feit dat meneer had geklust in het huis en zij dat niet had gedaan is natuurlijk niet van invloed op de waarde van het huis. Deze mensen waren getrouwd op huwelijkse voorwaarden en daarin was ook niet opgenomen dat dit verrekend zou kunnen worden.

Het is al bijna 2 jaar geleden dat ik mijn eerste stukje op dit weblog schreef. Voordat ik hiermee begon had ik al meer dan een jaar het idee om een weblog bij te gaan houden; het leek mij een ideale, maar vooral ook leuke manier om mensen te laten zien wat ik als makelaar allemaal doe, waar ik mee bezig ben. (Achteraf blijkt dat ik waarschijnlijk een van de eerste c.q. wellicht wel de eerste makelaar ben geweest die een persoonlijk weblog heeft) Mijn doelgroep is vanaf het eerste moment de particulier, de consument; mensen die geïnteresseerd zijn in het werk van een of hun makelaar of gewoon in mijn kantoor of in mij als persoon. Mijn blog heet dan ook officieel “Dag van de makelaar”.

In mijn vorige blog ben ik echter totaal van mijn geloof gevallen; een open brief gericht aan alle makelaars van Nederland! Weg doelstelling! Maar dat had een reden, die je ook kunt lezen in de inleiding van mijn vorige blog. En wat me toen vervolgens overkomen is, had ik echter nimmer, never, never, nooit verwacht! Een storm aan steunbetuigingen van makelaars, maar ook van niet-makelaars. Natuurlijk via mijn blog, maar ook via Linkedin en ook werd mijn brief op verschillende sites en blogs aangehaald, waarop dan vervolgens ook weer werd gereageerd Ook via de telefoon werd ik benaderd door bekende en onbekende collega’s en wildvreemden spraken mij zelfs aan op een makelaarscongres. (Oja, wat was ik trots deze dag; mijn site werd door Joep Ketelaar –directeur van Funda - in een zaal van zo’n 1000 makelaars gepresenteerd als de voorbeeld site van hoe een makelaars site er uit zou moeten zien. Dat doet een mens - mij dus- goed.)  Kortom, ik heb met mijn open brief dus wat losgemaakt! En de bezoekcijfers van mijn site; die schoten omhoog! En dat is vervolgens weer goed voor mijn opdrachtgevers. Want uiteindelijk werk ik voor hen en staan hun panden op mijn site.

Maar goed; zoals ik dit blog nu ook begon; mijn doelgroep voor mijn weblog is en blijft de geïnteresseerde lezer die wil weten wat ik doe, wat ik denk en wat mijn visie is op het immer inspirerende vak van makelaar. En ondanks het succes van mijn open brief, blijf ik trouw vasthouden aan mijn doelstelling. Schrijven voor makelaars laat ik dan ook met gerust hart aan anderen over!

Dit was even een inleiding over mijn vorige blog, maar toch wil ook nog een link maken naar jullie, mijn doelgroep, de consument, de particulier, de potentiële kopers, zoekers en de verkopers (gewoon iedereen dus behalve de collega makelaars). Want wie goed mijn vorige blog heeft gelezen, leest tussen de regels ook door dat ik eigenlijk ook jullie er op attendeer dat die goedkope makelaar echt een andere dienstverlening geeft dan die duurdere. Het kan gewoon niet dezelfde dienstverlening zijn en dat mag je ook niet verwachten. En als je makelaar te goedkoop is kan hij zijn mensen niet meer betalen en moet hij hetzelfde werk doen met minder mensen en dus met minder kansen dat jouw huis voor de in deze markt hoogst haalbare prijs wordt verkocht. Wat schiet je dan op met die lage courtage! Samen met je makelaar in de negatieve spiraal! Kom daar dan maar eens zonder kleerscheuren uit. Goedkoop kan echt duurkoop zijn.

Maar hoe kies je dan een makelaar?  Ga eens bij vrienden/collega’s vragen of zij goede ervaringen hebben met een makelaar en google eens op die makelaar. Wat is het voor mens? Kun je daarmee samen een van de belangrijkste financiële stappen in je leven zetten? Heb je vertrouwen in deze persoon of vind je het maar een oetl… En of het nu gaat over verkoop of aankoopbegeleiding, laat  in eerste instantie je onderbuik gevoel spreken; heb ik een klik met die makelaar, heb ik het volste vertrouwen er in dat deze makelaar voor mij het hoogst mogelijke in deze markt gaat realiseren? En heb je dat vertrouwen?... Dan is feitelijk het courtage verschil niet meer zo heel belangrijk. Want jouw makelaar moet je wel behoeden voor een misstap bij aankoop en moet wel het maximaal haalbare er uit halen bij verkoop. En dat laatste is echt een hele uitdaging in deze tijd, kost dus ook veel tijd (zeg maar uren van de makelaar) en moet dus uiteindelijk ook betaald worden.

Voor degenen die op dit moment op zoek zijn naar een makelaar; heel veel succes met het zoeken van een goede, bij jou passende makelaar. Dat gaat zeker lukken!

En heb je een makelaar, maar ben je niet tevreden? Ga dan eens praten met je makelaar en kijk of je je relatie weer kunt verfrissen en met een frisse start samen weer verder kunt. En weet je?  Je makelaar vind het ook leuk om eens een aai over de bol te krijgen en een bedankje voor zijn of haar inzet. Want alhoewel je huis wellicht nog niet verkocht is, je makelaar is er wel mee bezig. Een positieve benadering van elkaar kan dan soms wonderen doen! En heb je het gevoel dat je makelaar in een negatieve spiraal zit; wellicht ben jij degene die zijn ogen moet openen.

Maar vergeet nooit; na regen komt altijd weer zonneschijn!!!

Vandaag een open brief/blog aan alle makelaars die X, Y of Z heten en zich als zodanig herkennen! 

Beste collega makelaars X, Y en Z,

Al tijden zit ik me af te vragen of ik met jullie dit gesprek zou moeten aangaan. Een gesprek over iets dat mij, maar ook jullie aangaat en ook bezighoudt. Niet één collega die het er nooit over heeft! En omdat ik een weblog heb en deze maand via ons vakblad Vastgoed aandacht wordt besteed aan mijn blog, heb ik bedacht dat het wellicht een goed idee is om op deze manier een open brief naar jullie allemaal tegelijk te sturen.

Ik wil het met jullie namelijk hebben over: de courtage, volgens de Dikke van Dale "cour·ta·ge [koertaazje] de; v -s makelaarsloon, provisie"

En volgens Wikipedia Courtage is de afsluitprovisie die een makelaar ontvangt bij de aan- of verkoop van een huis. Deze provisie bedraagt meestal tussen de 1,2 en 2,5% (excl. btw) van de koopsom van de woning. De provisie bij aan- en verkoop van aandelen wordt soms courtage genoemd. Het wordt steeds meer gebruikelijk om met de makelaar over de courtage te onderhandelen."

Zoals op Wikipedia staat te lezen is de courtage iets waar onze opdrachtgevers op kunnen onderhandelen. Iets dat ze natuurlijk doen! Zou ik ook doen, als ik weet dat ik heeeeel makkelijk geld kan besparen door te zeggen dat ik niet de volle mep wil betalen en al van alle kanten heb gehoord dat jullie direct gaan zakken met de courtage als ik ga piepen. (Hoe professioneel ben je trouwens als onderhandelaar als je zo snel zakt met je courtage – en jij moet met onderhandelen geld verdienen voor je klant?!?)

Maar goed, eerlijk gezegd maak ik me toch wel erg veel zorgen over sommigen van ons. Zoals iedereen weet zijn er al veel collega makelaars in loondienst ontslagen en zijn er ook velen die hun kantoren hebben moeten sluiten. Ook verwacht onze beroepsvereniging NVM dat komend jaar nog eens ca. 30% van de kantoren zal moeten sluiten. En ieder kantoor dat moet sluiten of iedere makelaar die op straat komt te staan is eigenlijk een verlies voor het vak en een persoonlijk drama.

Daarom eigenlijk deze blog; ik wil jullie graag allemaal als collega houden, maar ik ben bang dat jullie, makelaar X, Y en Z het wellicht niet gaan redden komend jaar. Laatst hoorde ik namelijk dat jullie courtage zo ontzettend laag is en dat jullie direct met 25% omlaag gingen toen een potentiële opdrachtgever ging “piepen” , dat ik denk dat het dus echt niet goed gaat bij jullie. Als ik zie wat de vaste kosten van mijn bedrijf zijn, dan denk ik dat die niet veel afwijken van jullie kantoren; personeel, huisvesting, auto’s , telefoon, drukwerk, lidmaatschap NVM (of je dat nu wel of niet met tegenzin betaalt), advertenties, nieuwe borden, internet, automatisering, opleidingskosten etc etc We hebben toch allemaal een beetje dezelfde kosten opbouw. En ik denk dat jullie officemanager toch ook ongeveer evenveel verdient als die van mij.

Begrijpen doe ik het dus niet helemaal. We doen met z’n allen veel minder zaken dan in 2007 (hier in Naarden is de markt met bijna 60% terug gelopen) en de zaken die we doen kosten veel en veel meer tijd. Als ik zie hoeveel uur er in 2007 in een gemiddelde verkoop ging zitten en hoeveel nu. Dat is nu wel het dubbele. Nee, de bezichtigingen zijn wel minder maar de tijd er omheen slokt de uren op. Overal achteraan bellen, alle leads in de gaten houden, veel communiceren met je opdrachtgever. Maar dan begrijp ik dus niet hoe jullie het kunnen rondbreien met die lage courtage. Dat kan toch niet kloppen! Volgens mij zitten jullie dan ook in een negatieve spiraal, waarvan uiteindelijk je opdrachtgever, de verkoper dus, de dupe wordt. Hoe kun je nog extra tijd stoppen in de verkoop van het huis van je klant als je zoveel huizen in de verkoop hebt en je met minder mensen bent dan een jaar geleden?Het valt me dan ook op dat jullie regelmatig de vraagprijs van een huis verlagen. Dat is wel erg snel door de verkoper weggegooid geld. Moet we dan zeggen eigen schuld dikke bult tegen de verkoper? Had je maar een andere makelaar moeten nemen, die beseft dat we in 2009 meer moeten doen om zijn huis te verkopen dan in 2007 en dus ook meer betaald moet krijgen? Penny wise, pound foolish?

Hoe komt het nu dat jullie zo’n lage courtage vragen? Enerzijds denk ik dat jullie, met een hele korte termijn visie, proberen opdrachten binnen te halen op grond van een lage courtage. Maar het belangrijkste is dat ik denk dat jullie gewoon helemaal niet in de gaten hebben wat jullie kosten per uur. En dat laatste kan ik jullie niet eens kwalijk nemen, maar uiteindelijk is die verkoper er dan de dupe van! Bij een lagere courtage kunnen jullie immers minder uren per huis besteden dan wij, die een hogere courtage vragen. Jullie hebben gewoon tijdgebrek! Vandaar dat zakken met de vraagprijs ?  Begrijp heel goed dat het niet makkelijk is om naar iets anders te kijken dan naar de vraagprijs als een huis niet verkoopt, maar als je wat meer tijd investeert dan kun je best nog andere dingen verzinnen. En ik begrijp ook dat dit tijdgebrek de reden is dat jullie brochures niet compleet zijn en dat er allemaal informatie in het dossier ontbreekt. Ook dat jullie tijdens een bezichtiging met potentiële kopers gaan lopen bellen en op je horloge kijken begrijp ik in jullie situatie. En dat je geen tijd hebt om overal achteraan te gaan begrijp ik ook. Maar dat gaat toch helemaal fout?!?! En de verkoper wordt daar dus als eerste de dupe van! Want als je courtage zo laag is dat je uiteindelijk zo weinig verdient per uur dat dit niet kostendekkend is dan gaat het niet goed met je kantoor. En dan moet je nog meer mensen ontslaan en dan heb je nog minder tijd om de huizen in je portefeuille te verkopen. En dan is je dienstverlening niet meer zodanig dat je kunt zeggen dat je er alles aan hebt gedaan om de in deze markt maximaal haalbare opbrengst te realiseren. Je zit in een negatieve spiraal! En je verkoper dus ook!

Tijd dus om te kijken naar een oplossing. Een oplossing om te zorgen dat je uit die negatieve spiraal komt. Een oplossing om te zorgen dat jullie volgend jaar nog bestaan en dat je ook de mogelijkheid hebt om alles uit de kast te halen voor je opdrachtgevers ipv alleen maar de prijs te laten zakken. Een mogelijkheid om te zorgen dat ook jij tevreden klanten hebt, ook al is hun huis nog niet verkocht. Mijn oplossing is om een goede kostprijs berekening te maken. En nee, niet gokken, maar echt gewoon cijfers in Excel gaan zetten en onderzoeken hoeveel uur je echt productief bent per dag. En weet je niet hoe het moet? Er zijn cursussen en workshops voor.

Jullie mogen best weten dat ik een jaar geleden namelijk zelf een workshop gevolgd heb over het berekenen van mijn kostprijs. En dat is wellicht wel de reden dat ik  anders denk dan jullie. Ben me namelijk echt rot geschrokken op die workshop! Had me nooit gerealiseerd dat het zo erg is, dat ik zo veel geld per uur moet omzetten om te zorgen dat de toko blijft draaien. Zeker de manier waarop wij werken, met een full-service kantoor, kost het verkopen van een huis immers erg veel tijd en elk uur moet ik geld verdienen. Als ik veel woningen in de verkoop heb (zoals wij allemaal in deze markt) en ik verkoop er, ondanks al onze inspanningen, veel minder, dan moet mijn courtage dus omhoog. En dan is het echt niet zo dat we tijd over hebben. Kan me niet herinneren dat ik ooit zo hard heb gewerkt als afgelopen jaar. En dat zal bij jullie niet anders zijn. Want als iedereen duimen zat te draaien op mijn kantoor, dan was het een ander verhaal. Dan kun je met minder mensen toe en dalen dus de kosten. Nee, wij hebben het hartstikke druk, alleen brengt het verhoudingsgewijs veel minder op. Druk met leads en prospects, druk met het communiceren met onze opdrachtgevers en het bedenken van kansen, druk, druk, druk!

Oja, en ben je bang dat klanten weglopen naar een andere makelaar omdat ze jou te duur vinden? Angst is de slechtste raadgever en het zit hem niet in de hoogte van de courtage maar wat je doet! En wil een klant via ons zijn huis verkopen voor een te lage courtage? Wij doen het gewoon niet! Een huis verkopen kost gewoon heel veel inzet en dus tijd van een makelaar!!! En die tijd moet betaald worden! Goedkoop moet geen duurkoop worden! En uiteindelijk wil ik alleen maar tevreden klanten.

Is misschien een beetje een belerende blog geworden, maar ik maak me dus echt zorgen over jullie, collega makelaars, en hoop dat jullie er iets mee kunnen! Het komt uit een goed hart moet je maar denken.Veel succes! En ik hoop dat we elkaar volgend jaar ook nog vaak tegenkomen!

Groetjes, Ellen

PS En wie denkt; dat is toch prima dat al die makelaars het niet redden? Ik vind het een drama als iemand het niet redt en als alle opdrachtgevers doorschuiven naar bijvoorbeeld mijn kantoor dan weet ik niet hoe ik het moet regelen - tijd gebrek! Collega's of concullega's zijn gezond en goed en, gezellig om te hebben! 

(*) Makelaar X, Y en Z zijn alle makelaars die zich herkennen in deze blog als zijnde genaamd, X, Y of Z!